跳到主要內容
摯誠.志成(網誌)

市建局成立20年周年誌慶 歷來最龐大業務綱領 冀加快市區更新步伐

政府自2000年通過《市區重建局條例》,並於2001年五月成立市區重建局,以新的法定架構理念落實市區更新,至今已踏入第20年。期間,市建局與香港一同迎接不少新機遇,亦一起面對重重挑戰。香港在過去數十年急速發展,人口增長迅速,城市的建築環境、交通網絡及社區設施,亦同時出現老化和不及時宜,情況在部分舊區尤其嚴重。社區及樓宇「雙老化」問題日趨嚴峻,市建局所肩負的使命、舊區居民對市建局改善居住環境的訴求,亦因而有增無減。

自2001年起至2020/21年度,市建局共推行72個項目,當中涉及1,500 幢失修樓宇,提供24,200個新建住宅單位;而在樓宇復修方面,受惠於多項樓宇復修支援計劃的樓宇住宅單位,亦達到15萬個。這些不僅僅是一些數字,而是反映市建局20年來,在處理市區老化問題、改善舊區環境及市民居住質素的努力。

市區更新工作範疇廣而複雜,這20年來的成績,確實有賴市建局團隊、政府、社會各界及地區人士等不同持分者的努力和支持,才能成就。為慶祝成立20年這里程碑,市建局團隊正籌備一連串的活動,與市民大眾分享市建局在重建發展樓宇復修保育活化等市區更新工作的成果;在回顧的同時,我們亦著重持續履行更新舊區、改善市民生活環境的使命,加快市區更新步伐以舒緩社區及樓宇「雙老化」問題,為此,團隊亦已完成草擬第20份業務綱領,涵蓋未來5年的發展計劃,涉及的項目規模或所需成本開支,均是歷年來最龐大的。我想透過這篇網誌為市建局成立20年,揭開序幕。

20周年標誌展現規劃新領域
市建局在這20年間在市區更新工作的成果,員工的熱誠和付出是不可或缺的。我留意到市建局的同事各具才華,早於去年我們在籌劃20周年誌慶活動時,已透過員工組織「市建掇英」,邀請同事發揮創意為20周年設計紀念標誌和標語。在眾多參賽的作品當中,經評審後,我們選出了由規劃及設計部同事設計的標誌,成為冠軍。

ura photo
評選團十分欣賞同事將工作上應用的「市區更新資訊系統」(Urban Renewal Information System)中數位分身(Digital Twin)及點雲(Point Cloud)等數碼技術的概念,融入創作中,並以小區重整規劃的市區更新模式作為構思藍本, 設計的下方為實體的地界及建築,透過數位分身及點雲,投影出上方「20」的數字,除清晰反映20周年的意義之外,「2」字以簡潔流暢的線條,表達重建後促成暢達而具效益的交通網絡和空間感,實踐「先規劃、後項目」的規劃裨益;而旁邊的「0」字則透過點雲技術將建築模型刻劃出來,寓意將科技融入工程。此外,「2」亦有Digital Twin的意思,反映市建局應用創新科技於重建的規劃及設計中,充分運用數據進行分析、預測,以至在數位環璄下進行情景模擬,優化規劃及設計能力及效率,以加快推進市區更新的工作和提升成效。而「市建廿載 智建未來」的標語,亦與紀念標誌產生相得益彰的效果。

除了標誌和標語設計之外,我們於早前亦透過員工組織「市建掇英」,舉辦了一個以「社區與我」為題材的圖片徵集活動,鼓勵同事透過影像捕捉與市建局相關及表現社區特色的圖片及多媒體製作,期後挑選了超過300幅作品製作成展覽,並安排在市建局場地內展示,讓同事與家人朋友,以及市民一同分享。較早前我已到H6 CONET觀賞過他們的作品,特別在一個名為「一起走過二十年」20周年時間軸停留,欣賞由多幅圖片組成、表達市建局過去20年推動市區更新及社區工作、建立更多社區空間,改善市民生活及居住環境的展覽。

圖片展已率先在中環中心H6 CONET舉行,直至5月底,之後將會在6月5 日至 27日,走入灣仔,在市建局另一場地茂蘿街7號繼續進行。我鼓勵大家如有時間,也到茂蘿街7號參與這個由市建局同事悉心策劃的活動,逢星期一、三、五,更會由同事主持導賞團,向市民大眾介紹。

ura photo市建局行政總監韋志成參觀「一起走過二十年」20周年時間軸圖中),欣賞展示市建局推動市區更新工作里程碑的圖片作品。

ura photo「社區與我」展覽的其中一幅作品由市建局非執行董事陸觀豪先生拍攝,反映觀塘市中心新舊交替的面貌

舉辦多項活動標誌市區更新成果
至於2021年下半年,我們將藉著完成觀塘市中心重建項目第二及第三發展區的工作,以及中環街市項目於第三季開始運作的時刻,利用項目場地,舉辦一系列20周年慶祝活動,並同時與一眾持分者及市民,慶祝這兩項標誌著重建發展及保育活化、歷時超過10年、市建局投放大量資源的項目,踏上新里程,為市民創建更優質的社區設施。

在樓宇復修方面,市建局除協助政府推行多項與樓宇維修保養、提升樓宇公用地方設施的資助計劃之外,亦透過一站式的「樓宇復修平台」,為樓宇業主及大廈法團提供全面資訊和技術支援。為進一步處理樓宇老化問題,市建局正籌備於煥然懿居基座商場部分,興建另一個以樓宇復修為主題的資源中心,目的是加強業主對樓宇維修保養的認識、以及聘請工程顧問及承辦商和組織各項維修工程的能力;此外,資源中心亦著重提升業主就樓宇作預防性維修的認知,為不同樓齡樓宇的業主,提供全方位的支援。視乎工程進度,資源中心將於今年年底或明年初啟用。

20業務綱領   千億五年計劃
正如20周年標誌設計的概念,市建局致力推進市區更新,透過策略性研究及創新科技,加快步伐、提升效益。為達至此目標,在過去幾年,團隊建立了不同的「儲備系統」,至今,已在油麻地、旺角、深水埗、九龍城及港島東等多個舊區的部分地區,進行小區規劃研究,審視所選取地區範圍內的樓宇狀況、土地用途、道路規劃、步行環境、休憩空間及社區設施等現況,並將研究納入「5R規劃儲備」,以便能盡早開展各項前期的可行性技術研究。

在規劃儲備內已完成前期可行性研究的項目,將提升至「項目儲備」系統內,市建局可因應內在條件,包括規劃設計的進度及財務狀況,並考慮外在因素,例如政府部門意見、物業市場、經濟環境及風險水平等,將項目儲備納入市建局的周年業務計劃及五年業務綱領內,交予政府審批,並適時開展。

2021年是市建局的「收成期」,將會有8個重建項目完成清場,可望於2021/22年度內,相繼推出招標,讓我們能從這些項目的中標合作發展商收回前期款項,補充市建局的現金流。藉此「收成期」給予較穩健財務狀況的機會,團隊籌備了一份五年計劃,涵蓋多個新策展的重建項目,連同已開展但尚未完成收購的重建項目,未來需要支付的收購開支及建築費用,總成本將會超過一千億元,合共提供約18,000個住宅單位。市建局已將這份涵蓋未來5年 (2021/22 年度至2025/26年度) 的業務綱領,交予政府審核;若獲准推行,這將會是市建局自2001年成立以來,最大規模、開支最龐大的一份業務綱領。

市區重建項目收購成本高昂,並需要預留龐大的流動資金作收購儲備;而項目發展年期長,以致資金流轉慢,對財務狀況造成一定的風險,這是市建局推展市區更新項目面對的挑戰。

「5R規劃儲備」可改善的市區面積,包括油旺研究的範圍在內,超過250公頃;若這些規劃儲備進入項目儲備階段,市建局將需動用超過一萬億元的流動資金,才能完全實踐儲備內具重整發展潛力的重建項目,讓市區更新得以持續發展,改善環境。

然而,過萬億元這龐大的財務承擔,是市建局目前約500億元總資產的20倍,換句話說,我們要將重建工作分拆成20個周期來進行,而我們要為每個周期,動用龐大財政資源來收購舊樓,還要在不虧本的樓市環境下,從中標的合作發展商收到前期款項的資金,以應付展開下一個重建周期的開支。以現時每個重建周期由規劃、收購、安置,清場,平整地盤至招標發展,一般需要6至8年時間才完成,累計起來,20個周期便需要120至160年,才能完成規劃儲備內的項目,相信大部份屆時仍然存在的舊樓,都已超過其建築壽命,說不定早已倒塌 !

制定適切方案長遠解決問題
正因如此,市建局未來必須聚焦在制定適切而涵蓋短、中、長期的方案,為市區更新的持續發展尋找出路。

短中期方面,市建局會與相關政策局及部門合作,透過引入新規劃工具,充份發揮舊區土地重整發展的潛力,地盡其用,在增加規劃裨益之餘,亦同時增加財政收入,達致「開源」的效果;其次,我們亦就重建項目的每個階段進程作全面檢視,期望在可行的情況下縮短工作流程,爭取加快地盤平整後作招標,促進現金流轉以開展下一個重建項目,加快重建的步伐。最後,我們亦必須做好財務規劃,制定一套靈活而穩健、能配合長遠發展的財務系統,視乎經核准的業務綱領決定啟動的項目,因應現金流狀況、物業市場波動、外圍經濟環境變化等不同因素,評估市建局對流動資金的需求及檢視自身的借貸能力,適時制訂合適的財務策劃和方案。

長遠而言,要解決樓宇老化問題,不能單靠拆卸重建來處理,而是必須透過推動預防性維修保養,來延長樓宇的壽命。舉例來說,市建局以往納入重建項目內的失修樓宇,平均樓齡為50多年,若然這些樓宇有做好定期的維修保養,它們的壽命可延長至70,甚至80年之久,那麼,過去 20年市建局所重建的舊樓,絕大部分到今時今日,也未必需要清拆,而當中涉及的社會資源,便可作推動其他市區更新工作的用途。

由此可見,縱使市建局難以為舊樓重建應付過萬億元的資金需求;但透過推動、鼓勵及協助業主做好樓宇維修,以至推動預防性維修的重要,不單只是解決樓宇老化的方法,亦是善用資源,降低樓宇重建壓力,為市區更新的持續發展尋求切實可行而具成效的良方之一。