毋忘兼善里
本月初，一批在深水埗兩列舊樓群居住多年的業主，向市建局提交一封意見書，希望市建局盡快啟動重建他們所居住的樓宇，以改善居住環境。他們居住的地方位於深水埗福榮街、福華街以及該兩街之間的窄巷兼善里上，兩排合共 90 幢的樓宇，樓齡超過 50 年。
市建局十分重視深水埗的市區更新工作，亦了解區內包括兼善里等舊樓的樓宇失修狀況、消防安全設施不足、部分更充斥劏房等問題。但若以現行的重建規劃法規及收購安置政策的前題下，單一考慮重建兼善里的舊樓群，恐怕市建局將要面對多項難度甚高的挑戰，絕非輕易能解決。我嘗試借此網誌，以兼善里建築群作為個案，說明窒礙這類舊區樓宇更新工作的難題。
市建局自2001年成立以來，在深水埗區已落實了20個重建項目，是市建局在各區推行重建項目之冠。這些現有項目涉及的重建面積超過3萬平方米，合共重建了270幢樓宇，反映市建局對更新深水埗舊區及改善區內居住環境的力度。儘管如此，區內仍然有接近900 幢樓齡超過50年的樓宇，當中不少已超出現行規劃和法規所准許的發展密度，重建時涉及規劃、安置調遷和財務可行性等問題，兼善里便是其中之一例。
兼善里建築群是兩列樓高 9 層的舊樓，沒有升降機設施，樓宇的前樓梯通往福榮街或福華街兩邊大街，後樓梯則通往兩排樓宇之間的窄巷兼善里。從規劃層面，樓宇群總住宅樓面逾 4.5 萬平方米，包含約 740 個面積平均 650 平方呎的住宅單位。現存樓群已超出現行規劃和法規所准許的發展密度，若然重建，該地盤需要從街道後移及增加綠化覆蓋面積，滿足政府的可持續發展建築設計指引；樓宇布局及設計亦須符合項目範圍的高度限制，及留有一定的樓宇間距。這些建築設計的要求可改善項目的通風及園境規劃，但同時亦進一步縮窄可用作發展的地盤面積，即使將兼善里這條後巷都納入重建規劃範圍，重建後住宅樓面面積預計將會縮減至只得約 4 萬平方米。假若新建單位面積維持在平均 650 平方呎，發展後單位數目比起不作重建還少超過 100 個，從發展角度而言，是「開倒車」；又或即使新建樓面用作興建較小型的單位，單位數目亦只會有輕微增長。
再者，由於建築物難以進一步向高空發展，以騰出地面空間改善道路規劃及行人路設計，或提供休憩空間及其他社區設施。故此，重建項目無法改善地區的整體規劃效益，以符合《市區重建策略》所訂明的市區更新目標。
兼善里樓群涉及的業權眾多，以現時市建局超出市場價格的「市價加津貼」模式，收購住宅自住物業，收購成本將十分高昂。具體來說，若以現時市場價格作粗略評估，單單是收購兼善里範圍樓宇所涉及的收購及補償支出，將接近 95 億元，鑒於該樓群已超出法定許可的地積比率，使新建發展樓面的面積必然會少於需要收購的總樓面，除非樓市繼續大幅攀升，否則此項目的收入大約只會是總發展成本的三分之二，不可能抵銷涉及收購、安置補償及建築成本等總體開支。不要忘記，市建局在未來數年，要處理在九龍城區多個現時已開展，涉及數千個單位收購及安置補償的項目，若同時處理兼善里的重建需要，這「入不敷支」的情況若持續，將會對市建局造成很沉重的財務承擔。
除了規劃及財務兩大難題外，住戶的安置和調遷安排也是個「燙手山芋」，亦並非單由市建局的補償可以處理。據熟悉該區及兼善里的區議員早前的了解，兼善里樓群大部分單位已被分間成多個劏房出租，估計現有的劏房數目多達 3,000 伙。若然重建上址，市建局需要妥善處理當中合資格租戶的調遷安置。雖然近年深水埗區有若干公共屋邨落成或翻新，但面對現時龐大的公屋輪候需求，市建局在研究重建項目的可行性時，必須審慎評估受影響家庭的遷置需求，以免因重建單一小區導致產生大量的安置需要，影響其他同樣居住在環境欠佳、但仍正在等待上樓的基層家庭的輪候時間。
從以上的解說，反映兼善里項目面對很多的限制，尤其過去沿用「項目主導」模式所落實零星而分散的重建項目，不單沒有有效整合土地，重建完成後亦對整個小區造成不能逆轉的規劃限制，令兼善里項目的重建規劃難以和周邊土地產生協同效應及發揮更大的社區裨益。若然時光可倒流，回到早年市建局（甚或是其前身土地發展公司）啟動該區的重建項目前，已引用「規劃主導」的模式，宏觀地作地區規劃、重整布局，可能已把兼善里的重建需要一併處理了。而我這說法並非沒有根據。
我留意到兼善里附近的元州邨，運用了小區規劃的概念，將一個面積達 7萬平方米的舊屋邨，經重新規劃後重建成一個現代化、綠化及優質的公屋發展項目。這個在 1960 年代落成的舊屋邨，在過去約 20 年間作階段式的重建，將旁邊使用率偏低的前長沙灣分層工廠大廈改劃成住宅用途，納入元州邨範圍之內，通過規劃手段增加公屋供應。未重建前，屋邨範圍中央有不少道路和小型露天泊車位，道路和泊車位約佔一萬平方米，相當整個地盤面積逾一成，未盡土地使用效益。地盤經過土地整合和重新佈局後，將部分泊車位重置入多層停車場，道路及泊車位面積大減至只有約 6000 平方米，較重建前減少四成，騰出空間予樓宇興建和綠化休憩用地，在改善居住環境之餘，亦在地面加設有蓋行人走廊直達長沙灣港鐵站出口，大大提升屋邨的步行性，透過規劃重整，為這個小區帶來更大的社區裨益。
元州邨在重建前（上圖、攝於1984）有不少道路和露天泊車位設於屋邨範圍(黃色範圍)，通過重建契機，屋邨土地得以整合和重新布局，減少道路面積，騰出空間興建樓宇和綠化休憩空間（下圖、攝於2018年）。
故此，早於年前當我提倡「規劃主導」的市區更新模式時，我們已借鑑元州邨重建經驗，為兼善里及其周邊土地，開始制定一個較大範圍的小區規劃藍圖。例如，兼善里樓群一帶屬網格狀的舊式樓宇佈局，存在不少縱橫交錯的街道，若以一個較宏觀的市區更新角度來檢視和研究，可重新規劃網格狀的舊式樓宇道路布局，令地盡其用，騰出空間作房屋項目發展之餘，亦為地區營造綠化步行空間，改善步行性；而區內零散分佈的小型公園、遊樂場，以及落成超過40年的體育館設施，亦可重新整合設計；我們甚至把規劃的目光跨過長沙灣道，利用在深水埗運動場周邊的土地，以「一地多用」的概念，重置公園、遊樂場、興建更先進及具現代標準的康體運動設施，以及增設其他社區場所。更進一步，藉著重建可加設便利舊區居民橫越長沙灣道、往來深水埗運動場的連接設施，將「舊區」和「新區」連繫起來。這正是以「規劃主導」的市區更新發展模式能為舊區帶來的裨益，並能持續發展。
兼善里樓群和周邊部份康體及休憩設施，有重新整合和重新規劃潛力，以制定一個為地區帶來規劃裨益的小區更新藍圖。
隨著舊區樓宇持續老化，兼善里一類「超高密度」龐大而失修的舊樓群例子，將會不斷出現。這類沒有發展潛力、對私人發展商沒有誘因的項目，業主只能期望市建局來協助處理。面對這艱鉅的問題，市建局並不會亦不能坐視不理；然而，我們必須要審慎研究不同規劃方案的可行性、為所遇到的不同挑戰制定合適的策略應對；同時也要與政府不同部門商討規劃方案當中涉及的土地改劃、道路重整及公共設施重置搬遷等技術可行性，這都不可能是一朝一夕能實踐落實的。不過，我相信，若各界能齊心、以諒解及正面的態度，接納新思維推行市區更新，將可為兼善里這一類「超高密度」的舊樓群尋求突破。