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摯誠.志成(網誌)

深水埗「小區規劃」應用智慧地理資訊科技 加快規劃步伐 以數據推動更新

在剛過去的星期二,周主席和我出席立法會發展事務委員會會議,向議員介紹市建局在過去一年的工作和未來5年的業務網領。我感謝議員對市建局在疫情下維持業務運作表示肯定;議員亦要求市建局加快市區更新的步伐。

事實上,市建局在過去兩年,已在油麻地、旺角、深水埗、黃大仙、九龍城及港島東等多個地區,進行相當具規模的規劃研究,從中物色具重整及重新規劃機遇的項目,提升至「項目儲備」系統內,適時納入在業務綱領中推行。

我在2016年上任行政總監時,已留意到若要落實這些大型的規劃研究,面對數量龐大而複雜的規劃資料,市建局必須提升相關的數據處理和分析能力。故此,規劃團隊著手開發一套以地理資訊系統(GIS)技術為基礎的「市區更新資訊系統」(Urban Renewal Information System,簡稱URIS),透過整合市區土地用途、規劃要求、發展密度、道路網絡、基建設施、樓宇狀況、人口分佈等不同範疇的資料數據,將有關數據資料顯示在地圖上,讓團隊更準確地審視和分析不同的發展參數,以制定更全面、切合社會可持續發展需要的市區更新方案。

URIS系統獲地理信息系統應用特別成就獎
這套URIS系統已日漸成熟,並進入實際應用階段。憑藉URIS開發團隊的創新精神和努力,URIS系統得到國際資訊科技業界的認可,獲得地理資訊系統技術的國際權威機構「ESRI」,頒發2021年度地理信息系統應用特別成就獎。這個奬項旨在表揚世界各地機構對地理信息系統的應用及實踐,在一眾參與者當中,市建局成為本年度香港區唯一的得獎機構,表揚市建局在應用地理資訊系統上的卓越表現。

URA photo市建局獲頒2021年度地理信息系統應用特別成就獎。

我希望在這篇網誌,借用市建局近年在土瓜灣推行的市區更新工作,以及未來位處深水埗的一個「小區規劃」市區更新方案,說明該系統如何輔助團隊在規劃、安置、財政及技術研究等層面,更有效率地協助市建局處理舊區更新工作。

深水埗現行規劃未盡用土地潛力
我在兩年前曾在網誌以「毋忘兼善里」為題,透過重建訴求甚高的長沙灣兼善里舊樓群為例,說明該舊區推行更新時所遇到的難題及挑戰。

兼善里由90個街號組成樓宇群,現存的樓宇已接近現行規劃和法規所准許的發展密度,以可重建的地盤面積計算,估計只可以提供約1,000個新建住宅單位,相較樓群內估計現有的住戶(包括劏房)多達 2,100 伙的數量,發展後的新建單位數目比項目內需要調遷的戶數,還要少1,100個,從發展角度而言,是「開倒車」。若假設住宅自住業主可獲每平方呎約1.8萬元的收購價作粗略評估,單是收購兼善里範圍樓宇所涉及的收購及補償支出,將會接近100 億元。

URIS系統協助整合舊區土地 發掘具潛力項目
單獨處理重建兼善里樓宇群的工作,將會面對艱鉅的挑戰,舉步維艱;然而,規劃團隊積極運用URIS系統,協助規劃的決策工作,嘗試為深水埗小區尋求市區更新的突破。

URIS系統預先整合了區內土地的用途、發展密度、樓宇狀況、人口和住戶分佈以至商業營運和公共設施等地理資訊數據,以三維圖像的方式呈現。在該系統的輔助下,團隊能夠全面而迅速地審視整個深水埗小區內,不同樓宇的樓齡、住戶分佈、發展密度和剩餘地積比率等資料,從中分析區內有相對較高密度重建潛力的土地分佈,探索如何將一個個具潛力的樓宇群,整合成一個「小區」作重新規劃。

為老化樓宇群探索市區更新機遇之外, URIS系統透過分析土地用途,審視樓宇群附近是否有適合的政府土地和社區設施,例如未訂長遠發展用途的政府土地、設計過時的康樂及公共設施等,可以納入「小區規劃」的發展計劃內,一併審視重新規劃的可行性。這項安排可令「小區規劃」更加完整和一體化,增加可發展的樓面面積,達致地盡其用之餘,也可改善「小區規劃」下整體項目的效益和財務可行性;重建後亦能為市民提供更優質的社區設施,提升生活質素。

URA photoURIS系統可協助審視深水埗兼善里樓宇群一帶樓宇的市區更新機遇,包括將合適的政府土地納入發展計劃的可行性。

目前深水埗「小區規劃」方案正在詳細設計階段,涉及的市區更新範圍達到160,000平方米。團隊正應用URIS 系統,就該小區內的道路連接安排、行人路暢達性、樓宇通風等作更深入的技術評估,以優化方案。

市建局過去在其他舊區進行規模相若的大型規劃研究時,沒有URIS系統的輔助,往往都要花費大量時間和資源進行前期可行性研究,過程中需要向不同政府部門,查找所需地段的地理信息數據;蒐集資料後,還要很多來自規劃、建築、測量、估價等不同專業範疇的同事,協助整合相關資料,以制訂不同的規劃土地組合和重建方案,作比較及研究,過程需時。憑籍充份應用URIS系統,因整理不同規模和發展參數的初步規劃方案所需的時間,可以大大縮短。

善用科技評估住戶需要 提供更適切安置安排
市建局在公布啟動重建項目時,須隨即派員到項目範圍逐家逐戶進行凍結人口調查,為業主及租客進行登記,作為日後釐定住戶的補償金額及安置資格的參考。同時,市建局職員亦會收集住戶人數、居住年期、日常生活及出行所需等資料,以便作出評估。

我們自2017年開始,在土瓜灣重建項目陸續實施電子化凍結人口調查安排,改用電子手帳表格登記住戶的資料。為了進一步加強數據的整合及分析,市建局團隊在今年3月啟動的土瓜灣道 / 榮光街(KC-016)發展計劃開始,試行將凍結人口調查得到的數據,實時整合到URIS系統內,以便能更快地掌握住戶的居住狀況和生活所需,提供適切的支援。

在推行KC-016計劃前,市建局團隊在URIS系統的數碼三維地圖內,為該項目現存的樓宇群,構建了一個與現實樓宇群一式一樣的數碼三維虛擬模型。我們在進行凍結人口調查中收集的資訊和數據,會透過網絡實時傳送到這個三維虛擬樓宇群,使「虛擬」樓宇群與「真實」樓宇群連結,數據互連互通,猶如雙胞胎一樣,成為「數位分身」(Digital Twin)。

URA photoURIS系統的數碼三維地圖內,為KC-016項目現存的樓宇群(左圖)構建一個與現實一式一樣的三維虛擬模型(右圖),作為項目的「數位分身」。

建立好項目的「數位分身」後,URIS系統內的資訊數據,包括住戶所居住的住址、樓層、房間數目、住戶人口,以至同一樓宇是否涉及弱勢家庭聚居的群組等,便會透過三維的方式整合和分析。舉例說,我們在凍結人口調查進行期間,可同步掌握調查員的調查結果,加快分析項目內涉及獨居長者、單親和少數族裔住戶的集中居住點,加快我們在完成相關調查後,制定更適切的實地探訪計劃,並因應有特殊需要的個案組群,轉介社工隊及有關政府部門協助處理;或安排合適的傳譯服務,幫助少數族裔居民更清晰了解自己的權益。

市建局為項目編製社會影響評估報告時,此系統也可以自動編製大部份數據分析和內容,方便團隊撰寫報告,縮短籌備報告的時間並能盡早提交予城規會審議。

ura photo在進行凍結人口調查時,職員所登記的資料會實時傳送到URIS的「數位分身」,當遇到長者家庭等情況,後勤同事可審視項目內的長者分布 (圖右粉紅色的位置),盡早作出相應的支援。

此外,URIS系統亦已加入有關市區安置單位供應情況的數據庫,包括當時可用作安置的屋邨資料、地點、單位數目至單位類型等,讓同事可透過此平台,及早了解重建項目內公屋的需求,亦可獲得最新的安置單位供應資料,提升工作效率。另外,同事也可用同一平台審視安置屋邨周邊的社區設施,如社區會堂、學校、安老院等,以了解安置單位的社區配套是否切合住戶的實際需要。

ura photo透過URIS系統內的安置單位資料庫,可看到土瓜灣重建項目附近一帶安置單位的供應情況,例如圖中正顯示右方的紅磡邨,不同樓層可用作安置單位的資料。

推動URIS系統更廣泛應用  促進香港邁向可持續智慧城市
我們在URIS 的開發和應用上,並不只著重於重建方面的工作。樓宇復修作為市建局另一項核心業務,團隊亦在URIS開發不同的程式,協助處理復修工作,例如其中一個程式,為小區內的不同樓宇,在數位化環境模擬樓宇未來老化的情況,評估樓宇復修需要的幅度。團隊亦在土瓜灣小區展開一個先導項目,為區內數十幢樓齡介乎45至70年、毗鄰為市建局重建項目但目前沒有重建需要的樓宇,協助團隊全面審視這些樓宇的狀況、並整合市建局樓宇復修平台的資料庫,和利用程式估算公用地方面毗鄰為小區內重建項目但目前沒有重建需要的樓宇積、以至外牆、天面、窗戶、防煙門等不同構件的規模和數目,以評估日後進行復修時的費用。

當這項研究成熟後,市建局樂意探討與樓宇復修界別的持分者合作,開放平台予政府部門、業界以至私人樓宇法團和業主應用,為他們在籌組樓宇維修工程時,提供更具「智慧」的技術支援,並提升他們實踐樓宇預防性維修的認知,作更好的準備。

展望未來,URIS系統會繼續優化,包括與政府構建中的「空間數據共享平台」合作,提取更多元化的實時地理和空間數據,從大廈單位的差餉租值、物業業權和成交詳情,以至針對樓宇公用地方發出的法定命令等,為整片小區建立「數位分身」,讓市建局能更全面掌握及深入分析已建設環境的數據,推動規劃決策,在市區更新業務中作更廣泛的應用。