谢伟铨：拥抱「邻迎」思维 庇利街项目共创社区长远裨益 （刊登於《明报》）
城规会早前邀请公众和持份者，就市建局土瓜湾庇利街/ 浙江街项目（庇利街项目）改划土地用途申请提交意见，谘询期收到逾120份公众书面申述，当中有支持今次改划的意见，认为能充分发挥土地发展潜力，提升区内住宅、社区设施及绿化公共空间供应；而透过这项目的规划设计，能加强土瓜湾内陆地区与海滨空间的连接和畅达性，将人流和活力由内陆带到海湾，提升对社区的整体裨益。
在收到的申述中，亦包括反对意见，主要表达对庇利街用地改划为住宅用途后，可能加剧区内交通挤塞、造成屏风效应，或影响通风和景观等忧虑。笔者充分理解部分周边居民对上述可能出现之问题对其物业造成影响的担忧，包括物业价值，因而提出反对，此乃保障自身权益的反应，实无可厚非。
惟如果社会大众均意识到城市和楼宇「双老化」的迫切挑战，并认同有需要透过更新来处理，那便必须放下「邻避」思维，将目光从个人居所放眼至整个社区，因为城市的长远可持续发展，必须在个人利益与社区长远福祉之间取得平衡，而不是侧重某一方面。笔者期盼社会各界能以更宏观视野，从社区裨益角度审视今次规划申请。
从三方面为旧区带来更大社会价值
今次改划的庇利街项目，是去年6月政府宣布将位於庇利街的用地拨予市建局发展，以土地资源支持市区更新；而更重要的是，透过市建局整全规划，从三方面为土瓜湾旧区带来更大规划裨益和社会价值：
（1）释放土地潜力，整全规划取代低效用途
庇利街用地总面积约7610平方米，原本规划为「政府、机构或社区」用途，但自1980 年起只作为临时停车场，在市区土地资源紧绌的今天，显然未能地尽其用。若维持现状，将大大限制土地长远可带来的规划和社区裨益。
因此市建局建议将其由临时停车场改划为住宅用途，除兴建两幢住宅大楼提供逾1200 个私人住宅单位，还预留约3100 平方米楼面面积作「政府、机构或社区」用途，并以「一地多用」模式提供社区设施，以满足区内人口发展需要。
（2）加强内陆与海滨空间连接，并实现「东维港湾区」愿景
庇利街项目位处土瓜湾内陆住宅区与海滨之间，与区内市建局首个「小区重建新社区」相距仅约200米。凭藉这一策略性的位置，庇利街项目将成为加强土瓜湾区内陆与海心公园海滨空间的重要连接，便利市民由内陆地区或从其他地区乘地铁到来，经过市建局「小区重建新社区」及庇利街项目，直达海心公园海滨空间，提升土瓜湾旧区步行环境，加强区内外的连接和畅达性。
此外，庇利街项目更是实现市建局「东维港湾区」研究规划愿景的其中一个重要节点，透过项目发展该段东维港湾区海滨，为缔造配套完善兼活力蓬勃的湾区创造有利条件，助力为该区带来新增经济及社会价值。
（3）缔造宜居和活力新社区
市建局规划庇利街项目时，预留项目南端约760平方米用地作海滨共享空间，并开放予公众使用，除了能加强庇利街与海滨的视觉连接，更可举办市集、小型音乐会等多元活动，为社区注入活力。此外，面向共享空间及海心公园的商业部分将设临街店铺，引入餐饮、露天咖啡座及特色小店，配合绿化景观与休憩设施，形成一条绿意盎然的零售带，让市民感受既具活力又悠闲生活的海滨社区空间。
现时土瓜湾海滨有两个「断裂位」，若日后「断位」能够驳通，庇利街项目将成为贯通九龙海滨长廊的重要节点：向南可达红磡及尖沙嘴海滨长廊；向北则连接市建局「五街」项目拟建的广场空间和海滨长廊，以至伸延到启德发展区，形成一条绵延不断的亲水走廊。届时市民可从项目出发，沿海滨长廊漫步，欣赏维港景致。
完成多项技术评估 释除疑虑
根据市建局向城规会提交的文件，庇利街项目在规划时，已就相关发展对周遭环境可能带来的影响展开多项技术评估，涵盖交通、通风、排水等，并将报告交予政府相关部门审视，确保拟建发展不会造成不可克服的影响。
就有意见对「屏风效应」及「热岛效应」的忧虑，市建局在设计该项目时，将两幢住宅大楼设计在地盘南北两端，并预留适当间距以利通风。同时，新建住宅大楼将从路旁向后移，以腾出更多地面空间。至於住宅大楼高度为主水平基准以上110米，与邻近私人住宅发展项目高度相若。
而根据交通影响评估，庇利街项目的新增发展将不会加剧区内交通负荷。不仅如此，市建局计划於项目兴建地下停车场，提供私家车、旅游巴及电单车泊位予住客和公众使用，连同项目毗邻的「小区重建新社区」约100个公众泊位，可改善区内泊车位不足及违泊情况。
土地发展引发讨论 「邻避」思维普遍
在香港这个高密度发展城市，任何涉及土地发展的规划申请往往引发不同讨论。我们经常遇到「邻避」（Not In My Back Yard）思维，即原则上支持社会发展，惟一旦设施或建设落在「自家后院」，便会提出反对。
以大型基建和铁路发展为例，早前通车、历时8年兴建的中九龙干线，施工过程亦难免对居民、商户和道路使用者构成不便；而早年兴建屯马线期间，弥敦道及沿线不少商户和居民曾投诉工程噪音、尘埃及封路，影响日常生活和营商环境。但若因这些问题而搁置有关工程，市民今天便无法享受基建和铁路带来的便捷及经济效益。当然有关部门和机构亦要汲取经验，减少工程期间对环境的影响。事实上，放诸不少公共服务或地区设施，例如垃圾转运站、燃气发电厂等会引发环境卫生和安全风险的忧虑，精神健康中心以至提供殡葬服务的场所等，往往都不受欢迎，惟却是居民生活及照顾社会不同人士需要的不可或缺部分。
随着中九龙干线通车，加上区内多个市区更新项目正在发展，土瓜湾旧区正处於更新发展关键期。市建局透过庇利街项目整体规划，连同「小区重建新社区」的规划裨益，将进一步拓阔市区更新改善旧区环境和生活质素的效益。而要实现这目标，不同持份者需对市区更新抱持「邻迎」（Yes In My Back Yard）思维，方能为社区整体发展创造空间和提升价值。
多方共赢 提升生活与物业价值
对个别业主而言，相比维持现有仅作临时停车场的状态，庇利街项目透过完善规划发挥土地资源所产生的价值，不单让市建局持续推动市区更新，所创造的优质城市空间和宜居社区，除提升生活质素，亦带动人气、财气和活力，让周边住宅物业有升值机会，使区内不同持份者分享更新后的裨益，创造多赢。
香港正面对城市与楼宇双老化挑战，有效的市区更新在於透过公平、透明程序，在於权衡尊重私有产权与创造社会裨益，并尽力於两者间取得平衡。庇利街项目的规划修订，需社会各持份者放下分歧，透过协商达成共识，让社区得以向前发展，才有望突破旧区更新面对之困局。让我们秉持「邻迎」态度，不再视市区更新为滋扰，而是通往城市可持续发展的重要一步，携手构建更宜居、更具活力的社区。
作者是市建局规划、拓展及文物保护委员会成员，市建局非执行董事