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演辭

市建局主席張震遠向台北市市長郝龍斌及其訪問團介紹市建局的組成及工作,以及參觀市區更新探知館。張主席(左)在簡介會後向郝市長致送紀念品。

台北市市長及台北市代表團參觀市區重建局-張震遠主席發言

郝市長、各位台北市的官員、議員和媒體的朋友們,

歡迎郝市長和台北市各位官員、議員和媒體的朋友們,來市區重建局考察。

各位這次來香港考察城市更新,來的正是時候。從2008年開始,經過兩年廣泛的公眾討論,香港政府在去年10月,推出了新的「市區重建策略」初稿。這份文 件奠定了香港未來幾年城市更新的方向,我一會會向各位介紹這份政策文件的重點。首先,我想向各位介紹一下市區重建局這個機構。

市建局的組織

首先,市區重建局是一個法定機構,用台灣的用語來說,是一個具有法人地位的機構。市區重建局並不是一個政府部門,也不是私營企業,而是一個公營機構,即由 政府出資成立及營運,但不屬政府部門的半官方機構。市區重建局的職員都不是公務員。

市區重建局的最高權力機構是董事會。董事會的主席和20多位成員均由香港的行政長官委任,但是沒有工資,我們在市建局的工作屬於公共服務性質。

董事會的成員包括對口的政府官員,例如規劃署署長、地政署署長;以民意代表身份監察市建局工作的立法會議員以及專業人士、學者和社會工作者。

市區重建局的日常工作,由400位同事在管理層的領導下執行,並受「市區重建策略」和「市區重建局法例」兩份文件的規範。

「市區重建策略」是一份政策性文件,由香港特區政府經過廣泛的社會意見徵詢而制定,確立了香港市區更新的任務和方向。現行的「市區重建策略」在2001年制定,新的「市區重建策略」將在今年上半年推出。

另一份「市區重建局法例」是一份有法律效力的文件,從法律角度規定了市區重建局的組織結構和工作內容。

市建局成立後,特區政府向局方注資100億港元,作為市建局的營運資本。同時,政府也通過豁免市建局重建項目地價的方式,間接地資助市建局的重建項目。但 市建局仍要在審慎的原則下,利用好這筆資金開展城市更新項目,自負盈虧。沒有政府的財政支持和行政配合,我們不可能推展工作。

市區老化

市建局的首要任務,是解決香港市區老化的問題。這包括兩個層面,第一是建築物的老化,第二是有待解決的居住條件和社會問題。

由於香港在1981年才立法,強制規定私人樓宇要成立法人組織,管理樓宇和維修,因此很多超過30年的房子,都沒有組成法團,很難進行維修。我們最近進行 的一項大規模的調查發現,在香港的42,000幢私人樓宇中,有16,000幢房子的樓齡超過了30年,其中有3,000多幢樓宇失修情況相當嚴重。

在社會問題方面,現時香港有110,000居民,居住在籠屋和劏房。籠屋是和籠子一樣的單人床,劏房是在同一個住宅單為內分租的小房間。這些房子老舊失 修,缺少窗戶,夏季沒有空調,室內氣溫高達攝氏37度至40度,簡直是一個烤鍋。這些樓宇,更是很多社會問題的溫床。以我們在東九龍的觀塘市中心重建項目 為例,在1800戶受影響居民之中,有超過100戶是一樓一鳳,從事色情行業。

過去10年的市區更新

市建局在過去10年,通過重建、復修、保育和活化四大策略,逐步解決了一部分市區老化的問題。

重建方面: 市建局開展了約50個重建項目,可以幫助30,000多位舊區居民改善生活條件。重建項目規劃較為完善,可以提供更優質的居住環境,公共空間,和社會服務設施。

樓宇復修方面:  我們從2004年開始推出樓宇復修服務至今,協助了500多幢樓宇進行維修,幫助的住戶超過40,000戶;最近兩年,我們和特區政府和香港房屋協會合資25億港元 ,協助2,600幢舊樓進行復修,其中有1,300幢由市建局負責。

保育方面: 我們自2001年成立至今, 已經把60幢具有歷史價值的戰前建築列為保育對象。市建局可以說是香港保育歷史建築物最多的機構。我們更響應特首2008年的施政報告,決定保育分別位於香港太子道西和上海街的最後兩列騎樓式建築群。我們已經成為保育騎樓屋的專家。

活化方面: 我們在市區內已提供了約20,000平方米的休憩用地,和55,000平方米的政府和社會設施。市建局近年擴大了活化的工作範圍,進行較大型的活化項目。我們正在活化位於九龍最熱鬧的旺角地區內的五個街區, 改善這些街區的交通、美化街道。此外,我們會投放5億元,把中環的一幢街市大樓,以「城中綠洲」為主題,加以復修及美化,將之改建為一座集文化、休閒、綠化為一體的城中地標。我們去年到台北參觀了很多相關案例,從中吸取了寶貴的經驗。

市建局近年的工作特點

接下來,我想介紹一下市建局近年的工作特點:

重視公眾參與

在推行市區更新項目時, 市建局非常重視市民的參與,以得到更廣泛的公眾支持。以香港至今最大型的觀塘重建項目為例,我們經過五輪共60次的諮詢會,又通過公開展覽、民意調查,才最終確立了重建方案。

賠償有公信力

賠償是市區重建最大的挑戰。市建局一貫嚴格依法辦事。在賠償方面以香港立法會在2001年批准的「同區七年樓」標準為基礎。該標準中的賠償價格通常是舊樓市價的兩到三倍。

在制定「同區七年樓」的單位價的過程中,為了加強估價的認可度, 我們會邀請不少於七家獨立的估價師事務所進行估價。並邀請受動遷影響的居民、地區代表去監察,提高評估過程的透明度。

根據市建局進行的跟進研究,在深水埗的一個重建項目中,接受調查的業主對補償金都很滿意。平均而言,補償金在購買新居後,仍有接近100萬港元的結餘可以留作生活費。

除了對業主進行賠償外,市建局也會賠償重建項目受影響的租戶,這是開發商不會做的。租戶賠償金額最高可達三年半租金的總和。對於一些不希望拿錢的租戶,如 果條件合適,我們會協助他們申請香港的公共房屋。香港市民申請市郊的公共房屋一般要等3年,申請市區的公共房屋要等9年,但市建局重建項目的租戶,一般在 幾個月就可以被分配到市區的公屋。

市建局新理念

市建局最近三年,在工作上注入了很多新理念,我在這裡向各位介紹一下。

(一) 由於香港近年注重永續發展,市建局在2009年5月率先公布了市區更新配套的環保政策,並將之廣泛實施在我們的重建項目中,這些政策包括節能、節水、使用 環保物料、環保施工等六大範圍。以我們在灣仔利東街的重建項目為例,實施這些環保政策,可以減少約23%二氧化碳排放,相當於種植了17萬棵樹,也就是香 港全年植樹的五分之一。

(二) 香港市民近年非常關注建築物的保育,市建局通過理性平衡,在工作中增加保育元素。舉例來說,為保育一個在項目範圍外有上百年歷史的露天市集,我們在中環嘉 咸街的重建項目中便特別投資2億元,並將施工期限延長了兩年。最近,我們更在市集舉行抽獎活動,備受商販歡迎。如果市建局不介入,這個市集會因為都市自然 的發展,和鄰近的市集一樣,逐漸消失。

(三) 我們希望市區更新項目,能對社區整體帶來好處。因此,我們近年的重建項目,會增加臨街的商店、增加小街小鋪,特別注重街道的活力。

(四) 我們的項目也特別注重配合個別地區的社會情況。舉例來說,九龍深水埗的人口老化問題比較嚴重,我們便會在這個地區興建適合長者居住的房子。

新的《市區重建策略》

最後,我要向大家介紹新的《市區重建策略》。

香港政府在去年十月公布了新的《市區重建策略》徵詢文本。這份徵詢文本凝聚了過去兩年社會各界的共識。

新的《市區重建策略》定稿之後,將會成為市建局未來工作的方針。新的《市區重建策略》希望能解決市區更新的三大爭議:

  1. 賠償: 業主認為重建補償只能選擇現金,較為單一;新的策略增加了賠償的選擇;
  2. 社會上認為建築物保育和重建要有更恰當的平衡,並且要加強維繫社區網絡;
  3. 社會上對重建規劃及執行的方式有不同訴求,要求在更大程度上汲納社區意見,加強民眾參與度。

新的《市區重建策略》吸收了市民意見,提出「以人為先」、「地區為本」和「與民共議」三大原則,去解決以上這三大爭議。

未來的市區更新,會有一些新的方向值得向各位介紹:

  1. 「地區為本」:政府會在市區的舊區,成立由專業人士、地區人士、市建局和政府代表組成的「市區更新地區諮詢平臺」,徵詢意見,由下而上為舊區制定最適合、最平衡的更新方案。簡單來說,未來會由社區告訴我們,他們希望怎樣更新。
  2. 成立信託基金:政府會推出一個由市建局出資5億元成立的,但運作獨立於市建局的「市區更新信託基金」。信託基金委員由政府委任,負責監察和處理基金的運作。基金會代替市建局,直接聘用社工隊負責協助受市建局重建項目影響的住戶及商戶 ,亦會支援市區更新必定要進行的社會影響評估、政策研究、公眾參與等活動。把市區更新必需的研究和配合的工作交給獨立的基金進行,令市區更新有更高的獨立性和認可度。
  3. 重建模式多元化:新策略增加了兩種新的重建模式。以往只有由市建局主導的單一模式;未來會增加由業主主導的兩種新模式:包括需求主導模式(Demand-led)和促進者模式(Facilitator)。

    需求主導模式的特點是,業主要先自行取得大多數業主共識後,才向市建局申請重建。市建局在會考慮樓宇狀態、居民居住環境、以及項目能否在規劃層面改善地區 環境三個因素之後,才會決定是否接受該申請。在需求主導模式下,市建局仍然會用公權力和公帑進行重建。

    促進者模式則有所不同。市建局會協助業主集齊業權,做聯合出售,但不會用公權力和公帑進行重建。
  4. 補償方式多元化:在補償方式上,新的策略提供現金以外另一個選擇,讓重建業主通過補差價的方式,購買未來在原址興建的新單位,或在九龍啟德發展區的新單位。這些單位會走簡約實用路線。這個方式既回應了居民「樓換樓」的訴求,亦有助於保存舊區的社區網絡。
  5. 提升以人為本的措施:對重建項目內的弱勢社群, 例如長者、租戶,我們會加強照顧。
  6. 加強復修:新的市區重建策略,突出以重建和復修作為未來市區更新的兩大重點。未來我們會把各個機構的復修計劃重新整理,歸納出一套統一的計劃,並會設立一站式中心,加強服務。

結語

香港的市區更新,即將進入新的年代,我希望剛才的介紹,能讓各位加深對我們工作的了解,希望兩地的市區更新機構,在未來可以進一步加強聯繫,互相借鑒,推動我們城市的發展。 謝謝。