署名文章
2018年
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2018年5月18日
市建局「做亦難不做亦難」 財務風險管理應做好（刊登於《信報》）
上周初，市建局向位於中西區的崇慶里╱桂香街發展項目的業主發出收購建議，自住業主收購建議呎價為實用面積每平方呎23,568 元。收購建議公佈後，傳媒紛紛形容市建局的收購價「破紀錄新高」。一直居住在樓齡超過50 年並失修殘破樓宇的業主，相信會樂見獲得收購款項後，可購置另一個樓宇狀況和設施較佳的單位，改善居住環境；不過筆者認為，在這個「被動而無奈」的「破紀錄新高」收購價背後，社會更需要思考，假若市建局的項目收購成本不斷攀升，其財務狀況是否仍能維持其可持續的營運，以達致《市區重建策略》定下，市建局須維持財政自給自足的長遠目標？ 市建局的收購物業政策，源於2001 年通過立法成立市區重建局時，同時訂下受政府收回土地影響的住宅業主所得的自置居所津貼的計算方法。根據該政策，市建局會按受影響自住業主物業的市值，另外加上一筆特惠津貼（即「自置居所津貼」），作為該自住物業的收購價。「自置居所津貼」是按照被收購的住宅物業單位市值，與相同地區一個樓齡假設為七年而面積相若、位於中層及座向一般的假設重置單位價值的差價而計算，這亦是一般所指的「七年樓齡」單位。由此可見，市建局的收購政策一直以超出市場價格的「市價加津貼」模式，收購重建項目內的住宅自用物業。此外，私人發展商可以不動聲色地從低價開始逐間收購，市建局作為法定公營機構只可以按程序( 包括登憲報) 一次性公平、公開地公佈收購。所以，市建局重建項目的收購成本，較私人發展商的重建項目高昂。 資產逾半為不動產 難衍生收益 對於社會上有聲音指市建局擁有300 多億元龐大的資產，筆者作為會計師及市建局財務委員會主席認為公眾對這筆「資產」的組成及運用可能不太了解，因而容易造成誤解。市建局2016/17 財政年度的326 億元淨資產，大致分為不動產及流動資金兩大類，當中182 億屬不動產，即包括大部份已收購或正在進行收購的重建項目內的物業。這些
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2018年4月27日
為城市「把脈」 營造可持續發展社區（刊登於《信報》）
近年社會大力提倡可持續發展，香港作為一個已高度發展的城市，除了透過開闢土地發展以締造優質的宜居城市外，也必須通過持續的市區更新，保育和活化舊區，來達致城市整體可持續發展的方向。然而，由於每一個社區背後都各有其歷史特色和發展脈絡，市區更新如何能營造出具當區特色並可持續發展的社區呢？縱然沒有劃一的方程式去找答案，但筆者認為，在市區更新的工作中，加入公眾諮詢和參與，相信可以透過明瞭社區的需要，為當區「把脈」。 筆者近年曾參加不同社會服務工作，體會到如何透過公眾諮詢和參與，在構思項目時集思廣益。我在出任香港青年旅舍協會（YHA）主席時，曾參與保育活化石硤尾美荷樓的計劃，該建築是香港政府在1953 年石硤尾大火後興建的首八座最早期公共房屋之一（當時稱為「徙置大廈」），因此成為政府「活化歷史建築伙伴計劃」的首批項目。YHA 於2009 年投得美荷樓的活化和營運權後，在籌劃具體保育方案前，特別通過「尋人」啟事，找回不少當年石硤尾舊居民，並多次徵詢深水埗區議會意見，提供活化及設計構思。隨著活化工程於2013 年底完成，大樓改造為青年旅舍，為建築物注入新生命，歡迎各方人士使用，並附設「美荷樓生活館」，展現昔日石硤尾徙置區的風貌，重塑基層市民生活的集體回憶；YHA 亦透過組織舊居民網絡，邀請舊居民及社區人士參與導賞和地區文化活動，讓舊建築物活化後延續其歷史文化及持續發揮凝聚社區的功能。 集思廣益推動舊區活化 筆者在2017 年擔任市區重建局非執行董事，市建局多年來，在推行不同舊區活化項目的過程中，十分重視公眾意見。早於2005 年，市建局啟動其首個保育活化項目，即灣仔茂蘿街/ 巴路士街保育活化項目時，曾邀請灣仔地區人士組成專責委員會，在決定項目的建築設計及經營管理模式前，通過廣泛諮詢，收集及分析社區人士和從事文化創意產業人士的意見，最後決定以「藝術社區」為理念，將項目活化為文
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2018年3月28日
為樓宇未來維修保養作儲備（刊登於《信報》）
市區重建局的「4R」業務策略（即重建、復修、保育及活化）之中，樓宇復修和在本欄過去兩篇文章探討的重建工作一樣，都是市建局的核心業務。隨著香港的樓宇急促老化，到2046年，估計全港大約有一半樓宇樓齡超過50年。面對如此嚴峻的市區老化挑戰，樓宇復修的工作愈見重要。 為此，行政長官在去年《施政報告》中提出，政府將動用30億元，推行「樓宇更新大行動2.0」，及20億元推行「消防安全改善工程資助計劃」，主要集中協助樓齡較高及平均應課差餉租值較低的住宅及綜合用途樓宇，進行樓宇復修，消除樓宇安全隱患，延緩樓宇老化。 筆者自小學開始在美孚居住，數十年來經常在舊樓林立的深水埗區遊走，見證不少舊樓因為缺乏保養，居民生活在惡劣的居住環境中。根據市建局的資料，現時全港約有10,200幢私人住用或商住混合樓宇的樓齡達50年或以上，當中約1,400幢位於深水埗區。不過，樓宇是否仍適宜居住，重點不在於樓齡，而在於大廈的結構安全和宜居程度。就以筆者居住、屹立深水埗區半世紀的美孚新邨為例，由於定期進行維修保養，令樓宇維持良好狀況，並連帶為樓宇保值，可謂樓宇保養維修的良好示範。 事實上，當前樓宇維修面對最大的一個難題，便是業主和大廈法團過去未曾為樓宇維修積穀防飢。香港的樓宇主要採用鋼筋混凝土建造，若保養得宜，樓宇的壽命可以超過百年，但過程中必須進行周期性的維修保養。假若一幢樓宇在整個生命周期，要進行大約五次保養維修計劃，當中所涉及的維修總開支，將可能較樓宇興建時的建築成本還要貴，反映樓宇維修對業主來說，是一份負擔不輕的責任。所以如果大廈欠缺定期的維修保養，亦無為維修工作預留充足資金，一旦樓宇老化才一次過做大型維修工程，業主往往難以一次過斥大筆資金支付維修費用，令工程舉步維艱，樓宇失修問題亦會進一步拖延和惡化，陷入惡性循環，最終只能期待重建解決問題。 設儲備金 定期供款應付維修工程
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2018年3月20日
從規劃手段解重建困局（刊登於《信報》）
前一個星期市建局主席在此欄發表一篇題為「集思廣益 探索市區更新新模式」的文章，提到當前市區重建所面對的各項問題，其中包括「舊樓剩餘地積比不多，甚至已用盡或超出現行規劃和法規所准許的發展密度，若以現行條例來重建發展，可興建額外的單位數目不多，未能真正解決問題。」 所謂「剩餘地積比」，是指按現行建築及規劃法規，將現有建築物所在的土地的可發展樓面上限，減去現時建築物的總樓面面積，若有剩餘仍未用盡的，便是可發展樓面潛力，即「剩餘地積比」。所以當樓宇的剩餘地積比不多時，若進行重建發展，即使興建至其可發展樓面上限，所能興建的額外單位數目不多，對發展商來說沒有足夠的財務誘因，作收購重建發展的投資；而對於市建局來說，這些舊樓亦因為「七年樓齡」的收購政策，重建發展的話，有機會帶來沉重的財務負擔之餘，此類只屬一幢幢的舊樓重建，未能帶動規劃上的裨益，發揮不到市區更新的功能。面對這個問題，筆者想嘗試以新思維探討一下可行的解決方案。 轉移剩餘地積比 提升地區發展彈性 假若一個地區內有為數不少的樓宇各自都有一些剩餘地積比可供發展，試想如果能夠將這些分散在不同建築物的少量「剩餘地積比」集合起來，通過全區整體規劃，轉移到一個發展潛力較大的接受地點（receiving site）的重建項目，重建後能提供更多新單位供應，令該項目更具重建效益，而所獲得的回報，則投放於其他市區更新工作上，其中一個可作研究方向的，是考慮能否將資源為那些轉移地點（sending site），即釋出剩餘地積比的樓宇，進行復修及改造重設，延長該些樓宇的可使用期、改善居住環境並提升更現代化的設施。 此外，轉移地積比亦可增加整區的發展彈性。現時一些重建項目因規模較小，受制於高度及地積比限制，重建後只能興建單幢建築，即俗稱「牙籤樓」的樓宇。若能透過轉移地積比，把零散的地盤進行重組，將集中地積比至一個較大的地盤，以興
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2018年3月9日
集思廣益 探索市區更新新模式（刊登於《信報》）
今年是筆者擔任市區重建局（市建局）主席的第五個年頭，仍記得2013年上任時，筆者對香港的市區更新工作寄語三個期望：「做快啲、做多啲、做大啲」。所謂「做大啲」是將重建範圍擴大，覆蓋更多殘破樓宇，為舊區居民改善生活環境的同時，更能有效運用地土，為社區帶來更大的裨益。 市建局早年已著手透過大範圍的重建，改善舊區居民的生活環境，當中以2007年啟動的觀塘市中心計劃為最大規模，及至2016年市建局更訂下以「小區發展模式」的方向，在土瓜灣開展了五個重建項目，涉及的地盤總面積達18,635平方米。小區發展模式有別於重建發展單幢樓宇。透過更大範圍的重建，從規劃層面入手，用宏觀的角度通盤審視包括該小區地區設施的需要，繼而重新規劃重建範圍內破舊的已建設環境和設施，制訂全面及周詳的規劃，包括更完善的公共設施、更好的步行環境和交通道路網絡，以及為居民提供休憩空間等，為地區帶來市區更新的實在裨益，務實地改善居民的生活環境。 小區發展 裨益更廣 「小區發展模式」儘管讓我們在規劃層面將重建範圍「做大」了，但始終都只是由市建局一個機構獨力推行，由項目的規劃、物業的收購、居民的補償安置、樓宇的拆卸等，都是由市建局單獨負責，然後透過公開招標程序，將項目的發展權批予發展商，以「合營發展」（Joint Venture Development）模式合作興建，情況與政府賣地予發展商有些類似。然而，根據《市區更新策略》，重建發展不可能全由市建局去做；加上當市建局推行的重建項目規模愈大，面對的挑戰和需要解決的問題愈趨嚴峻和複雜，「合營發展」的模式是否可以解決市區老化問題、是否可以實現「做快啲、做多啲、做大啲」的市區更新工作目標呢？ 檢視當前面對的各項問題，除了我們經常提到的舊樓剩餘地積比不多，甚至已用盡或超出現行規劃和法規所准許的發展密度，若以現行條例來重建發展，可興建額外的單位數目不多，未能真正
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2017年5月12日
重建發展與保育活化的平衡（刊登於《信報》）
市區更新其中一個範疇是保育活化具歷史價值的建築物和地區特色。要知道保育活化一幢建築物，比重新興建一幢全新樓宇更困難，而且更昂貴，因為如果由零開始興建一幢新樓宇，建築師有較大空間依據《建築物條例》去規劃樓宇的設計和設備；可是，如要復修和翻新一幢已有數十年、甚至近百年歷史的舊有建築物，則要受制於建築物本身的設計、結構和建築用料等多項因素，還要聘用不同專業的人士參與，更要考慮令舊建築物在保育後能符合現行法例的要求，包括增建消防設施以及無障礙通道等標準設施，過程中往往要解決不少難題，與重建一座新建築物相比，實在是更大的挑戰。 將資源用得其所 在市建局4R工作（即重建、復修、保育、活化）當中，只有重建項目可為市建局帶來財政收入，其餘的三項工作均須投入不少資源去支持和推展。市建局在過去16年共投放了超過20億元，保育活化多個在重建項目範圍內的歷史建築，包括灣仔莊士敦道項目的五幢歷史建築（莊士敦道60-66號及船街18號）和西營盤餘樂里項目的四幢歷史建築（餘樂里9-12號）；以及重建項目範圍以外的純保育項目，例如茂蘿街/巴路士街項目、太子道西/園藝街項目、上海街/亞皆老街項目；另外還有即將展開工程、耗資七億元的中環街市項目。 筆者作為市建局董事會財務委員會主席及中西區分區諮詢委員會主席，認為重建發展項目的財政收入用以投放在保育活化工作上，是一項社會的責任，但市建局亦同時須要維持財務長遠自給的目標，將資源用得其所，並在發展與保育之間達至平衡，才是確保市區更新可持續發展的正確方向。 永利街劃為「綜合發展區」 以市建局士丹頓街/永利街重建項目為例，就體現了發展與保育之間的平衡。項目自2003年3月開展至今14年，期間市建局因應社會對項目的訴求以及城規會規劃的改變，多次修改項目的規劃設計和發展規模，包括於2009年，主動提出「強化保育元素」
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2017年4月18日
觀塘人看觀塘市區重建（刊登於《信報》）
筆者自幼成長於觀塘、自六歲半已於觀塘新區（前稱雞寮）的公屋生活，直至1969年才搬往牛頭角下邨居住。但因教會位於翠屏道，故仍常經過觀塘市中心。看著觀塘的轉變、更看到觀塘市區（裕民坊）在過去數十年間，由繁盛轉變到日久失修、日漸沒落，感受良多！ 裕民坊曾經是我們觀塘人很重要的文娛生活的地方。那裏有寶聲戲院、天然大茶樓、百貨商店（裕華國貨）等。年幼時，每當爸爸不用上班和我們去飲茶時，全家都會十分興奮雀躍。因走在那些商舖裏，既有各式各樣的玩具，又有美食，我們總是目不轉睛地盯著小玩具，期望著老爸會買給我們！ 還記得在我十多歲當暑期工時，吃午飯的地方就是在裕民坊那幾座大樓樓底的食檔。五角錢一款菜，白飯更是「任裝」的呢！可惜，其後因為發生過多次火警，令那些馳名的大排檔漸漸消失。 裕民坊現時仍可算是車水馬龍的地方，大概是因為不同路線的巴士和小巴都在那裏設站的關係。人來人往，好像跟以往沒大分別。 市區更新 與時並進 不過，隨著樓宇日漸老化，不單居住環境日差，設施落後，部分大廈更是連升降機亦欠奉，年老長者每天出入也必須與長長的樓梯拼搏。加上社區人口及經濟營商環境改變，觀塘亦由往日的工業生產中心轉變為商貿、服務及酒店業，商廈和商場亦不斷增加。觀塘市中心一帶亦應透過更有效的規劃和設計，建構成為一個更善用土地資源、提供與時並進都市設施、回應區內市民生活需要的新城市。 觀塘市中心項目是市建局歷來最大規模的重建項目，佔地5.3公頃，規劃和落實過程需時頗長，預計項目最少要12年以上才完成。 整個觀塘市中心項目劃分為五個發展區，分三個階段進行。項目涉及範圍大，提供契機更有系統地分階段改善區內的整體環境，重新設計區內公共設施的提供與及他們的位置，包括新興建母嬰健康院、交通交匯處、連接周邊地方便利來往的有蓋行人通道、重建區與觀塘港鐵站的
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2017年3月28日
七年樓齡「假設重置單位呎價」的計算（刊登於《信報》）
市區更新、重建是市建局的責任。在收購舊區物業，市建局一貫做法是，對於那些自住的業主，收購建議是該物業的市場價值加上一筆以特惠津貼方式發放的「自置居所津貼」，而「自置居所津貼」會以在同區一個七年樓齡的「假設重置單位呎價」作為計算基礎。收購建議金額會比原本物業的市場價格為高。對於物業被收購的業主而言，收購價最好愈高愈好，但對於市建局而言，運用公帑也要合情合理。而部分業主對於收購建議不滿的其中一個原因，就是對於同區一個七年樓齡的「假設重置單位呎價」的了解不同。 運用公帑要合情合理 通常市建局是以私人協商方式，在重建發展範圍收購物業。相信市民聽得最多，就是市建局收購自住業主單位之時，會開出「七年樓齡」的收購價。但這個「七年樓齡」的作價又怎樣估算呢？對於那些自置居所的自住業主而言，市建局的收購建議會分為三部分：（1）被收購單位的市值，亦即相關物業市場價值；（2）以特惠津貼方式發放的「自置居所津貼」；及（3）以特惠津貼方式發放的「相關費用津貼」。 「自置居所津貼」是指被收購單位市值與「假設重置單位」價值的差價。換句話說，上述提及的被收購單位的市值再加上「自置居所津貼」，就會等於「假設重置單位」的價值。這種計算機制和「自置居所津貼」的評估乃參考地政總署的「收回市區土地及補償安排--供業主，佔用人及測量師參考的指引」而制定。原意是自住的物業被收購後，市民能收到合理金額購買另外一個物業。而這個「假設重置單位」是基於一些特定要求而做出假設。「假設重置單位」將假定位於質素與收回樓宇可資比較的假設樓宇內，在特點及交通方便程度方面屬類似地區。假設重置單位位於假設樓宇中層，座向一般（即並非向南或向西，無海景）。被收購的物業通常是那些50年以上，殘破而缺乏基本設施如升降機的舊樓。如果收購金額足以購買條件相若但樓齡只有七年的物業，理應有足夠誘因讓業主接受收購建議。
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2017年3月17日
舊區重建需要新思維（刊登於《信報》）
市區重建不論在世界任何城市，都是吃力不討好的工作。因為，任何市區重建計劃都會影響舊區的原居民，不少是長者，亦會影響中、小商人的生計，所以要小心做好賠償、安置工作。 在香港，市區重建可說是難上加難，因為業權分散。而且，對很多舊樓業主來說，物業是他們一生擁有最貴重的資產，很着緊賠償金額的多少。所以，收購舊樓往往是過程漫長的工作。 港府及市建局明白舊樓業主的心態，用同區七年樓齡價錢作為參考，訂定優厚的賠償金額。對要搬遷的業主和租客，還有一系列的補償津貼。有住屋需要而又合乎資格的租客還可被安排入住公屋。 自2001年成立至今，市建局的工作大致順利，一共開展了60多項重建工程，和進行約56幢歷史建築物的保育活化計劃。所有工程完成後，將會提供18,000個住宅單位。市建局財政穩健，在成立時獲政府注資100億元，現時其現金、銀行存款及其他管理基金約176億元。 未來20年樓宇急劇老化 不過，市建局能在過去15年慷慨賠償舊樓業主，而維持財政穩健，實有賴兩個重要因素：首先，過去15年樓市持續興旺，使市建局在招標賣地的收入，和賣樓分紅的收入常有驚喜。另外，收購回來的舊樓較多是在50年代或更早期興建，原地積比率較低，重建後樓面面積不時倍升。 市建局是一個前瞻性的組織，不會只滿足於過去15年所取得的成績，還採取務實態度，探究過去15年的政策和策略是否足夠應付未來20、30年市區老化所帶來的種種問題。答案似乎是否定的。 首先，未來20年，香港在面對人口快速老化的同時，將要面對同等嚴重的樓宇老化問題。現在，樓齡超過50年的樓宇有9,700幢，約佔樓宇總數的24%。估計到2030年時，將會增加到17,000幢，佔當時樓宇總數35%。如果全面拆卸及重建所有超過50年的樓宇，未來20至30年所需的資金及勞動力是匪夷所思的。據估計，累計至2030年，單單做好超過50年
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2017年2月24日樓宇復修有助提升物業價值（刊登於《信報》）
財政司司長日前發表新一份財政預算案，其中在樓宇復修方面，政府會預留三億元，讓業主以優惠的費用參加市建局推行的「招標妥」樓宇復修促進服務（先導計劃）（「招標妥」），估計在未來五年將有大約4,500幢樓宇的業主得以受惠。 一個舒適的居所往往是人一生中最大的投資，業主需要定期為他們寶貴的資產作維修保養，以免物業變得破落失修，價值降低。然而現實中，由於樓宇修復帶來成本與花費，一些業主忽視了樓宇修復的重要性，任由房屋久經失修而變得殘破不堪，這不僅會影響資產的價值，更會影響居住的舒適性與安全性。 樓宇復修刻不容緩 香港的樓宇面對日漸嚴重的老化問題。至2046年，大約每兩幢樓宇，就有一幢是樓齡逾50年的「老年樓」。而市建局於2015年進行的「樓宇狀況推算調查」顯示，全港約有21,000幢樓齡達30年或以上的住宅樓宇，預計到2046年，將會增加至約40,000幢。然而，這個問題一直以來沒有得到足夠的重視，許多業主對樓宇復修缺乏認識。如果在居住環境惡化到難以忍受甚至威脅居住安全，才開始修復樓宇，往往需要付出很高的代價。 假若全港樓宇到了30年樓齡時，都全交給市建局資助復修，市建局需投放過千億元的資助款項。為了延長樓宇的使用期，以及改善公眾居住環境，加強宜居性，市建局自2004年起提供多項技術和財政資助，鼓勵業主進行樓宇維修。截至2016年12月，市建局已協助約3,700幢樓宇維修，總資助額約達13億元。 樓宇修復益處多多 修復破舊樓宇，不僅可以改善樓宇居住安全，美化樓宇外觀以及提升物業設施，對樓宇的維修保養更可增加樓價抗跌能力，甚至可增加物業的價值與素質。 筆者及其研究合作者早年合撰的一篇文章，評估了舊屋改造及修復對物業價值以及樓宇交易量的正面影響。在指定研究的期間及同一區域內，修繕樓宇可對樓宇價值大約增加35%，而沒有進行修復的樓宇只會增值20%