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三大條件實踐可持續「首置」發展的政策措施(刊登於《明報》)

行政長官在《2020年施政報告》提及,在政府協調推動下,市建局與香港平民屋宇有限公司(「平民屋宇公司」)達成合作推展大坑西邨重建計劃的初步共識,項目重建後預計可提供3300個單位,總數為現時約1600個單位的兩倍。這項重建計劃可充分利用該地段的發展潛力,不止改善現有居民的生活環境,重建後亦可提供更多「首置」住宅單位,滿足中產家庭的置業需要。作為市建局董事會的一員,我認為這個重建計劃可達至雙贏的目標。

煥然懿居項目成功實踐「首置」概念

本港市民普遍憧憬有個自己的安樂窩,但私人樓宇價格仍處於一般市民難以負擔的水平,尤其對於收入超出居屋申請資格的家庭而言,他們的「置業夢」難實現。為此,政府提出港人首次置業先導計劃,邀請市建局將馬頭圍道重建項目撥作首個「首置」先導項目——煥然懿居,測試「首置」概念。

2019年初煥然懿居推出450個首置單位時,公眾反應非常踴躍,當時收到逾2萬份申請,全部單位短短6個工作天內獲申請者揀選。有見「首置」單位受市民歡迎,市建局決定在去年底以「首置」形式出售該項目餘下43個單位,並加入三房戶型,配合家庭申請者需要,錄得超額113倍的申請,反應同樣熱烈。

煥然懿居去年中入伙,首置計劃單位以市價六二折出售,加上由香港按證保險公司提供最高「九成按揭」貸款安排,切合年輕業主負擔能力,給予年輕人「上車」機會,滿足置業需求。從傳媒報道可見,這些安排得到年輕業主的認同。在2020年施政報告發表後,亦有立法會議員和專業學會(註1)建議政府持續增加「首置」單位供應,認為這新房屋概念發揮到照顧「夾心階層」住屋需要的效用;亦有民間機構做問卷調查,結果顯示提供更多首置項目是最令市民受惠的3項措施之一(註2)。我認為市建局應繼續實踐這項新房屋政策,在重建項目中積極提供「首置」單位,滿足市民對可負擔房屋的需求。

維持穩健財務 優化執行模式 發揮土地最大效益

我從過去參與公共機構和上市企業的管理工作,體會到任何公共政策,都依靠一個有良好管治的機構去實施,才能有效執行,達到預期效果。市建局要持續推行「首置」這項政策措施,需具備三大條件:第一,維持穩健財務狀况,確保有充足資源執行政策;第二,要優化執行模式,提升效率,務求盡快推出「首置」單位;第三,挑選的發展項目可最大化地利用現有土地資源來發揮最大的效能效益。

在維持穩健的財務狀况這條件方面,市建局作為推行市區更新的法定機構,以履行市區更新的使命作為主要職能。在愈益嚴峻的舊區老化壓力下,市建局正加快市區重建的步伐,當中需要龐大流動資金以支付開展重建項目收購舊樓業權所需的開支。然而,市建局自行發展「首置」項目時,需要獨力承擔項目的收購支出及建築成本之餘,亦因沒有發展商的參與,項目在發展階段的8至10年間,並不會為市建局帶來收入,對市建局現金流造成相當大壓力,或會影響開展其他市區更新重建項目的速度和規模。因此,我認為市建局在物色用作發展「首置」的項目時,應挑選盡量不涉及收購私人物業的選址,例如涵蓋公共設施用地(如巴士站、道路和政府設施等),以及由非牟利機構管理的出租屋邨等,以減輕發展「首置」而帶來的財政壓力。

第二,在優化執行模式、提高效率方面,市建局一直沿用「先收購、後發展」的方式,項目必須完成所有規劃及諮詢程序,並得到政府核准後才可以向業主逐一提出收購;直至收購工作完成、集合所有業權後,市建局才會展開租戶遷置的工作。由項目啟動到處理完業權及租戶的事宜,往往需5至6年,影響市建局現金流以及提供房屋的時間表;至於規模較大、涉及更多住戶的項目,所需時間更長。

作為法定機構,市建局必須依照法定的規劃及諮詢程序而行;因此,市建局可以在處理業權買賣及租戶遷置工作上,研究如何優化執行模式,例如讓某些工序能同步進行(parallel run),以縮短這方面時間;又或物色由單一業權人持有的項目,採用合作的方式共同發展,減省收購和集合業權的工作,令項目更快落實發展;此外,亦可於樓宇建造工程加強應用科技,提升工程的效率等,務求在不同階段的工序均達至「最優化」,盡早供應「首置」單位予有置業需要的家庭。

第三,選擇用作發展「首置」項目的選址亦應以「最大化」為前提,即具備潛力作高密度發展、發揮土地的最大效益,提升新建住宅單位的數量,令項目能兼顧提供私營住宅及較可觀「首置」單位數量的目標,滿足社會不同階層的住屋需求之餘,亦為社區帶來最大裨益,改善居住環境和生活質素。

大坑西邨重建 可持續首置發展的契機

去年底市建局公布與「平民屋宇公司」合作的大坑西邨重建計劃,正滿足了上述發展「首置」三大條件。政府於1961年批出大坑西邨現址上的土地予「平民屋宇公司」,用作興建及營運廉租屋邨,以安置受大火影響的居民。因此,大坑西邨並沒有由不同業主分散持有住宅單位業權的問題,相較一些大型的私人重建計劃,市建局不需動用龐大的現金儲備作業權收購;亦能縮短在收購物業業權的時間,加快項目執行,不論在維持穩健的財務狀况以及優化執行模式以提升效率這兩方面,可說是發展「首置」項目的有利條件。

在項目效益方面,大坑西邨地盤面積約2萬平方米,現址在土地用途上仍有相當大的發展潛力。在重建計劃下,大坑西邨重建後不單止提供約1300個重置單位予現有住戶,更另外提供約2000個首置單位,重建後項目可提供的單位數量,較現時增加約一倍;而以「首置」單位來說,則是煥然懿居項目的4倍,可以滿足更多首次置業市民的住屋需要。此外,這重建計劃亦貫徹市建局近年在舊區以地區為本的規劃工作,透過重新規劃,將原來殘舊的屋邨設施,提升至現代化水平,改善生活環境,為社區帶來更大裨益,惠及區內居民。

探索靈活規劃手段 創造可供發展土地資源

然而,像大坑西邨這類符合三大有利條件發展「首置」的選址,幾乎鳳毛麟角;長遠而言,若要持續履行提供更多「首置」房屋的政策,我認為政府和市建局也須思考新的策略和靈活的執行手段,探索如何在現時土地資源緊絀的局限下,尋求創造額外可供發展土地資源的方案,才可以為增加「首置」單位的供應,營造有利而切實可行的條件,讓這房屋措施能持續發展。

以我此前在《明報》觀點版發表的文章所論及的建議為例,其中一個方向,是從規劃層面着手,選擇在一些有潛力作高密度發展的地帶(例如毗鄰鐵路站),將多個被街道分隔的零散街區,合併成為一個可作大規模重建的地盤,增加項目的可建地盤面積,釋放土地發展潛力。內地的深圳和上海,以及日本東京等大城市,在舊區推動大規模重建時,便積極將舊區的街道、低密度樓宇以及閒置的政府土地,拼合成更大的重建地盤,發展成為大型綜合住宅和商廈,滿足社會對房屋和經濟發展的需要,亦可從而推動更多可持續發展的市區更新概念。

市建局即將完成「油旺地區研究」,其中一環,正是從本港現行規劃和樓宇法規方面入手,探討能作適當彈性調整的空間,包括提升項目的發展密度、可用地積比的處理、街道的整合,以至城市空間「立體化發展」等不同範疇,透過市區更新的模式,進一步釋放舊區土地的發展潛力和增加容量。市建局將於稍後向政府提交有關的研究報告並作諮詢,我認為該發展方向具有前瞻性,屆時我亦希望各界也能夠以正面以及開放的態度去討論。

市建局肩負履行市區更新的任務,必須維持良好的企業管治及穩健的財務狀况,並以能夠驅動工作目標達至最大效益和裨益為目的;這亦是推動舊區更新、城市可持續發展,以至協助政府推行政策措施的正確方向。

註1:香港測量師學會對《2020施政報告》的回應:bit.ly/3rhiehm

註2:香港經濟日報,〈【施政報告2020】香港置業:非住宅物業撤辣 整體樓市有支持〉,2020年11月25日:bit.ly/36HDJjT

作者是市建局非執行董事
​歐陽杞浚