謝偉銓：擁抱「鄰迎」思維 庇利街項目共創社區長遠裨益 （刊登於《明報》）
城規會早前邀請公眾和持份者，就市建局土瓜灣庇利街/ 浙江街項目（庇利街項目）改劃土地用途申請提交意見，諮詢期收到逾120份公眾書面申述，當中有支持今次改劃的意見，認為能充分發揮土地發展潛力，提升區內住宅、社區設施及綠化公共空間供應；而透過這項目的規劃設計，能加強土瓜灣內陸地區與海濱空間的連接和暢達性，將人流和活力由內陸帶到海灣，提升對社區的整體裨益。
在收到的申述中，亦包括反對意見，主要表達對庇利街用地改劃為住宅用途後，可能加劇區內交通擠塞、造成屏風效應，或影響通風和景觀等憂慮。筆者充分理解部分周邊居民對上述可能出現之問題對其物業造成影響的擔憂，包括物業價值，因而提出反對，此乃保障自身權益的反應，實無可厚非。
惟如果社會大眾均意識到城市和樓宇「雙老化」的迫切挑戰，並認同有需要透過更新來處理，那便必須放下「鄰避」思維，將目光從個人居所放眼至整個社區，因為城市的長遠可持續發展，必須在個人利益與社區長遠福祉之間取得平衡，而不是側重某一方面。筆者期盼社會各界能以更宏觀視野，從社區裨益角度審視今次規劃申請。
從三方面為舊區帶來更大社會價值
今次改劃的庇利街項目，是去年6月政府宣布將位於庇利街的用地撥予市建局發展，以土地資源支持市區更新；而更重要的是，透過市建局整全規劃，從三方面為土瓜灣舊區帶來更大規劃裨益和社會價值：
（1）釋放土地潛力，整全規劃取代低效用途
庇利街用地總面積約7610平方米，原本規劃為「政府、機構或社區」用途，但自1980 年起只作為臨時停車場，在市區土地資源緊絀的今天，顯然未能地盡其用。若維持現狀，將大大限制土地長遠可帶來的規劃和社區裨益。
因此市建局建議將其由臨時停車場改劃為住宅用途，除興建兩幢住宅大樓提供逾1200 個私人住宅單位，還預留約3100 平方米樓面面積作「政府、機構或社區」用途，並以「一地多用」模式提供社區設施，以滿足區內人口發展需要。
（2）加強內陸與海濱空間連接，並實現「東維港灣區」願景
庇利街項目位處土瓜灣內陸住宅區與海濱之間，與區內市建局首個「小區重建新社區」相距僅約200米。憑藉這一策略性的位置，庇利街項目將成為加強土瓜灣區內陸與海心公園海濱空間的重要連接，便利市民由內陸地區或從其他地區乘地鐵到來，經過市建局「小區重建新社區」及庇利街項目，直達海心公園海濱空間，提升土瓜灣舊區步行環境，加強區內外的連接和暢達性。
此外，庇利街項目更是實現市建局「東維港灣區」研究規劃願景的其中一個重要節點，透過項目發展該段東維港灣區海濱，為締造配套完善兼活力蓬勃的灣區創造有利條件，助力為該區帶來新增經濟及社會價值。
（3）締造宜居和活力新社區
市建局規劃庇利街項目時，預留項目南端約760平方米用地作海濱共享空間，並開放予公眾使用，除了能加強庇利街與海濱的視覺連接，更可舉辦市集、小型音樂會等多元活動，為社區注入活力。此外，面向共享空間及海心公園的商業部分將設臨街店舖，引入餐飲、露天咖啡座及特色小店，配合綠化景觀與休憩設施，形成一條綠意盎然的零售帶，讓市民感受既具活力又悠閒生活的海濱社區空間。
現時土瓜灣海濱有兩個「斷裂位」，若日後「斷位」能夠駁通，庇利街項目將成為貫通九龍海濱長廊的重要節點：向南可達紅磡及尖沙嘴海濱長廊；向北則連接市建局「五街」項目擬建的廣場空間和海濱長廊，以至伸延到啟德發展區，形成一條綿延不斷的親水走廊。屆時市民可從項目出發，沿海濱長廊漫步，欣賞維港景致。
完成多項技術評估 釋除疑慮
根據市建局向城規會提交的文件，庇利街項目在規劃時，已就相關發展對周遭環境可能帶來的影響展開多項技術評估，涵蓋交通、通風、排水等，並將報告交予政府相關部門審視，確保擬建發展不會造成不可克服的影響。
就有意見對「屏風效應」及「熱島效應」的憂慮，市建局在設計該項目時，將兩幢住宅大樓設計在地盤南北兩端，並預留適當間距以利通風。同時，新建住宅大樓將從路旁向後移，以騰出更多地面空間。至於住宅大樓高度為主水平基準以上110米，與鄰近私人住宅發展項目高度相若。
而根據交通影響評估，庇利街項目的新增發展將不會加劇區內交通負荷。不僅如此，市建局計劃於項目興建地下停車場，提供私家車、旅遊巴及電單車泊位予住客和公眾使用，連同項目毗鄰的「小區重建新社區」約100個公眾泊位，可改善區內泊車位不足及違泊情况。
土地發展引發討論 「鄰避」思維普遍
在香港這個高密度發展城市，任何涉及土地發展的規劃申請往往引發不同討論。我們經常遇到「鄰避」（Not In My Back Yard）思維，即原則上支持社會發展，惟一旦設施或建設落在「自家後院」，便會提出反對。
以大型基建和鐵路發展為例，早前通車、歷時8年興建的中九龍幹線，施工過程亦難免對居民、商戶和道路使用者構成不便；而早年興建屯馬線期間，彌敦道及沿線不少商戶和居民曾投訴工程噪音、塵埃及封路，影響日常生活和營商環境。但若因這些問題而擱置有關工程，市民今天便無法享受基建和鐵路帶來的便捷及經濟效益。當然有關部門和機構亦要汲取經驗，減少工程期間對環境的影響。事實上，放諸不少公共服務或地區設施，例如垃圾轉運站、燃氣發電廠等會引發環境衛生和安全風險的憂慮，精神健康中心以至提供殯葬服務的場所等，往往都不受歡迎，惟卻是居民生活及照顧社會不同人士需要的不可或缺部分。
隨着中九龍幹線通車，加上區內多個市區更新項目正在發展，土瓜灣舊區正處於更新發展關鍵期。市建局透過庇利街項目整體規劃，連同「小區重建新社區」的規劃裨益，將進一步拓闊市區更新改善舊區環境和生活質素的效益。而要實現這目標，不同持份者需對市區更新抱持「鄰迎」（Yes In My Back Yard）思維，方能為社區整體發展創造空間和提升價值。
多方共贏 提升生活與物業價值
對個別業主而言，相比維持現有僅作臨時停車場的狀態，庇利街項目透過完善規劃發揮土地資源所產生的價值，不單讓市建局持續推動市區更新，所創造的優質城市空間和宜居社區，除提升生活質素，亦帶動人氣、財氣和活力，讓周邊住宅物業有升值機會，使區內不同持份者分享更新後的裨益，創造多贏。
香港正面對城市與樓宇雙老化挑戰，有效的市區更新在於透過公平、透明程序，在於權衡尊重私有產權與創造社會裨益，並盡力於兩者間取得平衡。庇利街項目的規劃修訂，需社會各持份者放下分歧，透過協商達成共識，讓社區得以向前發展，才有望突破舊區更新面對之困局。讓我們秉持「鄰迎」態度，不再視市區更新為滋擾，而是通往城市可持續發展的重要一步，攜手構建更宜居、更具活力的社區。
作者是市建局規劃、拓展及文物保護委員會成員，市建局非執行董事