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多管齊下 協助「三無大廈」籌組樓宇復修(刊登於《明報》)

市建局非執行董事湯棋淯大律師在6月4日《明報》觀點版的文章指出,大廈所有業主均有責任維持公用地方妥善修葺及保持狀况良好;而在籌組樓宇維修工程上,最理想的處理手法以及先決條件,便是業主為樓宇組織法團。

筆者在測量界多年,亦為物業管理業監管局主席,持續參與有關物業管理及樓宇復修政策的制定工作,十分認同法團在業主籌組及議決樓宇維修事宜上,確實發揮重要效能。

過往,測量業界不時協助政府和市建局處理舊樓復修個案,以及組織法團的工作,而社會上仍有不少舊樓,即使相關業主有意做好樓宇管理和復修,卻因種種問題未能成功籌組法團,個別業主根本無法處理大廈日久失修、喉管亂駁,導致居住環境惡劣等問題。今年初,新冠病毒第四波疫情爆發期間,佐敦、油麻地及深水埗等舊區,相繼有「三無大廈」出現確診個案或被納入強制檢測範圍,其可能帶來的安全隱患及居住者的健康風險,實不容忽視。

筆者將在這篇文章內集中探討舊樓,尤其是「三無大廈」的業主應籌組法團的迫切性,建議政府應結合市建局、樓宇維修業界,以至民間組織的力量,協助住戶成立業主組織或法團,申請市建局的資助,進行與樓宇維修相關的工程,改善樓宇公用部分的管理。

公契未有界定清晰權責

「三無大廈」的問題可追溯至1950年代,隨着當年工業發展帶動香港經濟增長,不少發展商在市區興建多層大廈,並以分層方式出售樓宇單位,取代以往全幢樓宇買賣,令更多市民可以置業。不過,分層出售單位在當時屬「創新」的銷售模式,相關大廈的公契對發展商、業主和大廈經理人在樓宇不同部分的管理責任,沒有一套清晰的界定,以致要依據公契以成立業主組織存在一定的困難。

政府在1970年制定《多層建築物(業主法團)條例》,為業主提供一套法律規定,使業主得以成立業主立案法團,管理自己的樓宇。該條例在1993 年作出重大修訂,改稱為《建築物管理條例》,為業主成立法團提供更清晰和簡便的程序,同時賦予業主具體的權力和責任,管理大廈的公用部分,包括大廈外牆、走廊、天花、電梯大堂、窗台和渠管等,以及籌組維修工程。

此外,政府亦推出多項支援服務,包括透過民政事務總署在各區設立聯絡小組,就成立法團的程序,向業主提供意見及轉介免費法律諮詢服務。而市建局在過往推動舊樓復修的過程中,曾委聘法律顧問,協助有關業主查閱其樓宇公契,了解在沒有成立法團的情况下,業主可否根據大廈公契條款,容許業主憑藉業主大會通過有效決議,為樓宇公用地方進行維修及改善工程。此類公契,部分沒有明文規定業主大會通過的決議對所有業主皆具約束力;故此,為免日後就有關的決議出現意見分歧、籌集費用困難,甚至有可能受到法律挑戰,以致已經開展的工程不能完成等問題,有關樓宇公用地方的維修工程決議須經全體業主一致通過或書面同意。基於獲得全體業主一致通過決議難度甚高,因此市建局建議成立法團,來籌組維修工程。

近10年「三無大廈」減少了約1700幢,截至2020年有約4900幢,除部分因為樓宇殘破需要拆卸外,亦有是因為在政府的支援服務及市建局協助下,業主主動成立法團,積極擺脫「三無」的困局。

市建局積極協助「三無大廈」申請個案的業主,以及透過非政府機構的合作伙伴,為有需要協助的樓宇業主申請樓宇復修計劃,及在籌組維修工程的會議上提供文書支援服務。此等支援服務均發揮了「起動」作用,至今已收到逾100宗協助公契審視的要求,並成功促使12幢舊樓業主成立法團。

儘管情况已有改善,但新冠疫情揭示了現時「三無大廈」老化失修的問題甚為嚴重,不單威脅住戶健康和安全,甚至影響大廈所在社區的環境及衛生狀况。筆者認為有必要考慮從加強配套措施、深化推廣策略及優化「三無大廈」管理模式三方面着手,進一步提升對「三無大廈」業主的支援,協助他們克服在成立法團上遇到的障礙。

專責個案主任主動提供支援

居住於「三無大廈」的業主,不少均為年紀老邁、身體狀况欠佳或行動不便的長者,他們未必熱中推動或有能力參與大廈公用地方的管理及維修;至於將單位作出租用途的業主,則未必會關注樓宇的日常管理狀况,亦難以聯絡及組織他們一起商議大廈管理事宜。

因此,在加強配套措施方面,筆者認為政府可以在現行的各項支援服務上,探討如何進一步實踐以「業主為本」的策略,協助業主提升組織能力,例如結合非政府組織的力量,為他們安排「個案主任」,詳細了解業主在組織法團上的困難,按其需要提供支援。相對現時只解答業主查詢及提供資訊為主的「被動」服務,「個案主任」角色是可主動「統籌」業主籌備符合法定要求的業主會議,以議決成立法團,例如聯繫大廈的其他業主並邀請出席會議、安排會議場地、講解相關程序等,在整個成立法團的不同階段,給予不同形式、不同程度的支援。

針對性推廣策略 鼓勵成立法團

在推廣策略上,市建局早在2017年開展了樓宇復修新策略研究,因應全港樓宇業主在維修方面的狀况,建議一套適用於私人樓宇的維修及保養策略,希望從根本做起,加強業主對樓宇維修保養的意識。

因應研究結果,市建局特別在公眾及持份者兩個層面,制定一套宣傳計劃。在「公眾宣傳」上,市建局透過不同媒體介紹所推行的資助計劃,並加強業主對樓宇預防性維修的意識;在「持份者宣傳」上,市建局因應參與推動樓宇維修的不同持份者,包括政府部門、專業學會、物業管理業界等,進行針對性的推廣及諮詢活動,並就其專業範疇尋求協作,以達至更廣泛參與和推動。

筆者建議局方可在「公眾宣傳」層面,伙拍地區組織為「三無大廈」的業主舉行講座、探訪或拍攝短片,並邀請已成立法團或業主組織的舊樓業主作個案分享,加深他們對法團角色和職能的認識,了解成立法團對改善大廈管理、更有效維持樓宇良好狀態的益處,增強他們對組織法團的信心和能力。

探討「聯廈聯管」模式 優化舊樓管理

在管理模式方面,市建局樓宇復修策略研究的結果顯示,有聘請管理公司的舊樓,由於得到持續維修和妥善管理,樓宇狀况一般較佳。然而,「三無大廈」普遍為密度不高的唐樓,一般為樓高4 至6 層,單位數目不足50 伙,即使每戶業主每月願意負擔數百元管理費,加起來亦只得數萬元,未必足夠支付聘用全職保安、清潔和其他物業管理人員的薪酬,大廈公用地方的水、電費用和保養支出,以及分擔管理公司的行政成本。由此可見,傳統的個別樓宇管理方式,較難吸引物業管理公司參與管理這類舊樓。

針對這個情况,測量業界曾提出「小區樓宇聯合管理模式」供社會討論。在「聯廈聯管」模式下,社區內各幢舊樓的業主,可與相鄰的「三無大廈」共同聘用物業管理公司,實行「屋苑式」管理,資源共享,如設施保養、保安,以至清潔等服務,令樓宇管理達至規模經濟效益及較具靈活性。

「聯廈聯營」亦可協助那些已成立了法團、不再是「三無大廈」的樓宇,但基於業主的年紀、能力等,對樓宇的維修及日常管理欠缺積極的情况,做好物業管理的工作。

各方加強協作 擺脫三無大廈困局

一波接一波的疫情,對香港經濟和民生造成廣泛影響,但亦是一個契機,讓不少舊樓業主關注到自身樓宇的衛生和安全問題,願意踏出第一步,透過組織法團,最有效統籌大廈管理,申請市建局樓宇復修資助,為大廈公用地方進行維修保養工程,維護樓宇安全。

在疫情仍未完全退卻下,我希望更多「三無大廈」業主能夠主動向相關政府部門及機構尋求協助,積極面對如何組織成立法團。而政府、市建局、樓宇復修專業界別及地區服務組織等,可加強協作,制定更有效的舊樓管理方案,多管齊下,才能推動業主成立法團,「三無大廈」才能走出缺乏管理和維修的困局,才能真正解決樓宇安全、環境衛生等問題,解除對公眾構成的威脅。

作者是市建局非執行董事
謝偉銓