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新聞發佈

行政總監林中麟先生在香港電台節目「香港家書」的發言全文

宇軒世侄:

你在美國進修建築學博士課程,轉眼間已過了兩年。兩年前這個時候,我曾經在香港家書中,與你談及香港的市區老化問題,和市區重建局的工作方向。當時市建局的工作,還在起步階段。

兩年過去了,市建局至今為止,不但只已經開展了十七個重建項目,而且我們更新市區的模式,已經擴濶到其他新領域,包括樓宇復修、舊區活化及文物保育,不再局限於拆樓重建。更加重要的,是我們發覺社會對於市區更新的態度,開始出現微妙的轉變。

記得兩年前我曾經講過,市建局需要幫助舊區居民超越兩座「意識形態的大山」,令到他們的目光不再局限於拆樓重建和高價補償,同時亦希望舊樓業主改變態度,主動復修。要改變這些根深蒂固的思想,實在不容易。

這兩年來,我們推行了一批試點項目,希望尋求實際可行方法,為推動新的復修文化,邁出第一步。今年五月,我們決定以二億一千萬元,推行兩個計劃,以不同類型的業主為對象,分別名為樓宇復修試驗計劃和免息貸款計劃。

復修試驗計劃以收到政府維修令的業主為對象,為業主提供物料補助和專業意見。免息貸款計劃則鼓勵沒有收到維修令的業主,希望他們主動進行預防性的復修工程。這些樓宇大多是位於深水埗、大角咀、西營盤及灣仔等舊區。樓齡一般都達到三十年或以上。

未來五年,估計有大約五百四十幢舊樓,近三萬二千個單位受惠。我們同時得到十個專業團體和非政府機構的協助,在舊區進行推廣樓宇復修的工作。

據業主向我們反映,物料方面的支持固然重要,但更重要的,是我們的員工以專業知識和經驗,指引他們如何籌備工程,並且在有需要時,在業主之間排難解紛,加強他們的信心。

有街坊跟我們說,在維修工程完成之後,甚至當工程還在進行中,部分單位已經有人出價求售。維修前後的成交價、出租率和租金,都可以有不錯的升幅。這些消息在街坊之間輾轉相傳,令到其他大厦的業主,原本對失修的問題不聞不問,現時則變得較為積極。我十分希望這種轉變,會不斷地持續下去。

對於推動復修文化,雖然市建局的能力有限,但比較兩年前的環境,我現在是稍為樂觀,因為天時、地利、人和,各方面的條件都有改善。

差不多兩年前,政府宣布停止賣地和停售居屋,令到地產市場逐漸復甦,亦令到復修樓有價。此外,立法會最近通過修訂業主與租客(綜合)條例,放鬆業主的租約限制,令到有心買樓收租的業主,毋須再擔心租霸。這是天時。

舊樓所處位置,大都屬於市區地段,交通較為方便。不論自住或投資收租,本來就有相當吸引力,不過由於日久失修,令到它們的吸引力大減。樓宇復修工程,正好令舊樓恢復地點上的優勢。這是地利。

更加重要的,是人和。去年「沙士」慘痛一役,令業主對維修及改善衛生環境有所醒覺。加上政府亦考慮加強鼓勵樓宇維修保養的新措施,都會有新的動力。

即使「天時、地利、人和」的條件有改善,萬事俱備,仍欠東風,即是指銀行是否會放寬對舊樓的按揭,去活化復修市場。

過去銀行界一般都不重視舊樓的按揭市場,因為舊樓容易失修,令按揭保障不足,銀行信心不大。故此按揭一般在五成以下,還款期短,兼且利息較高,間接令舊樓較難找到買家。業主認為,資金既然鎖死在磗頭內,他們便缺乏動機為樓宇維修增值,結果造成惡性循環。

這幾個月,我們都在着手研究如何活化舊樓市場,同時使業主和銀行增加信心。轉捩點是今年六月底,我們安排銀行界代表,實地參觀幾幢己復修的樓宇,令他們對這類樓宇的質素改觀。經過雙方進一步探討,銀行界願意重新評價舊樓市場,做到舊「樓」新「評」。

我們已經初步得到七間銀行聯手支持,首先為市建局計劃下的復修樓,提供優惠按揭計劃,相信未來會有更多銀行加入,為舊樓市場,注入「活水清泉」。

概括來說,參加市建局計劃的復修樓,按揭貸款額,最高可以達到估價的七成;按揭年期加樓齡,最長可以長達五十五年,而利率可以低至優惠利率減兩厘或更低。

現在我們有機會扭轉局面,將惡性循環變成良性循環:業主肯出錢為樓宇維修增值,銀行有更大信心做按揭,令市場活化,業主以後會更重視維修,為樓宇保值、增值,更可以間接製造就業機會,引進商機。

我們最近訪問了八幢復修樓中,二百多位業主和租客,結果發現他們當中,六成以上對於銀行的按揭優惠都感到興趣。由此可見,復修市場的活力是潛在的,問題是銀行界和有關人士如何引動這個市場的活力。

不過,樓宇失修的問題仍然未許樂觀。我們目前的最大難題是,舊樓復修一定要靠大廈業主立案法團推行。而令人憂心的,是據政府的統計,目前沒有立案法團或者沒有任何管理組織的私人樓宇,有一萬一千幢之多,佔全港私樓總數近三成,而且都集中在舊區。

市建局一貫的立場,是「你肯做 我幫手」。不過,若果一座大廈連法團也沒有,我們便很難施以援手。設立業主立案法團的問題,是亟待解决的。

宇軒世侄,愛國詩人屈原在《離騷》中有兩句詩辭:「路曼曼其修遠兮,吾將上下而求索」。市區更新,任重道遠,我們雖然努力打開局面,能夠行出第一步,不過力量始終有限,必須得到其他政府部門和機構、銀行界、專業界、測量師、地產代理商和有關人士的協助,與業主攜手並進,才能推動復修文化,令到香港的舊區面貌一新,居民的居住環境,得以改善。

我希望你在修讀課程完畢後,能夠返港加入我們的行列。

中麟叔