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摯誠.志成(網誌)

盡力協助經營者搬遷 推動新觀塘發展穩步前行

在剛去的星期二,市建局同事出席觀塘區議會轄下的觀塘區發展及重建專責小組會議,向區議員介紹因應處於觀塘市中心重建計劃第五發展區內私人土地上的違例構築物,在去年9月特別制定搬遷方案後,已簽訂搬遷協議的構築物用戶的搬遷進度。地政總署代表亦就第五發展區的收地申請諮詢議員的意見,得到他們的支持,議員亦表達了希望市建局加快觀塘市中心重建的意願。

因應項目第五發展區內違例構築物存在已久的特殊情況,市建局於去年9月起,共向116個違例構築物用戶發出特別搬遷方案建議。制定整套特別搬遷方案已多方面考慮佔用人的訴求、照顧他們的需要;除給予津貼金額外,亦向合資格的經營者提供遷置安排,讓有意繼續經營的佔用人在考慮日後新經營地點時,有多一項選擇。我們已在將來第二及第三發展區新建的商場內預留店舖位置,並向有意「遷回」的合資格經營者提供優惠租金,為期三年,讓他們租用繼續經營。在接受特別搬遷方案建議的經營者中,共有13個用戶選擇了遷置安排,日後將遷回經營業務。

在過去五個月,市建局同事一直與每位構築物用戶保持溝通,解釋搬遷建議內容和解答他們的疑問。我樂見這套搬遷方案,已為大部分用戶所接受,涉及的116個用戶中,99個(85%)已接受特別搬遷方案建議。這些接受建議的用戶,當中60個屬於構築物的經營者和3名住客,需要遷離及騰空構築物;其餘用戶主要屬構築物的「持有人」等其他身份,並不涉及搬遷。

為協助經營者順利遷出,同時考慮到這些經營者在第五發展區營商多年,需要時間妥善處理積存貨物以便「交吉」,市建局在去年9月發出特別搬遷方案建議時,已將遷出構築物的期限定為2019年2月28日,讓用戶在農曆新年這個人流相對較旺的節慶時段繼續營業,方便「散貨」。截至上星期五(2月22日),已有逾八成經營者提前將構築物交吉,或已約定在期限日或之前交吉。

我們認為設定搬遷期限已在經營者的需要和公眾安全的考慮上,取得平衡,實在不宜再作推遲,讓這個存在已久的違例構築物問題能得到妥善處理。

事實上,由於這些構築物違反《建築物條例》,不但結構上並不安全,還構成消防及衞生隱患。市建局在收回構築物的空置管有權後,會安排承建商進入構築物內視察,期間發現經營者在遷離後,遺下大量垃圾,包括廢置的紙皮箱和層架,還有假天花和飾櫃等以易燃材料製成的構件,這些雜物和構件一旦遇上煙頭等火種,恐怕會釀成火災。因此,承建商在可行情況下會盡早清理現場雜物和清拆易燃構件,並把構築物圍封,以減低火警風險。

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已收回的構築物遺下大量雜物、電力裝置及電器

除火患之外,承建商亦發現部份構築物的搭建結構較複雜,例如在其中一間構築物內,承建商發現用戶以工字鐵在商店頂部加建閣仔貯貨,這些工字鐵以樓宇原來的結構牆和樓板作支點,並伸延到毗鄰若干仍在經營的構築物,對毗鄰構築物負荷造成額外負擔。承建商評估後,建議待相連構築物的經營者搬離後,才能全面了解整個僭建物的結構及安全狀況和計劃清拆工程。由此說明,第五發展區的違例構築物,若不盡早騰空及清拆,對經營者自身以至途經當區的市民而言,也構成安全風險。

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違例構築物被佔用人加建閣仔貯貨,多條僭建的工字鐵伸延到毗鄰若干構築物。
市建局已將構築物圍封,等待清拆。

另外,我們亦遇到部分已簽訂搬遷協議但未能落實搬遷日期的個案,涉及較複雜的情況,例如有構築物其經營者已接受搬遷方案,但「持有人」卻拒絕接受,這類構築物仍要等待政府收地時,才能處理;亦有構築物經營者和持有人在處理遷出契約文件時,就如何處理他們早年訂立租約時所加設私訂的補償條款,未能達成共識,市建局需要更多時間協調雙方的分歧,才能落實構築物交吉及發放津貼;更有構築物不同身份的佔用人早年因佔用該構築物事宜而引起法律訴訟,令市建局現時未能順利處理其遷出契約及發放津貼。這些特殊個案的構築物及經營者,在本月底的搬遷期限屆滿後,相信仍會在第五發展區存在一段時間,待有關的情況和問題得到解決後才搬出。

至於另外九個涉及食物環境衛生署(食環署)固定攤位小販牌照(小販牌照)的違例構築物,當中八個構築物的用戶已接受市建局的搬遷建議,並提前將構築物交吉或已約定交吉構築物的日期。另外,在第五發展區內仍待食環署發牌的小販工匠,由於這些工匠屬流動性質,並無佔用第五發展區範圍私人土地內的構築物,故不適用於今次特別搬遷方案建議。雖然如此,市建局一直與食環署跟進,探討如何協助有關的流動小販,跟進其搬遷和領牌事宜。

我希望指出,2月28 日的交吉期限,只適用於那些已接受市建局搬遷方案及簽好搬遷協議的構築物用戶和持牌小販。期限過後,市建局會繼續與未有接受搬遷方案的構築物用戶和持牌小販接觸,跟進他們搬遷事宜。

我在之前相關的網誌已提過,在諮詢觀塘區議會的專責小組有關政府收回第五發展區土地的申請後,政府將會就收地建議提交行政長官會同行政會議作審議和決定。在得到收地批准後,會將收地的決定刊憲,在刊憲公告的通知期屆滿後,該土地才正式復歸政府。故此,有關市建局會在限期當天在第五發展區土地作清場之說,實屬誤傳。

為回應區議員和地區人士希望能加快觀塘市中心重建項目的意願,市建局在處理構築物用戶搬遷及收回土地的工作之外,亦把握時間提早開始第五發展區工程各項的前期技術研究,為兩至三年後展開整體工程作好準備。

工程其中一個面對的挑戰,是由於第四及第五發展區座落於觀塘的核心舊區,在觀塘道、裕民坊及同仁街地底下,藏有多條服務觀塘區以至整個東九龍的高壓電纜、大型輸水及排水管道、煤氣喉及電訊網絡等公共設施。因此,若第五發展區的構築物能盡早遷離,我們便可以在清空建築物後的地面,充分了解地下各類管線的情況、妥善準備管線的搬遷走線方案,以及日後進行管線搬遷的工程,配合整區的重新規劃及發展。

為此,市建局最快下月便會委聘顧問,就第四及第五發展區的地下管線進行分析。由於舊區的地下管線已使用多年,為確定現存在各政府部門和公用企業的相關圖則的準確度,或有需要在部份管線密集的街道地底開掘探井,以確認包括電力、供水、排污、煤氣以及電訊等各條管道的真實走線。至於第五發展區整體規劃及建築物內的佈局設計、道路網絡建設及加建接駁港鐵觀塘站平台等大量工程,相關的籌備工作亦會陸續展開。

觀塘市中心的重建發展以及處理第五發展區內私人土地上的眾多違例構築,涉及繁多的持分者及他們不同的訴求;工程大型而複雜,不易處理。市建局雖有迎難而上的決心,更新觀塘市中心這個基建、設施和環境已不勝負荷的舊區;但若沒有各持分者和地區人士的同心、同行,協力推展觀塘市中心的重建發展,舊區仍會是舊區、老問題仍會持續下去,甚至惡化。這樣對觀塘的長遠發展、對在這區居住和工作的市民、對我們的下一代,絕對談不上裨益。

未來,重建項目仍會面對不少挑戰,但我相信,只要各方能繼續抱持實現有利觀塘區長遠發展的共同願望,摒棄狹隘的見解,創建新觀塘將會是指日可待的。