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摯誠.志成(網誌)

開創五項措施處理合作社樓宇重建 為業主制定「合情、合理」收購方案

市建局去年在九龍城區啟動兩個公務員建屋合作社(合作社)樓宇重建試點項目,分別為盛德街/馬頭涌道發展項目(盛德街項目),以及靠背壟道/浙江街發展計劃(靠背壟道項目);其中,盛德街項目因為規劃內容較簡單,進度較快,今年初獲發展局局長授權進行,而涉及的上訴個案亦已於6月完成處理。市建局正根據董事局批准的收購及補償政策,為合作社樓宇的業主制定收購補償方案,相關籌備工作已大致完成,預計稍後將會向業主發出收購建議函件。

相對於一般舊樓的收購工作,合作社樓宇重建試點項目的業權收購工作複雜得多,我留意到政府部門在數年前曾向立法會就合作社樓宇的重建機制,作全面、透徹的解說,我想借此網誌作一個扼要的說明。

合作社樓宇單位業權未經補價不得轉讓
合作社樓宇政策的原意,是由政府將土地批予合資格公務員,以合作社形式興建房屋,有關官批地契訂明,合作社是樓宇土地的承租人;合作社社員乃透過各自與合作社簽訂的分租租契,以分租承租人的身份於相關單位居住,他們並不擁有相關單位的法定業權。

儘管在土地註冊處的土地登記冊上,「合作社」一般獲登記為物業的「物業擁有人」,但在香港實施的土地註冊制度下,該註冊文件只是一項影響土地轉易的文件紀錄,在土地登記冊上註冊為「物業擁有人」的人未必擁有物業的妥善業權[1]。事實上,政府在1952年發出有關「為本地公務員提供房屋資助」的公告,已清楚說明公務員建屋合作社計劃僅是一種公務員房屋福利,讓政府以優惠地價批出土地,並提供政府貸款,協助合資格公務員成立合作社以建屋居住。我理解到這類樓宇只准予公務員作居住用途,並嚴禁社員將物業轉售。

隨著社員在1980年代逐步還清政府貸款,政府回應社員希望取回單位業權的要求,在 1987及1993年先後推出兩份關於解散合作社和協助社員取回單位業權的指引。其中,1993年的指引清楚列出,社員申請取回合作社樓宇業權的程序,當中主要涉及解散合作社、完成修訂官地租契、審批大廈公契、進行分契等手續,以及合作社解散後由前社員成立業主立案法團。而只有完成這「五部曲」後,整個散社程序才算完成,而已解散的前合作社社員亦可以取得其單位的業權。在此階段,雖然前社員取得單位的業權,但有關單位仍抵押予政府,業權仍受轉讓限制,不得以轉讓、另作抵押、出租或其他方式處理。直至「未補地價業主」向政府繳付土地補價以撤銷單位的轉讓限制,才能夠成為「已補地價業主」,可以自由轉售其單位。

體恤社員需要  協助出售單位和搬遷
市建局在處理合作社樓宇的重建上,在依據既定的法規和制度之外,亦從情、理的角度出發,考慮社員的不同情況和需要,制定一套特別針對合作社樓宇單位業權的特殊情況的收購方案,盡最大努力去妥善處理合作社樓宇的業權收購和補償事宜。

我們明白,公務員合作社樓宇的社員,皆是服務社會數十年的公務員,在數十年前當項目範圍的土地配套仍未成熟時,他們需要為合作社樓宇的所在地自資建屋、鋪設用作連接項目內各幢樓宇出入口的私人街道,以及提供予合作社樓宇電力和用水等的設施,為建設他們的小區擔當「開荒牛」,這一點不容置疑;但政府在隨後的數十年亦為合作社樓宇的小區投放不少公共資源,包括保養維修街道和公用設施;興建鐵路、道路網絡和配套設施、提供中小學、市政大廈、運動場和休憩公園等公共設施予區內居民享用,改善整個小區的生活環境和質素。這些惠民、利民設施的建設和維護,皆取自社會珍貴的資源。

市建局在考慮試點項目的收購補償方案時,既會考慮合作社樓宇的建築費、土地價值和其他建築開支等不同因素,對業主作出收購補償;作為公營機構,市建局亦必須在合作社樓宇業權的特殊情況、居民的居住需要,以及公共資源公平、有效運用之間,取得平衡,以「合情、合理」的原則,制定一套既能照顧合作社居民所需,亦能為社會大眾接受的方案,務實地解決問題,順利推展試點項目,讓公共和土地資源得以有效運用,惠及更多市民。

收購方案開創五項措施  盡力照顧需要
基於執行合作社樓宇重建的複雜性和獨特性,在過去一年多的時間,市建局與多個政府政策局和不同政府部門,在散社、補回地價、支付印花稅、補償方案等事宜,召開了20多次跨部門會議,探討不同務實的方案。

在市建局的參與和協調下,這套收購方案在支援社員/未補地價業主/已補地價業主等方面,提出五項新措施,包括:

1.   免費法律支援縮短「散社」程序
合作社社員自行「散社」和取回其單位的業權契據的過程漫長,一般需要兩年多甚至更長時間,並要支付數萬元律師及行政費。為了縮短「散社」程序,市建局特別委派專責小組和委託有散社經驗的律師行為法律顧問,提供免費法律支援服務,協助合作社提交「散社」申請、並協助社員處理修訂地契、審批大廈公契、委任清盤人將合作社清盤等程序。

在盛德街項目9個合作社中,原本餘下一個涉及12個單位的合作社仍未解散,當中有3名社員已移居海外。市建局和法律顧問逐一聯絡9名在香港的社員,再越洋與餘下3個社員聯絡,協助召開會議,議決散社。過程中,法律顧問亦協助社員解決複雜的情況,例如有較年長的社員遺失合作社的分租租契文件,未能證明其身份;或社員去世後未有辦理股份轉讓予繼承人手續等。在市建局及法律顧問的協助下,該合作社只需花約一年的時間,便完成整個散社及取回業權的程序,較以往社員自行處理散社所需的時間,縮短了18個月。

ura photo盛德街項目內的馬頭角建屋合作社完成散社程序,全部社員已在今年6月簽署樓契,成為「未補地價業主」。

2.   促成政府檢討評估土地補價基礎
至於在土地補價金額方面,市建局更促成政府檢視合作社社員繳付土地補價的評估基礎。由去年6月起,以合作社舊樓的「現有用途土地價值」作為評估合資格個案補地價金額的基礎,相較以往以「土地重建後價值」作為評估基礎的金額,減少了四成甚至五成。

3.   引入「劃一補地價呎價」安排
我們在檢視業主支付土地補價的執行細節時,留意到政府會因應申請補地價的單位的位置、樓層、座向及景觀等因素,計算該單位所需支付的補價,因此合作社樓宇內每個單位的補價金額,不盡相同。舉例來說,盛德街項目的樓宇欠缺升降機,高層單位的住戶出入較為不便,所以政府評估補價時,低層單位的價值較高層單位為高,因而補價金額亦會較多,粗略計算,同一項目內不同單位最低及最高的每平方呎補價金額,可以相差超過三成。

市建局按其現行重建項目的收購機制,會向所有受影響的自住業主提出一個劃一的「七年樓齡」收購呎價,在此情況下,便會出現同一面積但位處不同樓層或座向的合作社樓宇單位,前社員在土地補價後,實際所得的每呎現金補償會出現不一致的情況。

針對這補價機制所衍生的問題,市建局研究在公務員合作社的試點項目中,首設「劃一補地價呎價」安排的可行性,以整個項目內獲評估為最低的每平方呎補地價,劃一作為適用於項目內所有單位需支付的每平方呎補價。有關單位的劃一補地價呎價和原本需向政府繳付的補地價呎價的差額,將會由市建局支付。

4.   減免印花稅及行政費
未補地價業主可以獲政府豁免在補地價時原需要支付的5萬多元行政費;前社員從法團取得業權所涉及的從價印花稅,以及業主因為將業權轉售予市建局所涉及的額外印花稅,合計約數十萬元甚至超過100萬元的稅項,亦不用繳付。

上述幾項措施,將大大減輕住戶在土地補價以及單位業權轉易所涉及的經濟的負擔。

5.   更具彈性重置方案   照顧「特大戶」
根據現行適用於市建局私人樓宇重建項目的政策,每個受重建影響的自住業主,在接受市建局收購建議後,可以選擇購買一個在啟德煥然壹居或原址「樓換樓」項目的單位。不過,未補地價的社員需要向政府繳付補地價,他們實際收到的補償金額會因而減少。

考慮到這點,政府和市建局容許合資格的前社員自住業主,可以購買由房協在啟德興建和管理的專用安置屋邨的資助出售單位,作為重置居所的多一個選擇。

然而,合作社樓宇單位的面積一般超過800呎,最大單位更達1,600呎。最早期50年代入住的第一代居民,在單位生活多年,至今不少已經是「三代同堂」、甚至是「四代同堂」的大家庭。

我們明白在目前私人樓宇市場,單位普遍以中、小型為主;在兩個重建項目內居住的6至11人「特大家庭」,難以在市場上尋找逾千呎的單位一同居住。故此,我們與政府磋商後,為這重建項目首次推出更具彈性的單位重置方案。

在新的單位重置方案下,合資格的前社員自住家庭,如涉及「分支家庭」,他們在接受市建局的收購建議後,可以購買最多兩個安置單位;而在選擇安置單位的類別時亦具彈性,可以購買兩個專屬安置屋邨的資助出售單位、或一個資助出售單位和一個煥然壹居單位等不同組合,減低重建對需要「分戶」家庭的影響。

重建合作社樓宇社會意義重大
重建合作社樓宇對社會的意義重大,不僅讓受影響的社員和已補地價業主有一筆特惠的現金補償,能夠按不同的需要,購買比現時居所環境和設施較好、並有升降機的重置單位,改善居住環境;而更重要,是將這些合作社樓宇位處的珍貴市區土地資源的發展潛力釋放,做到地盡其用,增加房屋供應,讓社會上更多有住屋需要的市民受惠。單計盛德街項目來說,重建後可提供約640個單位,比目前約150個單位增加3倍多。

我希望上述就重建合作社樓宇的重建機制和收購補償政策的解說,可進一步說明市建局制定這套收購方案的原則,以及特別因應合作社樓宇特殊情況所開創的措施。我冀盼盛德街項目的合作社單位業主,稍後收到市建局的收購和補償方案後,了解到目前的方案在「合情、合理」的原則上,已平衡居民的需要和公共資源的有效運用,並能體會市建局推行這個重建項目的誠意和所作的努力,接納我們提出的收購建議。


[1] 土地註冊處關於契約註冊制度的常見問題:https://www.landreg.gov.hk/tc/title/faq_ltb_1.htm