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署名文章

2021年

2021年7月30日
多管齊下協助「三無大廈」籌組樓宇復修（刊登於《明報》）

市建局非執行董事湯棋淯大律師在6月4日《明報》觀點版的文章指出，大廈所有業主均有責任維持公用地方妥善修葺及保持狀况良好；而在籌組樓宇維修工程上，最理想的處理手法以及先決條件，便是業主為樓宇組織法團。筆者在測量界多年，亦為物業管理業監管局主席，持續參與有關物業管理及樓宇復修政策的制定工作，十分認同法團在業主籌組及議決樓宇維修事宜上，確實發揮重要效能。過往，測量業界不時協助政府和市建局處理舊樓復修個案，以及組織法團的工作，而社會上仍有不少舊樓，即使相關業主有意做好樓宇管理和復修，卻因種種問題未能成功籌組法團，個別業主根本無法處理大廈日久失修、喉管亂駁，導致居住環境惡劣等問題。今年初，新冠病毒第四波疫情爆發期間，佐敦、油麻地及深水埗等舊區，相繼有「三無大廈」出現確診個案或被納入強制檢測範圍，其可能帶來的安全隱患及居住者的健康風險，實不容忽視。筆者將在這篇文章內集中探討舊樓，尤其是「三無大廈」的業主應籌組法團的迫切性，建議政府應結合市建局、樓宇維修業界，以至民間組織的力量，協助住戶成立業主組織或法團，申請市建局的資助，進行與樓宇維修相關的工程，改善樓宇公用部分的管理。公契未有界定清晰權責「三無大廈」的問題可追溯至1950年代，隨着當年工業發展帶動香港經濟增長，不少發展商在市區興建多層大廈，並以分層方式出售樓宇單位，取代以往全幢樓宇買賣，令更多市民可以置業。不過，分層出售單位在當時屬「創新」的銷售模式，相關大廈的公契對發展商、業主和大廈經理人在樓宇不同部分的管理責任，沒有一套清晰的界定，以致要依據公契以成立業主組織存在一定的困難。政府在1970年制定《多層建築物（業主法團）條例》，為業主提供一套法律規定，使業主得以成立業主立案法團，管理自己的樓宇。該條例在1993 年作出重大修訂，改稱為《建築物管理條例》，為業主成立法團提供更清晰和簡便
2021年6月4日
知「法」有「法」　業主齊心做好渠管復修（刊登於《明報》）

有見疫情持續，市民對環境衞生，以至樓宇渠管狀況亦十分關注，政府在剛於立法會通過的本年度財政預算案，撥款10億元推出「樓宇排水系統維修資助計劃」，交由市建局執行。筆者作為市建局董事會的成員，認同這項安排，市建局一直協助政府推行多個有關樓宇更新及提升樓宇設施安全的資助計劃，包括「樓宇更新大行動2.0」、「消防安全改善工程資助計劃」、「優化升降機資助計劃」及「有需要人士維修自住物業津貼計劃」等，統一執行所有資助計劃，可以為業主提供更有效的一站式樓宇維修相關的支援服務，尤其在疫情仍然肆虐的時候，協助業主籌組相關工程，更是刻不容緩。筆者在法津界執業多年，除了自身有參與大廈法團的工作之外，亦擔任發展局轄下的建築物上訴審裁小組的主席團成員之一，處理市民因應建築事務監督（屋宇署署長擔任）發出的「法定命令」和「法定通知」，提出的上訴。在處理上訴聆訊的過程中，筆者留意到，不少舊樓業主即使收到屋宇署發出的法定命令或法定通知，亦不清楚需負的法律責任；而部份業主即使有意願復修樓宇以遵辦上述命令或通知，但往往因各種問題和阻礙，未能成功籌組維修工程。筆者將在這篇文章，集中探討舊樓業主欠缺對樓宇復修相關法規認識的問題，以及如何按照大廈公契或藉成立法團，有效籌組公用地方維修工程，亦可藉此協助公眾理解知法（樓宇法規）、有法（法團）對管理樓宇公用地方的重要性。有法需依以免承擔法律後果根據《建築物條例》，建築事務監督有權就樓宇檢驗及維修等事宜，向業主發出兩類文書。第一類是通知，例如是根據該《條例》第30B，向業主發出強制驗樓計劃下的「法定通知」；第二類是根據該《條例》第24、26和28條等，針對樓宇不同部份的狀況，向建築物的業主發出修葺樓宇之「法定命令」。強制驗樓計劃下的「法定通知」屬於預防性質，建築事務監督可按樓齡、樓宇狀況、樓宇管理、樓宇對公眾構成的潛在風險（例如涉
2021年2月11日
三大條件實踐可持續「首置」發展的政策措施（刊登於《明報》）

行政長官在《2020年施政報告》提及，在政府協調推動下，市建局與香港平民屋宇有限公司（「平民屋宇公司」）達成合作推展大坑西邨重建計劃的初步共識，項目重建後預計可提供3300個單位，總數為現時約1600個單位的兩倍。這項重建計劃可充分利用該地段的發展潛力，不止改善現有居民的生活環境，重建後亦可提供更多「首置」住宅單位，滿足中產家庭的置業需要。作為市建局董事會的一員，我認為這個重建計劃可達至雙贏的目標。煥然懿居項目成功實踐「首置」概念本港市民普遍憧憬有個自己的安樂窩，但私人樓宇價格仍處於一般市民難以負擔的水平，尤其對於收入超出居屋申請資格的家庭而言，他們的「置業夢」難實現。為此，政府提出港人首次置業先導計劃，邀請市建局將馬頭圍道重建項目撥作首個「首置」先導項目——煥然懿居，測試「首置」概念。 2019年初煥然懿居推出450個首置單位時，公眾反應非常踴躍，當時收到逾2萬份申請，全部單位短短6個工作天內獲申請者揀選。有見「首置」單位受市民歡迎，市建局決定在去年底以「首置」形式出售該項目餘下43個單位，並加入三房戶型，配合家庭申請者需要，錄得超額113倍的申請，反應同樣熱烈。煥然懿居去年中入伙，首置計劃單位以市價六二折出售，加上由香港按證保險公司提供最高「九成按揭」貸款安排，切合年輕業主負擔能力，給予年輕人「上車」機會，滿足置業需求。從傳媒報道可見，這些安排得到年輕業主的認同。在2020年施政報告發表後，亦有立法會議員和專業學會（註1）建議政府持續增加「首置」單位供應，認為這新房屋概念發揮到照顧「夾心階層」住屋需要的效用；亦有民間機構做問卷調查，結果顯示提供更多首置項目是最令市民受惠的3項措施之一（註2）。我認為市建局應繼續實踐這項新房屋政策，在重建項目中積極提供「首置」單位，滿足市民對可負擔房屋的需求。維持穩健財務優化執行模式發揮土地最大效
2020年12月11日
疫境下市區更新與土地開發必須持續（刊登於《明報》）

新冠病毒疫情在過去大半年反反覆覆，雖然抗疫是目前社會首要工作，但社會各方面發展的步伐不應因而停止。從最新一份《施政報告》中，筆者看到政府在疫情困境下，繼續推展開拓新市鎮、改劃土地以至研究更長遠填海造地的工作，加快開拓土地的步伐；政府亦支持市建局繼續以「規劃主導」的模式推動更大規模的市區更新，增加房屋供應和改善市區的居住環境。對此，筆者作為市建局董事會的一員，表示贊同和支持。市區更新、拓展新市鎮以至填海等土地開發和城市規劃的工作，發展過程相當漫長。筆者在大學教授城市規劃及設計時，常常和同學分享，在制定土地的長遠規劃工作，需進行多方面的可行性研究、不同工程的技術評估，以及合乎法例訂明的審批及諮詢程序；市區更新的工作的複雜性也不遑多讓，即使土地已有合適的規劃，還要收購業權和安置受影響的居民；清拆樓宇和完成地盤平整後，才能獲取土地供發展及更新之用。社會在疫情下，雖然面對疲弱經濟的挑戰，但筆者認為，市區更新以至全港性的土地規劃工作在此環境下，更需在逆境中繼續推展，才能未雨綢繆，確保未來有充足的土地資源，應付市民對不同類型房屋的需要和城市的發展。昔日土地開發步伐停頓引致社會民生連鎖影響持續大半年的新冠病毒疫症，不但大大影響市民生活，亦窒礙土地供應及規劃工作，例如建造業界因應疫情而實施「社交距離」措施和「居家工作」安排，拖慢地盤建築施工進度；城規會在今年1月至9月期間，原定安排舉行有關審批土地規劃申請的會議，亦需要數度押後，其中一個重建項目的規劃申請，需要押後約半年才完成審議。另一方面，私人住宅項目的發展步伐亦有所減慢，運輸及房屋局的數據顯示，今年第三季私人住宅的施工量只有約3500伙，較第二季大幅減少五成。這個情况，令筆者回想到2003年沙士疫情後，土地開發及住宅項目發展的進度，亦因經濟和樓市受到打擊而放緩。政府的土地供應專責小組曾經在諮詢文
2020年10月9日
做好樓宇復修加強社區抗疫力（刊登於《明報》）

新冠病毒在本港蔓延期間，曾出現同一幢大廈上下層單位住戶先後確診感染的個案，引起市民關注樓宇建築設計、公用排水系統，以至家居內部排水管是否妥善，以免病毒有機會經大廈排水管進入單位內，造成疾病傳播風險。維護樓宇安全和衛生水平，是社區防老（樓宇老化）、抗疫（病毒傳播）工作重要一環。市建局自成立以來，推行多項樓宇復修資助計劃，透過向業主提供財政資助和專業技術支援，推動他們履行妥善維修和保養樓宇的責任。就近年協助政府推行的多個資助計劃包括「樓宇更新大行動2.0」、「消防安全改善工程資助計劃」、「優化升降機資助計劃」及「有需要人士維修自住物業津貼計劃」，市建局估計需於未來10年承擔推動有關計劃的行政成本，總額逾20億元。筆者自去年初出任市建局的執行董事，雖感受到業主關注樓宇復修意識已逐漸提升；但在樓宇公用地方以至住用單位的管理和維修保養方面，仍有很大改善空間，如普遍業主仍缺乏對樓宇維修保養的知識及籌組工程的能力；財務安排亦是另一大難題，因業主一般並未就樓宇復修所需開支作好預算及建立儲備。要改變業主在樓宇復修上的被動心態，仍有一定的困難需要克服。這場歷時已逾半年的抗疫戰，無疑對社會運作和市民生活造成多方面影響；然而，從積極角度看，疫情亦加強市民防疫意識，包括更注意樓宇衛生。筆者相信，社會應把握這時機，推動住戶做好自己的單位以至樓宇公用地方的復修，保持大廈良好狀態，藉此長遠提升樓宇和社區的抗疫力。做好樓宇公用地方復修並不足夠多年來市建局透過轄下各項樓宇復修資助計劃，已協助逾4300幢樓宇的業主為大廈結構、消防和升降機等公用地方設施籌組維修保養工程，惠及逾14萬個單位。這些資助計劃以樓宇安全為基本考慮，主要涵蓋樓宇公用地方的結構組件和設施。然而，一幢樓宇只有四分之一樓面屬公用部分，其餘四分之三屬單位內私人地方，屋內安全和衛生情况一般不在上述資助計劃範圍
2020年8月11日
釋放合作社樓宇土地建設更宜居社區（刊登於《明報》）

筆者去年在《明報》觀點版撰文，提及在市區可供發展的土地不足下，如何釋放並善用珍貴的舊區土地資源作高密度發展，是市區更新的成功關鍵之一。政府委託市建局推展重建市區公務員建屋合作社樓宇的試點計劃，正是期望透過重建，將市區部分未有充分運用的合作社樓宇土地重整和重新規劃，從而達至地盡其用，在改善舊區的生活環境之餘，亦能增加房屋供應，為社區創造更大裨益。合作社樓宇缺乏效益土地未被充分運用上世紀50年代，政府推出公務員房屋福利計劃，容許公務員組成公務員建屋合作社（合作社），向政府申請以當時地價的三分之一，批出土地發展合作社樓宇，並就建屋費用給予低息貸款，興建樓宇作為居所。然而，翻查1980年一篇探討公務員房屋政策的論文（註），提及當時政府曾詳細檢討這項計劃的效益，檢討結果認為計劃所提供的住宅單位數量有限，可安置的公務員家庭數目亦不多，未能有效發揮土地的發展效益，因此決定終止有關計劃。以現存部分位於市區可作高密度發展地段的合作社樓宇為例，這些樓宇大多已有超過50年歷史，昔日當有關合作社規劃興建樓宇時，由於社區的道路和基建配套仍未成熟，加上合作社成員資金有限，合作社一般只採用低密度的設計來建造樓宇，每幢只有5至6層高。這些土地的已發展地積比率，一般只有約4倍，相對市區作高密度發展的土地，可建地積比率達到7倍以上，合作社樓宇所處的地段，仍有相當高的發展潛力並未用盡。除了發展密度，在樓宇和土地的用途層面，合作社樓宇一般只作純住宅用途，沒有進一步向高空發展或開拓地下空間。從今時今日的城市規劃標準來看，這種作單一住宅用途的土地發展模式，未能發揮「一地多用」的多層發展，以善用市區有限的土地資源。私人重建合作社樓宇程序複雜公務員建屋合作社計劃自1950年代推出直至1980年代終止，共興建了約200多個合作社樓宇。樓宇隨時間老化，再加上公用設施不足以配合
2020年4月16日
發揚工程創新加快建設過渡房屋（刊登於《明報》）

政府促進民間團體落實多個過渡性房屋項目，透過設立一項50億元的資助計劃，為營辦項目的團體提供財政資助，期望在未來3年提供約1.5萬個過渡房屋單位，改善基層市民和弱勢社群的居住環境。社會普遍支持這項房屋新措施，不過，要在既定的工程時間表內建造大量適合家庭居住的單位，在工程的籌備和推展方面甚具挑戰。以筆者作為結構工程師參與工程項目管理的經驗，我認為這項新房屋項目的工程挑戰來自兩方面：第一是提升生產力，致力加快興建速度，以達到上述資助計劃的建屋目標，同時這類單位由於是過渡性質，要能拆卸重用，從而達至更佳的成本效益，讓公共財政資源用得其所；其次，居住在過渡房屋的家庭，一般需要居住數年，才獲編配永久公屋單位，因此這些過渡單位的可使用年期、消防和衛生標準亦應與永久住用樓宇相若，並要具備足夠的配套設施，以達至協助家庭改善生活質素的目標。「組裝合成」：興建速度快具成本效益若沿用傳統的地盤建造方法，將難以達至3年內完成1.5萬個過渡房屋單位的目標，因為傳統方法需要先用約一年時間平整地盤和建好樓宇地基，才能在地基上興建各個樓層的結構，繼而展開每層單位的內部工程。一幢不設平台或地庫的住宅大廈，一般需要一年時間建造地基，以及兩年多的時間興建上蓋工程，總建築期約3年以上，而每一個建造流程須按部就班完成，因此建築時間難以大幅縮減。若要加快興建速度，有需要從壓縮項目的建造流程、增加工程效率入手。為此，政府建議在過渡房屋項目上應用「組裝合成」這種正在本港逐步試行的建築技術。所謂「組裝合成」，是以「先裝後嵌」的概念，將單位的建造工序從地盤轉移至廠房，讓承建商可以在地盤平整及地基工程進行期間，同步於廠房內建造組件，讓兩項工序並行推進，縮短整體建築時間。此外，廠房內所製造的單位組件，均已包括內部裝修和設施配件，例如喉管、大門等的裝置，最後才將整個組件運送到工地現場，以「砌積木」
2020年1月15日
善用資源盡用資源推展市區更新修復香港（刊登於《明報》）

過去一年，香港經歷了嚴峻的社會挑戰，經濟和民生都面對不少困難。雖然如此，香港作為一個國際城市，為市民提供服務及推動香港繼續向前的各項工作都不能停下來，我們必須攜手合作，齊心克服困難，渡過難關。而市區重建局（市建局）肩負推動城市更新的使命和社會責任，同樣一直努力耕耘，更會在新的一年，善用自身資源，加大力度推動市區更新，使香港成為香港人更美好的家園。城市更新需要社會共同承擔香港自1970年代經濟起飛，城市發展迅速，創造完備的基建設施，各行各業亦培養優秀的人才，提供優質的服務，促使香港成為國際城市。但建築和硬件設施，會隨着年月日漸老化，及因社區的期望和要求提升而不敷應用，需要投放龐大的財政和土地資源，來維持良好保養和更新，當中包括公用設施和私人物業，故此，要持續推展城市更新的工作，不能單靠單一機構獨力應付，而是整體社會和市民共同承擔的責任。城市更新的工作早於市建局成立前已開始。政府在1988年成立土地發展公司，當時的設想是在毋須動用公帑的商業模式運作下，推動大規模的重建計劃。然而，由於土發公司缺乏政府注資，財政資源難以應付龐大的收購及安置開支，加上遇上物業市場的周期性波動，便出現資源不足的問題。政府於是重新思考市區重建的政策框架、執行機制和資源配置，於2001年注資100億元成立市建局，務求以新架構、新策略、新資源，繼續市區更新工作。同年政府發表的《市區重建策略》，提出以綜合的方式推動重建、復修、保育及活化的工作，市區更新不再只是「拆舊樓，起新樓」，而是更重視對社會的整體裨益和滿足市民不同的需要。市區更新工作挑戰重重然而，一般重建項目由規劃、收購、興建、落成到出售單位，往往長達8至10年，而涉及較大規模、更具社區裨益的項目，需時便更長。在項目的收購階段，市建局需要以超出市價的模式，即一般俗稱的「七年樓」機制，以7年樓齡的市價，來購買
2019年12月4日
宏觀規劃善用空間締造優質城市生活（刊登於《明報》）

市建局非執行董事潘永祥在此欄上一篇題為「盡展規劃裨益建構高密度宜居社區」的文章，提到香港市區面對缺乏新增可發展土地資源的困局，應探討以更靈活和創新的規劃手段，在高密度發展中，創造具發展潛力的空間，包括開拓地下空間的方案，與地面規劃相配合，締造更優質的城市。筆者對此十分認同。緩解交通環境問題應放眼地下空間現時市區人口密度高，人流、車流和經濟活動十分密集，街道、車路非常擠迫，城市設施不勝負荷，影響市民的生活質素。由於市區缺乏可供發展的新增土地，要緩解因地面空間不足所引致的交通和環境等問題，我們應放眼於地下空間所「隱藏」的土地資源，探討如何能大規模地加以運用，釋放發展空間，在地下建設更新、更多元的設施，改善居民生活以及應付未來發展的需要。若要發揮地下空間的發展潛力，必須充分考慮現時市區地面建築物的狀况和地基佈局，評估地下空間工程對鋪設在地底的電力、燃氣、輸水及排水管道等公共設施管線的影響。過去由於城市發展迅速，樓宇佈局和地下管道走線欠缺全面規劃和配合，令地下的地基構築及公用設施管道縱橫交錯，如要作大規模的重整及搬遷，相關工程必定對居民的生活帶來影響。唯有藉着市區更新的契機，作大規模的土地重整、重新規劃和設計地下佈局，才可以開闢面積更廣、更深的地下空間，作具效益的用途。藉市區更新重新規劃結合智慧方案在制定地下空間的實施方案時，筆者認為可應用創新科技和智慧方案，以新思維和前瞻的策略，提升地下空間的營運效益，配合建構香港成為「智慧城市」的願景。我們不妨從以下涵蓋「智慧出行」、「智慧環境」、「智慧生活」等不同範疇，探討如何結合智慧方案，改善社區的整體生活質素和居住環境： •改善地區連接性：藉着興建較具規模的地下公眾停車場，將路邊泊車位盡量搬到地底，以騰出更多路面空間，設置綠化行人通道，改善區內的步行環境，達至「好行、易行」，鼓勵市民以步
2019年10月8日
盡展規劃裨益　建構高密度宜居社區（刊登於《明報》）

8月初市建局董事會財務委員會前主席周光暉在此版發表文章，提到舊區已建設環境乏善可陳，可供發展的土地不足，如何釋放及開創可發展的土地資源，令舊區地盡其用，是市區更新的成功關鍵。香港和其他國際都會如新加坡、上海和紐約，在經濟和人口持續增長的過程中，皆需土地資源以達至城市持續發展。這些城市為應對天然地形限制、減慢城市擴張以保護郊區天然資源，及減少市民出行時間所耗用的能源，皆將城市朝向高密度發展。然而坊間常有疑慮，認為高密度發展影響宜居程度，但事實兩者是否真的不能並存？舊區環境問題源於城市規劃落後舊區在高密度建設下出現各種環境問題，歸根究柢源於城市規劃落後於社會發展需要所造成。以香港為例，市區人口急速增長，平均人口密度達到每平方公里約6800人，是全球其中一個人口密度最高的城市。然而房屋、基建以至休憩空間規劃，跟不上人口增長所帶來的額外需要，結果衍生以下城市「硬件」建設過時的問題—— 一、土地用途不協調：住宅毗鄰污染性的工業，「網狀」道路規劃不但佔用大量地面空間，並且製造多個十字路口，造成交通擠塞及空氣污染，影響行人環境等；二、樓宇設計落後：舊區高樓大廈一幢緊貼一幢，並採用一字排開式設計，出現屏風樓和熱島效應；三、社區設施老化：區內康樂和休憩設施零散，無法滿足人口增長需要；環境衛生設施毗鄰民居，開放式垃圾房臭味溢出影響居民等。宜居城市3關鍵指標上述問題其實並非無法解決。舊區藉着重建契機，便可從宏觀規劃角度將土地重新佈局，並設置新設施，使城市規劃能與時並進。筆者相信，通過為市區制訂全面規劃藍圖，「高密度發展」也可構建理想及宜居社區，改善整體生活環境。如何建設宜居城市，我們也許可借鏡國際上具聲譽和被人廣泛採用的高密度宜居城市研究，當中新加坡及倫敦等大城市皆提倡發展「緊湊城市」（ compact city），使更新後的高密度