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以下為市區重建局主席劉華森博士今日在香港聯青社午餐會演辭

吳會長、各位嘉賓:

過去十三年來,市區重建工作與我息息相關。我今日非常榮幸可以藉此機會,與各位分享我對市區重建的一些想法。

香港的市區老化問題日趨嚴重。目前市區內超過九千三百幢樓宇的樓齡是三十年或以上的。這個數字還會在未來十年増加一半。這批樓宇之中,大約有二千幢舊樓的問題特別顯著。它們的問題,主要是由兩方面的因素造成。首先,持有這些物業的業主,普遍都沒有認識到,需要為其物業進行定期的保養維修。此外,這批樓宇大都是在六十年代建成,當時的建築標準不及現在的嚴謹,加上當時香港面對嚴重的食水短缺問題,混凝土的質素不太理想。

政府早已留意到市區老化問題嚴重,故此在一九八八年訂定法例,成立土地發展公司。在沒有政府注資的情況下,當時的土地發展公司完全依靠合作發展商提供資金推行重建。該公司實際上與地產發展商無異。即使如此﹐今日我們在中上環見到的中環中心、新紀元廣場,以及剛完成的帝后華庭,都是值得土地發展公司引以為傲的成果。

那麼為何要成立市區重建局,取代土地發展公司?主要原因在於土地發展公司條例有關收地程序的部分存在"缺憾"。該條例的"缺憾",在於它規定土地發展公司必須以自由買賣的協商方式﹐收購重建範圍的物業。不過﹐該條法例並沒有提供一個明確的觸發機制﹐讓政府可以引用收回土地條例﹐收回未能以協商方式收購的物業。結果﹐土地發展公司徴集土地時﹐往往需要經過種種的官方和法律程序,時間十分冗長,有時更長達十二年。利息開支亦因此變得異常沉重。同時﹐物業市場周期波動所引起的風險亦因而大增。到了一九九八年,當物業市道從高峰滑落時,若果無法向發展商保證交出土地的時間,他們都不願意與土地發展公司合作推行新項目。

汲取了這些痛苦的經驗後,市區重建局在二零零一年五月成立,以取代土地發展公司。政府亦下定決心,為市建局提供更佳的條件,以履行面前艱鉅的任務。首先,政府承諾分五年注資一百億元給市建局;其次,政府只會向市建局的重建項目收取象徵式的補地價金額。這兩項措施令市建局在成立的時候,能夠以較穩健的財政狀況展開工作。第三,新的市區重建局條例和行政安排,讓收回土地的工作很早便可以開始。市建局的目標,亦即在二十四個月之內完成每個項目的住客搬遷工作﹐變得實際可行。第四﹐市建局得到房屋委員會和房屋協會的合作﹐同意每年一共提供二千個單位,安置重建區的居民。

新的模式至今運作暢順。過去十二個月來﹐市建局已經接連推行了六個項目。由於市建局員工的辛勤工作﹐因此﹐二十四個月內完成住客搬遷的工作目標指日可待。我們已經成功收購平均逾百分之八十的業權。當本財政年度完結時,市建局將會落實推行八個重建項目,其中五個已向政府提出收地申請。

新的法律和行政架構雖然有助我們解決徵集土地的問題,不過這只是我們一半的工作。市建局的另一半工作,是塑造全新的市區重建概念,而不再局限於以往土地發展公司「拆舊樓起新樓」的舊有模式。

在發展規劃方面,我們採取了全新的方法,名為「地區為本的規劃」,它的意思是指我們的規劃工作,應該以更新整個地區為目標,而不單著眼於個別重建地盤。透過此種發展模式,我們除了希望改善重建區居民的生活環境外,更可提昇及保育社區網絡和地區特色。為了達致此項目標,我們成立了分區諮詢委員會,由當區居民、社區領袖、專家和學者向市建局建議如何以最佳方式更新社區。

這種以地區為本的規劃模式得以落實,全賴市建局採納了全面綜合的重建策略,亦即四大業務策略:重建發展、社區復修、文物保育及舊區更新。現時世界上各大城市曾經施行的城市更新策略之中,此套策略或許是最先進及證明行之有效的。

一方面,這套策略賦予市建局足夠彈性,以最合適的模式發展個別地區的不同部分,其中可能包括重建一組群的殘破住宅樓宇、復修仍有使用價值的舊建築物;保育歷史建築及地區特色,或者是更新區内的消閒、文化及經濟設施等,包括行人專區。另一方面,這種地區發展模式會產生連鎖效應,帶動鄰近地區的商機,使整區的土地及物業的經濟價值,得以提昇。讓我以銅鑼灣的時代廣場說明此點。

時代廣場這個例子可以清楚說明,大型的重建計劃自然而然會對周邊的經濟和投資環境,產生強大的推動力。這股增長力量有本身的生命力。當項目完成後,便會隨著年月衍生出來。增長的步伐緩慢而穩定。回頭細看,這種對周邊環境帶來的效益,若果有預先的規劃,發展步伐可能會加快,受益的範圍會更廣泛。這正是市建局四大業務策略可以發揮所長之處。

市建局會運用地區為本的規劃,結合四大業務策略,以啟動舊區內潛藏的龐大生意投資機會。市建局會透過多個在灣仔、旺角及油麻地進行中的重點計劃,預先進行規劃,通過四大業務策略,協助周邊地區推行社區復修和舊區更新的工作,盡量發揮它們的優勢。市建局匠心獨運,應該可以營造利好條件,令區內的物業和各種生意,成功吸引私人投資。總體來說,市建局的地區更生計劃會與私人投資產生協同作用,為目標地區帶來強大的生命力,為社會創造更多財富。

在未來五年,隨著多個新項目的逐步開展,市區重建工作會進一步向前邁進,涵蓋面遍及四大業務策略。與此同時,市建局與香港房屋協會已經結成策略伙伴關係。房協將會投入數以十億元計的資金,與市建局攜手以四大業務策略,推行市建重建項目。我們相信透過與私人機構的合作參與,市區重建計劃不但可以避免市區老化所帶來的危機,它更加可以把危機轉為機會,為香港經濟的策略性持續發展,提供無可估量的機遇。

總括而言,我希望可以令各位相信,在市區老化這度烏雲的邊沿,其實是銀光閃爍的。只要採取合宜的策略,配合適當的規劃和公眾參與,我們有機會把這個潛在的危機轉化為人人受惠的機遇。對於重建區的居民,他們有機會享受現代化的生活環境;對於企業家來說,他們可以獲得投資機會,開拓一個日趨活躍的消費市場,人力市場的需求亦因而增加;對於有關社區來說,居民既可以保留原來的社區網絡,亦可以享用更佳的社區設施,以及有更強的地區認同感和歸屬感。至於香港整體來說,我們有機會提昇數以萬計市民的生活質素;為本土經濟產生雪球效應,進而協助把香港建設成為名實相符的國際都會。這是市建局的理想與使命。我希望各位可以與我們攜手合作,一同履行這個充滿意義的使命。多謝