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摯誠.志成(網誌)

依法有序收回裕民坊餘下違例構築物 「裕民里」預留店舖半租予佔用人搬遷

觀塘市中心重建計劃第五發展區土地,即裕民坊一帶,絕大部份經營者已經遷出,但市建局經過近3年的協商,區內仍有四名違例構築物佔用人繼續霸佔政府土地,拒絕遷出。因此,市建局只能依據法庭的裁決,在本月中透過執達主任按其既定程序,執行法庭的指令,收回其中一個構築物及其佔用的政府土地。

政府完成該次收地行動後,我從一些傳媒報道中,留意到一些人士對政府收回構築物的既定程序有誤解,而對市建局搬遷方案的一些批評亦有欠公允。我希望借這篇網誌,就收回第五發展區違例構築物的安排,作數點說明。

佔用人並無業權 搬遷津貼盡量體恤其需要
有構築物佔用人認為,市建局搬遷方案的津貼水平不足,未能反映該構築物「市值」,並要求更高的津貼金額,否則不接受搬遷。然而,這些沒有註冊業權、違反法例及地契的構築物,是昔日裕民坊的小販在私人樓宇地下的公眾通道或樓宇外牆地方搭建的,沒有任何註冊業權,在市場上根本沒有「市值」。

因此,市建局在制定特別搬遷方案時,因應這些構築物在該處存在經營已久,已從體恤角度出發,盡可能照顧經營者的需要,減低他們因遷出而受到的經濟影響。我們更就各構築物的經營情況、面積大小、位置分布以至過百名佔用人的不同身分等,反覆研究,最終得出一套持平及客觀的準則,釐訂特別津貼及遷置安排。

.收回構築物過程合法合理
在收回構築物的程序上,我留意到有意見認為執達主任在當日的收地行動突然,沒作事前通知。然而,市建局早已就遷出構築物所得的津貼、遷置安排及限期,向佔用人清楚說明。

事實上,協助佔用人搬遷的工作分為兩個階段,第一階段是由市建局主導,盡量以協商處理。市建局在2018年9月制訂的特別搬遷方案,向每一位佔用人解說他們可獲得的現金津貼,更額外提供遷置安排,協助他們在原區復業。

高等法院在去年10月裁決政府可收回裕民坊土地上的構築物後,市建局透過會面、電話聯絡及在構築物張貼通知書等不同途徑,向餘下未肯遷出的四名佔用人,交代收地安排。在今年2月初與佔用人的會面中,職員亦清楚指出,若最終需要透過執達主任收回構築物的管有權,他們將不會獲得市建局的津貼;而按現行的政府土地政策,由於他們佔用了私人地段建築物的公用地方,而該用途又違反地契條款,佔用人亦不會獲政府發放任何補償或特惠津貼。隨著市建局向佔用人發出的最後遷出通知在3月初屆滿,市建局的協商階段亦告一段落。

第二階段是由法庭執達主任按其既定程序[1],執行法庭發出的「管有令狀」(即收樓令),取回構築物的空置管有權並交還政府。執達主任按其執行「管有令狀」的步驟,分別在 3 月初及4月初兩次到訪被佔用的違例構築物,將收樓令與遷出通知送達佔用人,通知有關人士於7天內遷出;遇到構築物大閘鎖上,執達主任亦會把通知張貼門外。在最後通知的期限屆滿後,執達主任在第三次到訪構築物時,便會安排隨行工程人員開閘,以取回構築物的管有權。整個行動依足「管有令狀」的命令而執行,亦與執達主任在其他市建局的發展項目,協助取回被佔用政府土地和房產的安排,沒有任何不同。

URA photo執達主任收回構築物後,市建局為構築物內的財物列出清單及拍照作記錄,佔用人可聯絡市建局安排取回左);完成後,政府在構築物張貼「政府物業」告示及收地通知。

.津貼機制一視同仁
至於制定津貼的機制,我們已從佔用人及構築物的使用狀況作多方考慮,根據構築物的實際用途、位置、面向、以及佔用人身份等客觀因素,向100多名佔用人發放適用的現金津貼,當中超過九成佔用人已接受方案並將構築物交吉,餘下只有四名佔用人拒絕遷出。

在該津貼機制的框架下,我們亦已接納部分佔用人提交的補充資料,上調他們的津貼金額。整個搬遷方案涉及的總津貼額,由2018年9月向佔用人發出首個搬遷方案建議時的1.3億元,增加至現在接近1.5億元。

不過,就部份佔用人提出一些例如要求以「註冊業權」的商舖作交換、提供額外退休生活津貼等在既定搬遷方案框架以外的要求,市建局實在無法滿足,亦不能因為這些不願遷出佔用人的額外訴求而推翻原來機制的公正及普及性,對已接受搬遷方案的大部分已遷出的佔用人,亦甚為不公。

此外,市建局作為公營機構,需要顧及社會對善用公共財政資源的關注。以觀塘市中心重建計劃為例,市建局在剛落成的第二、三發展區項目中,從中標合作發展商收到的前期款項,超過九成的資金收入已用作支付收購第四、五發展區註冊業權的開支;餘下的資金,亦用作發放津貼予違例構築物佔用人。若然我們因為少數佔用人拒絕遷出而撥出更多資金來滿足他們的要求,我們便需要從其他項目的收入來填補這筆額外開支,變相減少了在其他重建項目所能動用的財政資源。

多番溝通 不能再拖
這三年來,市建局與違例構築物經營者的溝通從未間斷,我們的專職人員與仍未肯遷出的佔用人,更各進行了超過20次不同形式的接觸,並應要求與佔用人進行調解會議,但始終未能達成共識。

在此情況下,我們只能依照法庭的裁決,透過法庭執達主任收回構築物的空置管有權。儘管如此,市建局亦提醒佔用人,如他們認為在有關土地上有任何權益或權利,仍可在構築物被取回後,繼續向政府提出申索補償。倘若佔用人最終未能與政府達成協議,最終亦可向土地審裁處申請裁定。

由2019年8月政府收回觀塘市中心重建計劃第五發展區土地後,至今已逾20個月。期間,觀塘區議會及地區人士已多次向市建局表達,應盡快落實第四及五發展區的重建工作,不應再拖。因此,政府需要盡快取回有關土地,以繼續推展觀塘市中心重建發展項目,從而改善市中心區的步行及行車環境,並在項目內為市民提供新社區設施和服務。

裕民里開業 預留店舖可予餘下佔用人搬遷
雖然收回構築物的法律程序已啟動,但我們會繼續呼籲佔用人在執達主任採取收回構築物行動的期限前,接受市建局的津貼和遷出;我們亦會繼續在毗鄰新商場內的「裕民里」預留合適店舖予佔用人搬遷,協助他們在原區復業。

我理解部份佔用人對在裕民里復業仍有一些擔憂,尤其在適應新商場環境及租金支出等。為此,我特意請團隊整理已經回遷至裕民里的前構築物經營者的復業情況,為未搬遷的佔用人提供更多資料參考。

15個回遷戶的業務十分多元化,涵蓋小食、飲品、中式糕餅、藥房、時裝、電訊、首飾等日常所需,以至電動五金、燈飾、室內裝修及傢俬等工程商店。經營者回遷時,可選擇重新經營原來業務,或作合適的轉型和擴充生意,例如由銷售傢俬轉型至室內設計、從傳統士多改為新式零食店等,以配合復業後的市場策略;而裕民里的管理團隊亦會盡力配合,提供不同形式的支援。

回遷戶選定舖位的經營面積介乎140平方呎至約600平方呎不等,與佔用人的構築物面積相若。我們為餘下佔用人預留店舖時,已特意預留與他們原來的構築物面積相若的店舖,以符合他們的實際需要。

回遷戶租金及管理費寬減達700萬
租金方面,市建局為回遷戶提供半年免租期,其後作市值一半的優惠租金及50%的管理費寬減,合共為期三年。這搬遷津貼以外的、涉及少收的租金收入及商場管理支出的補貼額,達到700萬元。

在租金寬減下,超過一半的回遷戶所需支付的租金連管理費少於一萬元,當中一些店舖規模較小的回遷戶,每月在這方面的開支約5000多元;而有七個回遷戶在遷到裕民里後的租金開支,更是少於昔日在裕民坊繳交租金的一半有多;其所支付的費用更涵蓋保安、冷氣費、收集垃圾和公用場地保養以至市場推廣等服務,經營環境更勝從前。

「裕民里」回遷戶預計5月內開業
隨著公共運輸交匯處啟用及裕民坊商場分階段開放, 15個回遷戶當中,有5戶早前已經開業。餘下絕大部份回遷戶的裝修工程、申領牌照及入貨等工作正加快進行,估計在5月內相繼開業。

市建局團隊近日向回遷戶了解近況,其中已經開業的藥房負責人梁先生分享,進駐裕民里後,留意到這裏連結巴士總站的候車區,人流暢旺的程度媲美裕民坊;現在途經的巴士乘客和其他使用行人通道的居民,逗留在裕民里的時間,相對在擠迫狹窄、日曬雨淋的裕民坊路旁更長。梁先生表示,雖然項目住宅部份仍未入伙,開業初期的生意一般,但在免租期措施下,計劃先守業,再逐步因應顧客的需要,調整貨品類型和市場策略,擴大生意。

ura photo15個前裕民坊經營者自4月起相繼回遷至裕民里開業,其中,凱滙中西藥房負責人梁先生右圖左表示將與姪兒一起打理新店,有信心適應商場環境,擴充業務。
 

URA  photo官塘傢俬負責人莊太左圖右)說,回遷後將店舖交棒予兒子Tony,將售賣傢俬業務擴展至室內設計。

另一位售賣「雞仔餅」的回遷戶梁先生說,昔日在構築物經營時,只是在日間租用構築物部份店面,擺放手推車售賣自家製的唐餅和小食,每天朝行晚拆,雖然生意不錯,但營商環境始終不理想。他與市建局協商搬遷時,很高興職員了解他的需要,讓他與另一位共用構築物的經營者「豆漿王」,能各自享有專屬的津貼和搬遷安排,進駐在裕民里獨立的店舖復業。

他在裝修的過程中,聽取了商場管理公司的建議,在招牌設計、店面、存貨安排等花了不少心思,預計在5月初能夠開業。他說,在觀塘經營數十年,由昔日在觀塘街頭經營「走鬼檔」、及後租用裕民坊的構築物,到現在進駐裕民里,能夠有一間合法合規、屬於自己的店舖,感到非常欣慰。他希望新店能夠成為自己品牌的「旗艦店」,以此為基礎重建客戶網絡,並將生意拓展至其他地區,將觀塘的獨特地方色彩和人情味傳承下去。

ura photo梁先生與太太左圖在觀塘經營「雞仔餅大王」數十年,期待在裕民里開設「旗艦店」。兩人在店面設計右設計圖上花了不少心思,希望能突顯品牌的傳統特色,增加吸引力。

接下來的數星期,我們團隊將全力跟進裕民里回遷戶的店舖裝修工程及搬遷事宜,協助他們順利開業;另方面,裕民坊餘下違例構築物的收回行動,仍會繼續。我期望,餘下佔用人能以務實、明理的態度,體會到市建局對解決問題的誠意,接受津貼及搬遷方案,早日遷出。始終,這些違例構築物在裕民坊的經營環境並不理想,繼續留下對他們的經營並非最好的安排,亦拖延觀塘市中心重建進入最後發展階段,影響的將會是數以萬計的市民。

 


[1] 執達事務組有關執行管有令狀(收樓令)的安排 (https://www.judiciary.hk/zh/court_services_facilities/bailiff.html#21