EN 简

署名文章

2020年

2020年1月15日
善用資源盡用資源推展市區更新修復香港（刊登於《明報》）

過去一年，香港經歷了嚴峻的社會挑戰，經濟和民生都面對不少困難。雖然如此，香港作為一個國際城市，為市民提供服務及推動香港繼續向前的各項工作都不能停下來，我們必須攜手合作，齊心克服困難，渡過難關。而市區重建局（市建局）肩負推動城市更新的使命和社會責任，同樣一直努力耕耘，更會在新的一年，善用自身資源，加大力度推動市區更新，使香港成為香港人更美好的家園。城市更新需要社會共同承擔香港自1970年代經濟起飛，城市發展迅速，創造完備的基建設施，各行各業亦培養優秀的人才，提供優質的服務，促使香港成為國際城市。但建築和硬件設施，會隨着年月日漸老化，及因社區的期望和要求提升而不敷應用，需要投放龐大的財政和土地資源，來維持良好保養和更新，當中包括公用設施和私人物業，故此，要持續推展城市更新的工作，不能單靠單一機構獨力應付，而是整體社會和市民共同承擔的責任。城市更新的工作早於市建局成立前已開始。政府在1988年成立土地發展公司，當時的設想是在毋須動用公帑的商業模式運作下，推動大規模的重建計劃。然而，由於土發公司缺乏政府注資，財政資源難以應付龐大的收購及安置開支，加上遇上物業市場的周期性波動，便出現資源不足的問題。政府於是重新思考市區重建的政策框架、執行機制和資源配置，於2001年注資100億元成立市建局，務求以新架構、新策略、新資源，繼續市區更新工作。同年政府發表的《市區重建策略》，提出以綜合的方式推動重建、復修、保育及活化的工作，市區更新不再只是「拆舊樓，起新樓」，而是更重視對社會的整體裨益和滿足市民不同的需要。市區更新工作挑戰重重然而，一般重建項目由規劃、收購、興建、落成到出售單位，往往長達8至10年，而涉及較大規模、更具社區裨益的項目，需時便更長。在項目的收購階段，市建局需要以超出市價的模式，即一般俗稱的「七年樓」機制，以7年樓齡的市價，來購買
2019年12月4日
宏觀規劃善用空間締造優質城市生活（刊登於《明報》）

市建局非執行董事潘永祥在此欄上一篇題為「盡展規劃裨益建構高密度宜居社區」的文章，提到香港市區面對缺乏新增可發展土地資源的困局，應探討以更靈活和創新的規劃手段，在高密度發展中，創造具發展潛力的空間，包括開拓地下空間的方案，與地面規劃相配合，締造更優質的城市。筆者對此十分認同。緩解交通環境問題應放眼地下空間現時市區人口密度高，人流、車流和經濟活動十分密集，街道、車路非常擠迫，城市設施不勝負荷，影響市民的生活質素。由於市區缺乏可供發展的新增土地，要緩解因地面空間不足所引致的交通和環境等問題，我們應放眼於地下空間所「隱藏」的土地資源，探討如何能大規模地加以運用，釋放發展空間，在地下建設更新、更多元的設施，改善居民生活以及應付未來發展的需要。若要發揮地下空間的發展潛力，必須充分考慮現時市區地面建築物的狀况和地基佈局，評估地下空間工程對鋪設在地底的電力、燃氣、輸水及排水管道等公共設施管線的影響。過去由於城市發展迅速，樓宇佈局和地下管道走線欠缺全面規劃和配合，令地下的地基構築及公用設施管道縱橫交錯，如要作大規模的重整及搬遷，相關工程必定對居民的生活帶來影響。唯有藉着市區更新的契機，作大規模的土地重整、重新規劃和設計地下佈局，才可以開闢面積更廣、更深的地下空間，作具效益的用途。藉市區更新重新規劃結合智慧方案在制定地下空間的實施方案時，筆者認為可應用創新科技和智慧方案，以新思維和前瞻的策略，提升地下空間的營運效益，配合建構香港成為「智慧城市」的願景。我們不妨從以下涵蓋「智慧出行」、「智慧環境」、「智慧生活」等不同範疇，探討如何結合智慧方案，改善社區的整體生活質素和居住環境： •改善地區連接性：藉着興建較具規模的地下公眾停車場，將路邊泊車位盡量搬到地底，以騰出更多路面空間，設置綠化行人通道，改善區內的步行環境，達至「好行、易行」，鼓勵市民以步
2019年10月8日
盡展規劃裨益　建構高密度宜居社區（刊登於《明報》）

8月初市建局董事會財務委員會前主席周光暉在此版發表文章，提到舊區已建設環境乏善可陳，可供發展的土地不足，如何釋放及開創可發展的土地資源，令舊區地盡其用，是市區更新的成功關鍵。香港和其他國際都會如新加坡、上海和紐約，在經濟和人口持續增長的過程中，皆需土地資源以達至城市持續發展。這些城市為應對天然地形限制、減慢城市擴張以保護郊區天然資源，及減少市民出行時間所耗用的能源，皆將城市朝向高密度發展。然而坊間常有疑慮，認為高密度發展影響宜居程度，但事實兩者是否真的不能並存？舊區環境問題源於城市規劃落後舊區在高密度建設下出現各種環境問題，歸根究柢源於城市規劃落後於社會發展需要所造成。以香港為例，市區人口急速增長，平均人口密度達到每平方公里約6800人，是全球其中一個人口密度最高的城市。然而房屋、基建以至休憩空間規劃，跟不上人口增長所帶來的額外需要，結果衍生以下城市「硬件」建設過時的問題—— 一、土地用途不協調：住宅毗鄰污染性的工業，「網狀」道路規劃不但佔用大量地面空間，並且製造多個十字路口，造成交通擠塞及空氣污染，影響行人環境等；二、樓宇設計落後：舊區高樓大廈一幢緊貼一幢，並採用一字排開式設計，出現屏風樓和熱島效應；三、社區設施老化：區內康樂和休憩設施零散，無法滿足人口增長需要；環境衛生設施毗鄰民居，開放式垃圾房臭味溢出影響居民等。宜居城市3關鍵指標上述問題其實並非無法解決。舊區藉着重建契機，便可從宏觀規劃角度將土地重新佈局，並設置新設施，使城市規劃能與時並進。筆者相信，通過為市區制訂全面規劃藍圖，「高密度發展」也可構建理想及宜居社區，改善整體生活環境。如何建設宜居城市，我們也許可借鏡國際上具聲譽和被人廣泛採用的高密度宜居城市研究，當中新加坡及倫敦等大城市皆提倡發展「緊湊城市」（ compact city），使更新後的高密度
2019年8月6日
規劃先行　為稠密舊區創造新價值（刊登於《明報》）

任何政策及新措施的推行，即使有良好意願，亦需靠有利的環境條件，才能收到政策措施預期成效。市區更新工作亦然。在已建設的舊區環境，發展密度高，同時道路及社區設施已超出原先設計可承受的負荷，以致問題叢生。社會對市區更新寄予厚望，期望可透過舊區更新改善市民居住和生活環境。然而在此訴求上，社會亦應思考舊區更新的先決條件是什麼？如何能為推行市區更新創造有利的環境條件？如上所述，舊區已建設環境乏善可陳，而當中最嚴重者莫如缺乏可供發展的土地資源。有新增的土地才可讓市區更新工作有緩衝用地（buffer zone），作調遷或重置之用。而騰空的土地便可作重新規劃、設計和建造，為舊區的居住環境、經濟活動、基建設施及社區服務更新，滿足市民訴求及地區可持續發展。筆者過去6年出任市建局非執行董事，並曾為董事會財務委員會主席，深明要處理舊區更新問題，資源是必要條件。而所謂資源，並不是狹義的財務，而是更重要的 — 土地資源。而釋放及開創可發展的土地資源，將「無形」變「有形」、「低效用」變「高效益」，令舊區地盡其用，是市區更新成功的關鍵。將土地資源「無形變有形」舊區樓宇和道路密集，並未能為市區更新提供緩衝用地。舊區大多數樓宇的地積比已經用盡；部分仍有小量地積比剩餘的樓宇，其可用剩餘地積比較低，若獨立來處理作重建，成效不彰，屬「無形」、「無效用」的資源。另外，因舊區欠缺整全規劃，部分舊樓獨立重建發展後，夾在兩幢新建成大廈之間的低層舊樓，便變成「崩牙樓」（見圖）。這些「崩牙樓」即使尚有剩餘地積比可供發展，亦可能因地盤太小、太狹窄而不適合重建，亦屬無法使用的「無形」土地資源。舊區地下空間面積大，但大部分空間只為鋪設管道（如食水和污水渠、燃氣管）和管線（電力和通訊光纖等）所用，而且管道與管線並無系統化的整理，錯綜複雜佔用地下空間，以致令地下的「無形」空間資源未能善用。面
2019年7月8日
以人為先　攜手營造融和社區（刊登於《明報》）

時間匆匆，我退任市區重建局（市建局）非執行董事已兩個多月。在過去6年，我不但耳聞目睹市建局的工作，更因同時擔任董事會轄下的觀塘分區諮詢委員會主席，也親身參與，與市建局同事合作處理觀塘市中心項目的搬遷安排。對於市建局的市區更新策略，以至其前線的實質工作，真是有相當的了解。在我個人親身參與的體驗中，我深切感受到市建局無論是在重建及復修兩項核心業務上，抑或在社區關係層面上，都秉持「以人為先」的工作方針。筆者藉此撰文，希望跟社會各界分享過去的體驗。所謂「以人為先」，不同崗位和身分的人可能會有不同理解及期望。2001年當政府推出以「市區重建以人為先」為題的《市區重建策略》，及在2011年的修訂《市區重建策略》時，在「以人為先」方面，筆者認為重點在於「兼顧社會上各方人士的利益與需要」（註1），政府在進行市區更新時，亦會謹守以下重要原則（註2）：一、受重建項目影響的業主應獲得公平合理的補償；二、受影響的住宅租戶應獲得妥善安置；三、市區更新應使整體社會受惠；及四、受重建項目影響的居民應有機會就有關項目表達意見。過去6年，作為「局內人」，我見證了市建局透過不同措施和策略，照顧項目中受影響的不同持份者的利益和需要，並謹守上述原則進行市區更新工作，包括制定公開、公平的機制釐定超出市場價格的「市價加津貼」作為自住物業的收購呎價，好讓他們能在市場上購買到比舊居環境較佳、大廈設施合乎標準的單位，改善生活；協助合資格的住宅租戶搬到市區的公營房屋，另外亦提供現金補償方案供選擇，讓租戶有充裕經濟能力搬到環境較佳的居所。除此之外，考慮到受項目影響的自住業主及住宅租戶的特殊情况和可能出現的開支，亦特別推出近10項措施和津貼，為他們提供額外協助。市建局透過社會影響評估，了解項目可能引起的影響，並為此制訂紓緩措施；設立社區服務隊，由專
2019年5月17日
做好財務安排　建立周期保養維修樓宇文化（刊登於《明報》）

討論已久的自願醫保終在今年4月1日全面推行，納稅人若為自己或合資格親屬購買認可醫保產品，可獲稅務優惠，坊間亦隨即出現林林總總自願醫保產品。筆者無意在此分析各類產品，只是想從這個話題引伸到樓宇復修的財務安排，希望社會思考一下，樓宇維修工程涉及資金少則百萬、大則過億，業主應如何為保養其樓宇單位資產值作打算？既然大家都願為保障健康而投保各類醫保產品，又是否同樣應為擁有的物業「投保」，為長遠「保值」而作好財務安排？建立意識是為樓宇保值，亦即是樓宇復修的第一步；而推動樓宇復修則是市區更新重要一環。一直以來市建局為推動業主履行妥善維修和保養樓宇的責任，推出多項資助及支援計劃。筆者在過去6年出任市建局非執行董事，見到業主對各項計劃的認受程度，感受到業主關注樓宇復修的意識已逐漸萌芽。而隨着業主正視推動樓宇復修，下一個要解決的就是資源問題。多年來政府及市建局推出了不同的樓宇復修資助計劃，紓緩業主進行樓宇復修工程的財務壓力。但樓宇復修是一項持續工作，今天完成一個維修周期，10多年後隨着樓宇老化，業主也需進行另一次維修工程，樓宇才能保養得宜。樓宇是私人財產，如何保養、保值理應是業主責任。香港奉行低稅率制，長遠來說政府應如何使用其稅收的公共資源，資助業主分擔其樓宇維修保養開支？筆者相信要先解決資源問題，才能有效實踐周期維修的意識。為大廈維修工程「投保」本港樓宇主要用鋼筋混凝土建造，只要保養得宜，壽命可逾100年。在這百年生命周期中，可能要進行大約5次保養維修計劃。若業主一直沒有為維修工作預留資金，直至樓宇老化問題出現才一次過做大型維修，每戶便要分擔高昂費用。這正是業主對維修工程卻步的原因之一。筆者早前在報章留意到，港島區有逾40年樓齡的私人屋苑的業主立案法團，透過參與市建局「招標妥」服務，成功自行籌組樓宇維修工程。以這個有180戶的屋苑為例，樓宇在10年前曾
2019年4月29日
革新思維匯聚力量　讓市區更新之路愈走愈闊（刊登於《明報》）

時光飛逝，到今年4月底，筆者擔任市區重建局主席便滿6年。自市建局於2001年成立，接手處理前土地發展公司（土發公司）的重建項目，這18年來，我有幸成為4名曾服務這個重要公營機構的主席之一，從2013年開始，與市建局共同走過它三分之一的歲月，與市建局團隊並肩參與市區更新工作，對此感十分驕傲，亦與有榮焉。我亦希望在此分享這些年來，我對市區更新工作的一些觀察和感受。早在市建局成立前，公私營界別已透過不同模式推動市區更新。在政府參與前，私人發展商已參與市區重建，但礙於舊樓業權分散，其重建項目規模一般較細，重建帶來的社區效益不彰。故此1988年政府成立土發公司，透過與私人市場合作，在審慎營運的商業模式及不動用公帑的原則下推動具規模的重建計劃，落實數個大型重建項目，例如現為中環商業地標的中環中心、旺角亞皆老街／上海街項目（朗豪坊）和荃灣市中心計劃（萬景峯）等，大幅改善舊區面貌和居民生活環境。然而因土發公司缺乏政府注資，本身資源不足以安置大量受重建影響的居民，加上收購業權時間冗長，並遇上地產市場周期波動的因素，使政府不得不重新思考如何妥善處理這個「棘手」議題。至1996年6月政府發表《香港市區重建》政策文件，總結當年的市區重建困局，指出若沒有新的營運機制及政府加強資助，土發公司不能快速進行具規模的市區更新，避免市區長期老化。該文件建議政府成立一個新法定機構，即巿區重建局，並注資100億元，以新的法定架構及理念落實市區更新。市建局得到政府財政支持，和房屋委員會及香港房屋協會協助安置合資格的受影響租戶，同時土地徵集程序亦得以簡化，從而在市區更新的道路上重整旗鼓，繼續完成前土發公司留下的25個大型重建項目，包括歷來最大的觀塘市中心計劃；另外亦按樓宇狀况、居民居住環境及重建帶來的規劃裨益等因素，為200個有重建潛力的項目釐定優次，有序開展更多舊區重建項目。 20
2018年9月19日
實現智慧房屋　一切由新思維開始（刊登於《信報》）

香港是個充滿活力，但也正在老化的城市。全港有超過一萬幢樓齡達五十年或以上的建築物，這個數字在未來二十年還會躍升至二萬三千幢；香港作為一個富裕城市，社會中最貧窮的一群卻擠在劏房與籠屋裏，居住環境惡劣。而這些問題，跟舊技術、舊建築方法，以及舊思維不無關係。從前舊有技術不足，致使很多舊建築物缺乏如升降機的基本設施，存在外牆結構剝落的情況。更甚是，這些舊樓長年累月地默默受到損耗和侵蝕，惟居民卻接收不到此警示，並沒察覺雨水有否滲入大廈結構內或樓宇已達失修狀況。這種舊樓「啞口難言」，未能警告居民大廈受到耗損的情況，隨着新式智能建築的推動，現在皆可成為過去。就像近年智能大廈概念必不可少的樓宇管理系統（Building Management System或簡稱BMS），它不但可監察和管理樓宇內的設備，還能記錄各系統的工作狀態、環境狀況和能量消耗，使樓宇管理人員可掌握設備運作的情況，適時修正及改善運作。市區重建局（下稱「市建局」）近年亦在重建項目的發展協議中，列明加入安裝樓宇管理系統（BMS）及其他家居智能系統的要求。打破常規　以組裝方法加快建屋步伐　今天要解決香港最迫切的樓宇老化及居住問題，創新科技固然能大派用場，亦可以帶來截然不同的效果；舉例說，我們能否以組裝的方法加快興建更多房屋，改變一貫以來建造樓宇的傳統方法？不過，規管及執行者在思維上均需要有所轉變，願意不斷作新嘗試，才能成事。其中，市區重建工作所面對的一大挑戰，就是樓宇老化問題日益嚴重，致使我們常常要跟時間競賽。市建局項目由收購、重建、落成至住戶遷入，一般需時八至十年，近年更因為各種收購問題而往往要更長時間才能完成項目；另一方面，以目前使用的舊技術來建造新廈，所需時間往往以年計。即使業界願意引入一些如組裝建築的新技術及其他智能科技，主事者亦要冒着打破常規的風險，經歷繁複及嚴苛的審批程序以及只
2018年5月18日
市建局「做亦難不做亦難」財務風險管理應做好（刊登於《信報》）

上周初，市建局向位於中西區的崇慶里╱桂香街發展項目的業主發出收購建議，自住業主收購建議呎價為實用面積每平方呎23,568 元。收購建議公佈後，傳媒紛紛形容市建局的收購價「破紀錄新高」。一直居住在樓齡超過50 年並失修殘破樓宇的業主，相信會樂見獲得收購款項後，可購置另一個樓宇狀況和設施較佳的單位，改善居住環境；不過筆者認為，在這個「被動而無奈」的「破紀錄新高」收購價背後，社會更需要思考，假若市建局的項目收購成本不斷攀升，其財務狀況是否仍能維持其可持續的營運，以達致《市區重建策略》定下，市建局須維持財政自給自足的長遠目標？市建局的收購物業政策，源於2001 年通過立法成立市區重建局時，同時訂下受政府收回土地影響的住宅業主所得的自置居所津貼的計算方法。根據該政策，市建局會按受影響自住業主物業的市值，另外加上一筆特惠津貼（即「自置居所津貼」），作為該自住物業的收購價。「自置居所津貼」是按照被收購的住宅物業單位市值，與相同地區一個樓齡假設為七年而面積相若、位於中層及座向一般的假設重置單位價值的差價而計算，這亦是一般所指的「七年樓齡」單位。由此可見，市建局的收購政策一直以超出市場價格的「市價加津貼」模式，收購重建項目內的住宅自用物業。此外，私人發展商可以不動聲色地從低價開始逐間收購，市建局作為法定公營機構只可以按程序( 包括登憲報) 一次性公平、公開地公佈收購。所以，市建局重建項目的收購成本，較私人發展商的重建項目高昂。資產逾半為不動產難衍生收益對於社會上有聲音指市建局擁有300 多億元龐大的資產，筆者作為會計師及市建局財務委員會主席認為公眾對這筆「資產」的組成及運用可能不太了解，因而容易造成誤解。市建局2016/17 財政年度的326 億元淨資產，大致分為不動產及流動資金兩大類，當中182 億屬不動產，即包括大部份已收購或正在進行收購的重建項目內的物業。這些
2018年4月27日
為城市「把脈」營造可持續發展社區（刊登於《信報》）

近年社會大力提倡可持續發展，香港作為一個已高度發展的城市，除了透過開闢土地發展以締造優質的宜居城市外，也必須通過持續的市區更新，保育和活化舊區，來達致城市整體可持續發展的方向。然而，由於每一個社區背後都各有其歷史特色和發展脈絡，市區更新如何能營造出具當區特色並可持續發展的社區呢？縱然沒有劃一的方程式去找答案，但筆者認為，在市區更新的工作中，加入公眾諮詢和參與，相信可以透過明瞭社區的需要，為當區「把脈」。筆者近年曾參加不同社會服務工作，體會到如何透過公眾諮詢和參與，在構思項目時集思廣益。我在出任香港青年旅舍協會（YHA）主席時，曾參與保育活化石硤尾美荷樓的計劃，該建築是香港政府在1953 年石硤尾大火後興建的首八座最早期公共房屋之一（當時稱為「徙置大廈」），因此成為政府「活化歷史建築伙伴計劃」的首批項目。YHA 於2009 年投得美荷樓的活化和營運權後，在籌劃具體保育方案前，特別通過「尋人」啟事，找回不少當年石硤尾舊居民，並多次徵詢深水埗區議會意見，提供活化及設計構思。隨著活化工程於2013 年底完成，大樓改造為青年旅舍，為建築物注入新生命，歡迎各方人士使用，並附設「美荷樓生活館」，展現昔日石硤尾徙置區的風貌，重塑基層市民生活的集體回憶；YHA 亦透過組織舊居民網絡，邀請舊居民及社區人士參與導賞和地區文化活動，讓舊建築物活化後延續其歷史文化及持續發揮凝聚社區的功能。集思廣益推動舊區活化筆者在2017 年擔任市區重建局非執行董事，市建局多年來，在推行不同舊區活化項目的過程中，十分重視公眾意見。早於2005 年，市建局啟動其首個保育活化項目，即灣仔茂蘿街/ 巴路士街保育活化項目時，曾邀請灣仔地區人士組成專責委員會，在決定項目的建築設計及經營管理模式前，通過廣泛諮詢，收集及分析社區人士和從事文化創意產業人士的意見，最後決定以「藝術社區」為理念，將項目活化為文