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摯誠.志成(網誌)

推行油旺地區研究 制定市區更新大綱圖

今天是聖誕佳節,再過一星期就踏入新的一年,我謹祝大家聖誕快樂,新年進步!

回顧2016年,市建局推行了多個市區更新的計劃和作出新嘗試,其中一個工作重點,是我們參考了九龍城市區更新地區諮詢平台提出的建議,在九龍城/土瓜灣區內進行了地區規劃研究,並在該區開展的五個重建項目,以「小區發展模式」作規劃理念,當中覆蓋面積約二萬平方米,共有3,000個住戶約7,000人受影響,是市建局成立以來涉及居民人數最多的一個項目。故此,我們希望在制定規劃設計方案時,除考慮了改善區內居民的居住環境外,亦藉此透過規劃,建立有效的道路網絡、建構社區設施,為社區帶來更大的裨益。

雖然如此,現時不少舊區已經呈現老化,市區更新的進度追不上市區老化的速度。根據政府早前推出的《香港2030+:跨越2030年的規劃遠景與策略》諮詢文件,到2046年全港將會有326,000個樓齡70年或以上的私人住宅單位。而市建局過去15年已完成的重建項目共約提供8,000個新住宅單位,如以此重建進度和現時市建局在全港樓宇重建市場所佔的百分比來說,恐怕香港並沒有這樣的時間空間去處理這為數三十多萬個的舊樓住宅單位。

再者,市區內存在重建價值的住宅舊樓在過去的十多年間,大部分已被私人發展商收購重建,市場上剩下來有重建價值的市區舊樓已經寥寥可數。故此,由市建局承擔的重建項目,以項目開展日的各項成本(例如收購價、補償津貼、建築費等)來計算,大多涉及數以億元計的虧蝕。以今年市建局公布啟動位於土瓜灣「庇利街/榮光街」、「鴻福街╱銀漢街」以及「鴻福街╱啟明街」三個以「小區發展模式」規劃的重建項目為例,估計涉及超過三十二億元的虧蝕;而我們早前啟動的大角咀「需求主導」重建項目,如項目最終能夠成功推展,預計也有近五億元的虧蝕。市建局並沒有這樣的財政資源去承擔龐大的重建規模,故此,我們必須要在發展方向和策略上作出改變,由規劃理念、模式到實踐,都要作新的研究和定位。

所謂「工欲善其事,必先利其器」,要找到新方向和具體應對策略,前期的資料搜集分析和規劃研究工作必須做好,方能充分了解某一區住宅樓宇的整體狀況,掌握舊區老化問題的深度和闊度。市建局計劃於2017年在油麻地及旺角地區(以下簡稱「油旺」)展開為期兩年的地區規劃研究,全面就這一地區作深化的研究和市區更新規劃,並以「油旺」這地區規劃研究作為重要的基石,把切實可行的概念和執行模式推展至市建局未來的市區更新工作策略,為過去我們面對的一些困局或規例限制尋求「鬆綁」和突破,讓市建局更能有效地應付日益嚴重的市區老化問題。

有關新實施模式和新策略將為「油旺」勾畫出一個「市區更新大綱發展概念藍圖」(Master Renewal Concept Plan),並因應區內樓宇用途、密度和狀況;人口及土地用途等不同參數,在區內劃分地域範圍,從而制定詳細計劃及推行不同的策略方案。我很高興市建局董事會已於上星期的會議上通過了在油旺進行這項地區規劃研究。

我們挑選「油旺」這區,是基於油麻地及旺角擁有大量超過50 年樓齡的舊樓,估計佔該區整體樓宇數量約五成,當中不少更已超出現行城市規劃和法例框架所准許的發展密度限制,這類舊樓對私人發展商來說,可以說沒有重建的機遇。

再者,「油旺」是全港18區當中最細的區分之一,但人口密度極高,根據1政府統計處 2011 年人口普查統計資料,油尖旺區的居住人口為 307,878人,以每平方公里計算,人口密度為44,045人,僅次於觀塘區及黃大仙區,亦遠高於全港人口密度每平方公里為6,544人的平均數字。要在油旺作大規模的拆卸重建,居民的安置是首當其衝的大難題,將令我們舉步維艱。故此我們必須透過進行地區規劃研究,充分了解情況,才可以在長遠規劃、技術研究、實施模式等不同手段中,推敲出有效落實這舊區市區更新工作的新思維、新方案。

市建局將於明年第二季為「油旺」展開為期兩年的地區規劃研究,針對該區的人口、社會和營商特點、樓宇狀況及用途、地區歷史與文化特色等進行研究分析。 研究範圍的總面積約為212 公頃,涉及3,345座樓宇,當中超過八成,即2,700多幢樓宇樓齡達三十年或以上。

進行「油旺」地區規劃研究,亦讓我們探討如何能提升該區目前的土地使用效益及重建的發展潛力,例如研究轉移地積比率(plot ratio transfer)及儲備地積比率(plot ratio reserve)的可能性;尋找適當地段以提升用途效益和規劃參數(up-zoning)及改劃用途(rezoning)的機會等。九龍東的發展便是一個可借鏡的具體例子。「起動九龍東」的發展規劃採具前瞻性、相互協調和綜合的方式,早於2000年初,位於九龍灣及觀塘一帶的工業用地被改劃為商貿用地,容許工業單位用作辦公室或工業樓宇改建為商業中心,成功把九龍東從以工業大廈為主的地區,逐步轉型為充滿活力的核心商業中心。由此可見,透過深入研究和運用不同的規劃及技術手段,可以令市區規劃更靈活,為樓宇重建和復修的市場創造新環境、新機遇,增加市場的推動力和參與度。

市建局會從「油旺」地區規劃研究得出的「大數據」作仔細研究和分析,制訂一套涵蓋目前市建局「4R」工作(即重建、復修、保育、活化)的策略,並在此之上再加入第五個「R」─ 「重置」(Retrofitting)的元素,因應不同地域範圍的特點,策劃詳細的更新方案和不同的發展模式。另外,我們亦會就區內的交通網絡、行人路連接、社區基建需求、環境包括嘈音、通風及視野等的影響,作多項技術評估及可行性研究,並提出建議方案,希望透過改善,帶來改變。

這項地區規劃研究更會在制定「市區更新大綱發展概念藍圖」時,引入智慧城市的元素,透過智能運輸、智慧家居裝置及智慧樓宇設計等創新概念和技術,協助解決舊區老化問題,提升市區更新成效。我們亦希望透過地區規劃研究,進一步推動地區營造,為更新後的地區注入新生命,更具特色的地區環境。

由推行個別重建項目,到小區發展模式,以至即將進行的「油旺」地區規劃研究,彰顯市建局在不同時期,回應社會對舊區重建、市區更新不同訴求的工作使命。市建局將繼續現時已展開及計劃中的重建、復修、保育和活化的重要項目;與此同時,為要長遠有效地應付日益龐大而複雜的市區老化問題,我們亦負起推行深入細緻的地區規劃研究。我期望日後可以將「油旺」研究的具體成果推而廣之,應用到其他有需要進行市區更新的地區上,把市區更新提升至更高層面,獲取更大成效。

註1:政府統計處2011年人口普查「區議會分區人口密度」: http://www.census2011.gov.hk/flash/dashboards/district-comparison-db-103-tc/district-comparison-db-103-tc.html