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樓宇維修應未雨綢繆 業主有責

本港樓宇老化問題日趨嚴重,現時香港約有21,000幢樓齡逾30年的住宅或綜合樓宇,估計到2046年,將會增加至約40,000幢。《香港2030+:跨越2030年的規劃遠景與策略》諮詢文件指出,於2046年全港將有326,000個樓齡達70年或以上的私人住宅單位,大約相當於2015年同齡單位數量的300倍,數字反映未來高齡舊樓及單位的數量增幅驚人,由此可見樓宇維修保養的重要性。紓緩樓宇老化的影響不能只單靠一間機構或制訂單一措施便能處理,應推動社會大眾提高樓宇維修保養意識,鼓勵業主定期進行樓宇維修及保養。 

業主花積蓄購買居所,是希望能與家人安居樂業,定期為物業作維修保養是業主應盡的責任。在香港, 不論是中半山建於1950年代的私人屋苑,又或是於1960-70年代興建、位於港島東區及九龍區內數十幢計的大型屋苑,由於有進行定期的維修保養工程,令樓宇依然保持不俗的狀況,樓宇價值亦得以維持,可見業主齊心參與,重視大廈的維修保養十分重要。 

可是,不少私人樓宇業主礙於缺乏樓宇維修相關的知識和經驗,在籌組樓宇維修的過程中經常碰壁,令他們感到困擾,更甚的,是部分樓宇即使收到維修命令亦會因此卻步而不願進行所需的維修保養工程。根據市建局協助大廈業主籌組樓宇維修的經驗,業權數目少的單幢樓宇,往往因物業已出租或已空置,再加上長者業主較多,難以齊集業主商議,亦欠缺專業知識而無法籌組維修;而大型屋苑面對的問題則是業主各持不同意見,需要花較長時間收集意見和溝通,才可以達成共識。當中有一些業主眼見籌組維修的過程複雜繁瑣,大多不願意參與共商決策,惟收到繳交維修費用通知書時,一方面因不清楚工程範圍而擔心屋苑出現「天價」維修工程;另一方面部分業主要籌集大額的維修費用往往構成經濟上的壓力,可見要順利開展樓宇維修工作,當中遇到不少困難,確實舉步維艱。 

我們試從現行相關的條例來了解樓宇老化問題,政府推行的強制驗樓計劃規定樓齡達30年或以上的樓宇需要進行檢驗或按樓宇狀況進行所需的修葺工程,此計劃的目的為鼓勵業主關注樓宇公用地方的狀況,不過有業主卻誤解以為樓齡未達30年便不用維修,忽略定期為大廈進行預防性檢驗及妥善保養樓宇狀況的重要性。其實樓宇與人的身體一樣,都會因時間而出現不同大大小小的毛病。即使樓齡屬低於30年的「年青一族」,都有可能會出現例如漏水、石屎剝落或大廈渠管滲漏等問題。故此,業主應為自己的物業未雨綢繆,作預防性的檢查和維修,以保持樓宇的良好狀況。若預防性的維修做得好,便可減少需要做大型及緊急維修的機會,長遠解決樓宇老化的問題。 

過去,政府一直透過修訂法例和行政措施的框架,以及為業主提供不同的財政支援計劃,提高業主定期維修保養樓宇的意識及推動業主積極參與。早於1970年政府已制定《多層建築物(業主法團)條例》,並在1993年進一步修訂改稱為《 建築物管理條例 》,以便業主成立業主立案法團,同時賦予他們具體的權責管理大廈的公用部分,讓業主合力履行管理大廈的責任。地政總署亦發出《大廈公契指引》,當中訂明業主須為新建成的樓宇設立一項特別基金(Special Fund),以備應付樓宇改善或進行大型維修工程的開支。但根據市建局早前就香港《建築物管理條例》和《大廈公契指引》進行的初步研究,發現公契指引並沒有規定各業主需定期對特別基金存入適量款項,而業主亦缺乏專業知識釐定應為維修工程投入的儲備水平,因此,很多大廈的基金戶口都是「有名無實」,欠缺財政儲備,日後一旦面對要進行大型樓宇維修時,基金存款根本不足以支付所需的費用,業主便要為籌集資金而感到徬徨。 

此外,我們亦留意到部分大廈公契雖有要求發展商提供包含工程和裝置的保養手冊,說明恆常檢查的次數和流程,供業主或公契經理人參考。不過有關恆常檢查一般只局限於樓宇的公用設施如升降機、消防設備及中央空調設備等,而沒有為會影響樓宇安全及壽命的樓宇結構、外牆飾面和天面物料等方面,訂明定期檢驗和保養周期的指標。我們因此建議《大廈公契指引》可考慮加強要求發展商,在工程和裝置的保養手冊制定為樓宇安全檢驗和保養的周期和程序,讓業主清楚知道何時應委任合資格人士為樓宇進行預防性檢驗,以確保大廈樓宇安全及進行適時維修保養,以保持樓宇的良好狀況。

為使香港樓宇復修的策略和政策框架更能與時並進及具針對性,市建局將在進行全港性的樓宇復修研究當中,加入探討現行樓宇維修相關法例和措施、業主不願進行樓宇維修保養的原因,以及綜觀其他國家或地區的經驗,仔細地為籌組樓宇維修的困局及挑戰把脈,從而制訂一套有助推動樓宇維修保養意識的樓宇復修長遠策略。 

近年,樓宇復修成為社會關注的議題,坊間不同機構及媒體均就樓宇復修提供多樣的資訊和報道。為此,市建局亦正更新改善現時為業主提供資訊和技術支援的「樓宇復修資訊通」網站,希望能更有系統地整合多元化的資訊,讓業主及市民更容易找到有關樓宇復修所需的資料和支援、不同的資助計劃及個案參考等。另外,我們亦籌備一個集合與樓宇維修相關的專業人士、承建商、政府部門和執法機構等代表參與的「樓宇維修平台」,日後為業主提供一個一站式的資料庫,協助業主解決與樓宇維修有關的問題和困難。 

隨著政府於今年的《財政預算案》建議預留三億元,讓業主可以優惠費用參加市建局推行的「招標妥」樓宇復修促進服務,以及我們一直提供的「樓宇維修綜合支援計劃」,希望鼓勵更多業主積極參與其物業的維修保養工作。 

香港長遠需要一個多元靈活的平台,集政府、執法機構、市建局及業內專業人士之力,提升業主對預防性的樓宇維修保養的意識,並提供資訊、技術及資助等方面的支援,協助業主及法團順利推行樓宇維修,並將成功經驗推廣,這樣才可長遠紓緩香港的樓宇老化問題。

更新日期 : 2017.04.16