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「法、理、情」兼重 處理收購和補償問題

市區重建局(市建局)的工作目標簡單而明確,就是要解決市區老化問題,幫助居住在殘破老舊樓宇內的居民改善居住環境。然而,在執行市區更新工作的實際過程中,每一個重建項目所牽涉到的範圍、受影響人士的不同利益和需要,卻往往非常複雜。舊區重建無可避免地關乎到很多人的生活和環境轉變、家庭的遷置,近日有些聲音質疑市建局的補償及安置政策是否足夠協助舊區居民改善生活環境,我想在這裡與大家分享一些事例和資料,讓大眾可以客觀地去了解,去討論。

納入市建局重建項目的樓宇大多屬於樓齡超過50年、失修的建築物,樓宇本身的狀況差和缺乏例如升降機的基本設施,而居住的環境和衛生問題也十分惡劣。事實上,許多居住在這些舊樓的業主和租戶,也希望市建局可以早日重建他們的樓宇。過去幾年,在已推行的59個市建局重建項目中,約有12,000戶業主和租戶獲得現金補償或公屋安置,從而可以遷往質素及環境較佳的居所。

雖然我上任市建局行政總監只有五個多月,在這段日子,我先後收到多封受重建影響的居民寄來,感謝市建局同事細心投入,協助他們改善住屋環境的來信,有些更特意繪畫感謝卡,令我一再細看。我相信,這正是市建局同事們最大的工作滿足感和推動力。

最近收到的一封信,是由一位受深水埗重建項目影響的業主寄來的。這位業主的住宅物業只有187平方呎,是由一個約870平方呎的單位劏成4個分契單位之一,按面積計算該業主可以獲得的補償金並不多。 業主是一位年近84歲的老人家,與剛來港不久的兒子居住,老業主已經在舊樓內住了超過30年,而兒子又初到香港,人生路不熟,同事在了解這個家庭的需要後,以體恤角度作特別安排,使他們除了得到所住單位的市值價作為現金補償外,亦協助他們在放棄自置居所津貼後申請在鄰近的元州邨公屋單位,繼續在熟識的社區居住。這位業主的兒子在感謝信中說:「現在公屋已取,我們的生活真的十分開心,感激你們的幫忙!」團隊得悉老業主和兒子對居住現況的滿意和喜悅,也感到欣慰。「以人為本」就是市建局團隊的核心價值之一,作為公營機構,我們既要依循既定的政策去執行職務,但也以靈活而切實可行的態度,用心了解和處理每個家庭的個案。

在收購補償方面,市建局現行所採用的住宅物業收購準則是根據2001年3月立法會通過修訂的「自置居所津貼」的計算基準而制定。「自置居所津貼」為假設重置單位(同一地區內與收回單位面積相若的七年樓齡單位)價值與被收購物業公開市值的差額,從而給予自住業主其被收購單位的市值金額之外,另有一筆現金津貼,以協助他們在收回單位的鄰近地方購買較新重置單位,改善居住環境。

業物估價是測量師的專業範疇之一,在評估七年樓齡的假設重置的單位呎價時(以下簡稱「假設重置單位呎價」),測量師會選擇可資比較的成交個案,然後就時間、樓齡、座向、樓層、質素、面積、交通及環境等因素,與測量師所假設重置單位比較及作出適當調整,以便訂出「假設重置單位呎價」,這是專業測量師進行物業評估時普遍採用的方法。在釐訂這「假設重置單位呎價」時,為確保公平公正的原則,市建局透過公開抽籤方式,委託七間獨立專業測量師行分別就項目的「假設重置單位呎價」進行獨立評估,然後根據該七間獨立測量師行所提供的評估,剔除當中最高及最低的評估後,以其餘五個評估的平均值作為項目的出價基礎。這一個客觀計算基準多年來一直為舊樓業主接納,行之有效。我理解受重建影響業主對收購價的期望,但市建局在提出合理而盡量讓居民滿意的收購金額時,也必須謹慎理財。

事實上,市建局所提供的現金補償給予業主更多空間和彈性,讓他們按自己的意願運用這筆現金,從而改善生活環境。我們明白業主重置居所會面對不少問題,同事會因應業主的情況,作出處理,例如延遲交樓日期。市建局亦特別向業主支付樓價三成的訂金,較一般樓宇買賣的一成訂金為多,讓業主在資金運用上更靈活。有些業主,特別是長者,會選擇用現金補償的一部分去購買一個比起其原先單位較新(一般都是樓齡10多20年的)、有升降機的樓宇單位居住,而留起其餘現金作傍身之用。我的同事最近接觸了一位受春田街/崇志街項目影響的長者業主,她已接受了市建局的補償建議,並計劃用部分的補償金在九龍城區另置一間有電梯、無漏水、無石屎剝落的居所繼續生活,同時亦保留了補償金的其餘現金以備不時之需。

市建局亦有就過去的重建項目進行追蹤研究,分析了14個近年完成收購及遷置工作的重建項目,在322名願意提供資料的自住業主當中,有73%的受訪者在取得市建局的收購補償後重置了較新的單位居住,有19%選擇租樓居住,亦有8%選擇與家人同住。而在重置單位的業主當中,有63% 在同區購買了物業繼續居住,也有37%的業主因為不同的原因選擇搬往其他地區,當中最常見的包括長者搬到較近子女和孫兒居住的地點方便照應、家長配合孩子上學和工作的需要等等。

有別於私人發展商的純物業收購,市建局亦兼顧重建範圍內住宅及非住宅租戶的需要和提供調遷協助,向租客提供特惠金或安排合資格者申請公共房屋。由於公共房屋資源緊絀,市建局在處理重建租戶申請公屋時,亦必須依據香港房屋委員會或香港房屋協會的編配公屋的資格和審批程序,我們亦希望租戶能與市建局配合,提交所需的申請文件讓同事可以盡早跟進。

在處理租客事宜上,值得一提的,是市建局的團隊並非墨守成規、刻板地實施政策的機器。就以最近我收到一封居住在觀塘劏房的一對年老夫婦租戶寫來的感謝信為例, 那位丈夫一直在外地工作,至2014年初才回港居住,並在項目凍結人口登記前約5個月才搬進受重建影響單位居住。一般來說,他們並不容易找到在凍結人口登記前的居住証明文件,然而,同事了解他們狀況後,費盡心思及不厭其煩地提點他們在生活細節上找出可供証明的文件,包括在政府部門、銀行、電訊公司、僱主及前僱主等申報的住址文件,最終他們成功找到前僱主為戶主提供在凍結人口登記前的居住証明,符合公屋安置資格。

另外,早於2015 年時,當得悉有部分前業主向劏房租戶收取比電力公司較高的電費後,市建局同事便提出修訂既定做法的建議,以較靈活的安排,參考電力公司的最低收費率計算使用量費用,再與個別劏房租戶向前業主繳交的費用作比較,以較低的金額作為租戶向市建局繳交的費用;及至近月,我們亦進一步優化向劏房租戶收取水費的做法,從善如流,相應修訂收取水費的機制,在扣除基本免繳費的用量後以最低收費率再計算,與電費的做法一致,減輕這些租戶的開支和生活負擔。

市建局是推動市區更新工作並同時肩負社會責任的公營機構。我們在規劃項目和執行實際重建工作的過程中,須顧及社會的整體利益,也要盡量顧及個別人士的需要和訴求,當中要找到平衡點,說易行難,存在的挑戰實在不少,也非單靠市建局所能解決。我相信市建局團隊會繼續以「三心」-細心、耐心和決心,去協助舊區居民改善生活環境;我也期望能得到市民的理解和支持,在這基礎上把市區更新、為舊區居民締造更佳的居住環境的工作做得更好。


 

 

 




 

更新日期 : 2016.12.04