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摯誠.志成(網誌)

沉香揚芳馥 舊區建融和

轉眼間,我出任市建局行政總監已經三年,於昨日起便開展另一個三年的新任期。猶記得在2017年我曾寫過一篇關於栽植土沉香的網誌,提到市建局計劃把沉香樹從郊區帶到市區,並已將三棵幼年沉香樹,栽植於荃新天地的公共休憩空間內,讓市民能認識和欣賞沉香之美。兩年以來,市建局和項目的管理團隊一直細致經營沉香樹的栽植工作,惟要讓沉香樹能夠茁壯成長,我們需克服「天、地、人」三項挑戰,過程並不容易。

栽種植物需要配合天時節氣,才可生長旺盛,但氣候變化往往令人難以預測,故「天時」是栽植工作的一大挑戰。香港的氣候雖適合種植土沉香,但該三棵小沉香仍屬幼年階段,根基未算穩固,難以抵禦惡劣天氣帶來的破壞。這兩年香港先後經歷2017年8月的「天鴿」及去年9月「山竹」兩個超強颱風的吹襲。三棵小沉香之中的兩棵,敵不過颱風的摧毀而先後需要被移除,我們之後亦換上新的小沉香樹。

其次是「地利」的配合,合適的土壤環境是沉香樹成功生長的關鍵,尤其沉香需要在特定的泥土特性中生長,不能採用一般泥土種植,因而需要尋找合適的土壤,並小心調節泥土的濕度和酸鹼度,才能讓從郊外遷到市區的沉香樹不致於水土不服。

植樹既要天時和地利,還需要「人和」。由於土沉香屬郊野常見的樹種,若要在市區環境健康成長,需一系列解決細菌感染和蟲害等問題,這方面需要有專家持續指導和給予專業意見。我特別感謝三棵沉香樹的原主人積極參與栽植沉香樹的前期籌備工作並給予寶貴意見;同時,我亦感激項目發展商安排的專業樹藝師,定期視察沉香樹的生長情況,細心檢查葉背有否出現白色霉菌,以及樹根的生長情況,而負責日常護養樹木的「花王」亦掌握相關的栽種知識及技巧。經過樹木專家和管理團隊的悉心照料,三棵沉香樹已日漸穩定成長,三棵之中的「大哥」縱然經歷颱風的吹打,仍能茁壯成長,在這兩年間已長高至約5米。

若以種樹來比喻我在過去三年擔任行政總監期間,對市區更新工作的體會,我察覺到沿用傳統的市區更新工作模式應對整體市區老化的問題,其實也面對「天」、「地」、「人」的挑戰。

這三項挑戰之中,「天時」代表一些非市建局所能預期和控制的宏觀市場因素,例如整體物業市場趨勢,還有建築成本上漲、利率波動等。過去10多年樓市保持升浪,市建局以超出市場價格的「市價加津貼」模式,向受影響舊樓自住業主進行收購,其收購呎價往往被傳媒形容為「天價」,市建局在重建項目上要承擔高昂的收購成本,財務風險亦相繼增加。

至於「地」的挑戰,由於舊區土地規劃不協調,甚至可說缺乏規劃,加上部份舊樓的地積比率經已用盡,以致重建項目的成本高,但無法改善地區的整體規劃效益、改善環境為社區帶來裨益。再加上市區缺乏可發展的土地供應,令安置及調遷受重建影響居民方面未能作較佳的安排。

市區更新工作一直以人為先。在重建過程中,需要聆聽和處理不同受影響人士,包括業主、租客、商戶,以至違例構築物用戶的訴求和問題。市建局必須依據既有的政策和措施,公平公正地處理不同的個案,但也要本著以人為先的精神,在合情合理的情況下盡力協助、滿足他們的訴求,當中的挑戰可謂不少。

要市區更新的工作能持續發展,就如種樹一樣,需要「三心」:愛心、耐心和決心。這份「三心」亦促使我們在多項市區更新工作上取得突破。懷著「愛心」關顧舊區居民的需要,我們夥拍地區團體推出多項關愛社區的計劃;付出「耐心」,我們向受土瓜灣重建項目逾3,000戶受影響的業主和租戶,以至觀塘市中心計劃第五發展區內的違例構築物的經營者,透過探訪、緊密溝通詳細解釋收購安置政策和項目進度,以及獨立個案跟進,釋除疑慮,協助他們搬遷。

此外,我們更定下「決心」,改變一直沿用「項目主導」的重建模式,從2016年市建局以「小區發展」推展土瓜灣重建項目開始,拓展至現在邁向「規劃主導」的新方向,並於去年在九龍城啟德道/沙浦道計劃中嘗試實踐,透過重新規劃沙浦道走線,興建一個分層地下廣場,連結政府興建的啟德地下購物街項目,使項目成為連繫新、舊區的連接點,透過整體規劃,為項目範圍內、外社區的居民帶來裨益。而開展「油旺地區研究」及「樓宇復修新策略研究 」,亦正是我們希望從根本入手、全面檢視既定模式和機制,嘗試突破困局為市區更新帶來新思維、新路向的一大決心。

然而,單靠「三心」並不足夠,我們還要進一步發揮「兩意」,才可以獲得更大的力量推動市區更新。市區老化問題嚴竣,單靠市建局一方之力並不足夠,因此我們帶著「誠意」與社會不同持分者保持緊密而坦誠的溝通,引入更多策略性夥伴,例如夥拍多個不同的政府機構、專業學會和各工程承建商商會,經歷逾兩年協作和籌備,在今年3月推出了一站式「樓宇復修平台」資訊網頁,成功匯聚各方專業力量,分階段向大廈法團及業主提供全面而專業到位的資訊和技術支援,為推廣樓宇復修及提高維修意識,踏出重要的一步。

更重要者,我們必須有「創意」,利用創新科技整合和分析城市規劃、人口及地理等大數據,令市建局逐步邁向成為以數據驅動業務規劃及決策的機構,為市區更新探索善用土地資源、更具成效、更大裨益的發展方案。從規劃層面,我們正建立一套以地理信息為基礎的「市區更新資訊系統」(Urban Renewal Information System),加強市建局對龐大規劃資料的處理和分析;從建築層面,我們亦全面應用建築信息模型(Building Information Modelling),提升設計及工程管理效率,並進一步將BIM技術拓展至物業管理、計算新建住宅單位的實用面積等工作上。這都反映了市建局團隊持續力求創新的決心。

展望未來,現正進行的兩項策略性研究將進入重要階段。去年完成油旺兩區的規劃基線研究後,我們以基線研究得出的數據作分析和推敲不同的設定,就油旺兩區的樓宇狀況及老化速度、發展密度、交通和基礎設施容量,擬訂具更新潛力的地區並制定發展藍圖。我們以「正、負、零」,即是指就該地區增加發展密度(「正」)、降低密度(「負」)和維持發展密度(「零」)三個不同的設定為基礎,並進一步加入時間演進的因素,以每八至十年為一個時期,在「正、負、零」三種密度設定的發展藍圖下,加入「短、中、長」三個時期的發展進程、制定合共九套不同的「市區更新大綱發展概念藍圖」。此外,我們亦在具更新潛力的地區尋找不同具民生及地區特色元素的「節點」,作進一部深化研究,結合5R的市區更新策略,並加入社區營造功能及智慧城市元素,改造及更新舊區已建設的環境。到目前為此,我們的研究團隊在油旺區已初步識別出六個可作深化研究的「節點」。

油旺地區研究範圍共有約3,300多幢樓宇,當中,有800多幢樓宇因沒有剩餘地積比或地積比已超出現時法例的上限而缺乏重建潛力;而餘下當中約2,300幢「年過30」而有剩餘地積比可用的樓宇,一來所剩餘的地積比不多;二來亦分佈零散,必須靠規劃手段重新整合,才有發展的潛力。我們曾經為未來25年重建上述這兩類約3,100幢樓宇所涉及的財務承擔作估算,結果反映若沿用現行的規劃機制、開展重建項目的模式和收購補償政策,並以市建局早前對大角咀重建項目提出實用面積每平方呎約18,000元的收購建議呎價作為參考水平,單單是收購成本將會超過11,000億元,即使扣除項目所能獲取的收益,仍然有可能面對超過2,000億元的財務虧損。這將會是一筆非常龐大的公共資源,最終要由納稅人支付。若然這3000多幢樓宇當中有較具潛力、較高回報的都被私人市場來做,市建局便要承擔餘下零星散佈、規劃及發展潛力更低的項目,難度將會加倍。

既然重建的前路困難重重,那麼我們是否能換個角度,以樓宇復修作為主導,嘗試為部分「中」年和「青」年樓制定一套符合經濟效益的復修策略,促進樓宇進行定期維修和保養,延長樓宇的可使用年期,避免樓宇因為嚴重失修、老化而只能期待以重建去解決?以全面推動樓宇復修,以至鼓勵具前瞻性的預防性維修這類資源較少但仍能達到改善舊區居住環境目標的新思維方向,確實值得各界深思。

在過去的三年,我留意到傳媒和公眾較關注重建項目,包括項目的發展規劃、收購價變動以至項目落成後的樓價等消息,而較少注視樓宇維修的重要這課題。普遍業主仍未有為樓宇作定期維修保養的意識和為樓宇建立維修儲備的文化,我認為,這正正是當前市區更新的最大挑戰。因此,市建局在未來亦將會加大力度,投放更多的資源,推動樓宇復修,以減輕未來市區重建工作的壓力,這才是實現可持續發展的市區更新的正確方向。

我曾看過有關沉香樹香氣的評論,講述沉香的香氣醇厚清雅,正好與古時文人追求的中庸之道吻合;沉香樹的香氣亦是品香五個層次(圓、潔、幽、通、和)之中,「和」的境界,為香味之首,予人心境平靜和諧的真正香味。古代典籍「四書」中的《中庸》所指,有不偏不倚、無過不及之意。我借用這「中庸」之意套用在市區更新工作,也需要在「拆、改、留」三大元素中取得適當的平衡。「拆」是指舊樓的拆卸重建;「改」是指透過復修改造,改善樓宇的結構安全和居住環境;而「留」則是保留和活化原有的地區特色或歷史建築。過去社會將市區更新的著眼點,側重於「拆為先」;然而面對嚴竣的樓宇老化,未來市區更新的方向,應適當地調整「拆、改、留」的次序,透過做好樓宇復修,為老化的舊區「固本培元」,繼而配合重建發展和保育活化,改善舊區的整體社區設施和生活環境,為舊區帶來全新景象。

面對未來市區更新工作不同的挑戰,我們應以沉香樹和香的境界,促進與不同持分者坦誠而和諧的溝通,並繼續以「三心」處理不同的訴求和過程中出現的困難,各界齊心一致,共同推動市區更新,持續為舊區建構更共融、和諧的環境。

早前其中一棵小沉香樹綻放出精緻的花朵,透出清淡沁雅的花香,令我深感鼓舞,亦給我更大的決心,與三棵沉香樹一樣,繼續面對未來的挑戰,「迎難而上」。隨著「煥然懿居」將於明年供業主入伙,我們將會在項目三樓的平台花園栽植沉香樹,為即將在這個新家園置業安居的家庭帶來新氣象。在往後市建局的項目,我們亦會尋找合適沉香樹生長的居所,把沉香樹帶回市區,讓更多市民也能觀賞到沉香樹實而不華的體態,讓沉香的香氣為項目加添一份吉祥和諧的氣氛。

photo(圖左)三棵沉香樹之中的「大哥」在這兩年間茁壯成長,現已長至約5米高;(圖右):早前沉香樹綻放出精緻優雅的花朵。


沉香樹抵禦超強颱風「山竹」吹襲。