劉勵超﹕「同區7年樓齡」收購機制結果不符初衷（刊登於《明報》）

今年1月市建局先後向旺角洗衣街/花墟道發展計劃，及九龍城區馬頭圍道/落山道發展項目的物業業主發出收購建議。此外，在過去不足半年時間，市建局亦開展了包括皇后大道西/ 桂香街發展項目、土瓜灣明倫街/馬頭角道發展計劃、土瓜灣道/馬頭角道發展計劃3個重建項目的收購工作，合共5個項目的總收購成本逾100億元。

市建局的重建項目涉及多個階段，局方需負責的前期工作包括規劃及設計、收購業權和平整土地後將項目推出招標，之後由中標發展商負責後續工作。由於市建局需「先買後賣」，即在前期要動用龐大資金收購業權，一般待項目在相隔3至4 年招標後方能收回這些資金，局方必須有充裕現金流，才能夠有序推展舊區重建。

自2001 年以來，市建局按「同區7年樓齡」機制制定其收購住宅自住物業的呎價。「同區7 年樓齡」收購機制的原意，是讓居於舊區環境惡劣的居民購置樓齡較新之重置單位，以改善居住環境。為此，該局在收購合資格自住業主的住宅物業時，除了物業市值，亦會額外給予自置居所津貼，協助業主購買比原居住單位較新的住所，達至改善舊區居民居住環境的初衷。

「7年樓齡」收購價 跟舊樓市值差距擴大

根據去年立法會文件顯示，於2014 至2023 年間，樓齡50年或以上的私樓，每年增加約510 幢。筆者自2008 年6月起出任市建局土地、安置及補償委員會委員，眼見局方重建項目收購物業的樓齡，已由以往平均約50年，逐步「年長」到60甚至70年。不僅樓齡差距愈來愈大，這類舊樓物業的市值與市建局給予「同區7 年樓齡」收購額比較，兩者差距亦不斷擴大。市建局財政重擔與日俱增，甚或削弱該局在市場融資的能力。

以最近向九龍城區馬頭圍道/ 落山道發展項目的住宅物業自住業主，可獲14,807元的假設單位呎價為例，局方提出的這個「同區7 年樓齡」收購呎價，比起這些舊樓物業本身市值，一般超出一倍。差距之大，可說已經與市場「嚴重脫軌」。

正如市建局行政總監蔡宏興早前說，「同區7年樓齡」收購機制帶來的財政負擔，將不利於舊區更新的長遠可持續發展。筆者認為，這不單拖慢極需加快的市區更新步伐，對市區更新的可持續性帶來挑戰，更衍生不公平問題，需整體社會正視、共同面對和處理。

「7年樓齡」突顯公共資源公平運用問題

試想像，假若重建項目範圍內有多幢不同樓齡舊樓，部分有適度基本維修保養，整體狀况尚可，但部分卻因失修而十分殘舊。這兩類樓宇的市場價值當然有不同；樓齡大、狀况差的，甚至可能「乏人問津」，市價可能每况愈下。

然而，市建局仍按「同區7 年樓齡」呎價收購這些舊樓物業，業主所得金額不單遠高於物業本身市值，而劃一收購呎價的機制，更令不同樓齡和保養狀况的自住業主都收取同一呎價，那便出現不公平現象，除了突顯公共資源是否公平運用的問題，更加劇舊樓老化速度。既然失修殘破的樓宇跟有維修保養的都收同一個呎價，還會有舊樓業主願意出錢維修保養樓宇嗎？

「同區7 年樓齡」收購機制自市建局成立已沿用至今，在經濟環境、私樓供應量、設施和管理水平、公共交通便捷程度，及建築設計和技術提升各方面，均與25年前有顯著不同。給予業主優厚的「同區7 年樓齡」收購價，除涉及公共資源運用的公平性，筆者作為委員會一員，也觀察到兩個值得關注的問題。

小眾利益與大眾安全考量

第一，市區更新步伐追不上樓宇老化速度。許多舊樓隨着樓齡增加，外牆結構逐漸老化受損，石屎剝落甚至從高處墜下的風險顯著上升，對行人構成公共安全隱患。若舊樓業主存心等候市建局以相比物業市值為高的「同區7 年樓齡」呎價收購其物業，而漠視樓宇維修保養，一旦大廈失修造成意外，甚至釀成人命傷亡，這便等同把小眾業主個人利益凌駕公眾安全，由市民大眾承擔風險。這種情况顯然不公。

第二，從部分業主在收到市建局收購金額後購買替代單位的選擇，亦察覺到資源並非用得其所的問題。

業主購買樓齡高替代單位 保留現金作他用

根據業主向市建局提供的資料顯示，逾五成接受「同區7 年樓齡」收購價的自住住宅業主，選購樓齡較大的單位作替代居所，當中更有一成半業主選擇樓齡高達50 年的物業。相關數據也顯示，高達八成業主傾向選擇樓價低於市建局收購金額的物業作為替代居所，餘下現金則作其他用途，當中有近三成業主保留300萬元或以上現金，更有保留金額超過500萬元的例子。

按現時市建局掌握的數據，未能知悉獲得收購金額的業主選購樓齡較舊、樓價較低之替代單位的實際原因。然而從數據可觀察到，「同區7 年樓齡」收購政策原意是給予業主高於物業市值的現金，期望他們遷往樓齡較新的重置單位，以體現改善居住環境的初衷，不過從業主在選購重置單位的實際取向來看，部分業主在運用這筆現金的考慮，除了購買比原居住單位「稍微好一點」的單位作重置居所，以改善居住環境之外，相信還有其他例如用作儲蓄，或預留作醫療、生活及其他開支等的需要或用途。

業主實際取向與改善住屋初衷 有明顯落差

業主的需要和取向各有不同，我們可以理解。但這實際情况正反映「同區7年樓齡」收購政策的原意——改善舊區居民住屋環境的單純初衷，跟實踐結果出現明顯偏差，並且影響市建局有效運用有限的財政資源，實在需要盡早檢討，以制定與時並進，既能切合業主改善居住環境的需要，又能夠令公共資源得以公平而妥善運用的可持續政策。

市建局正與政府檢視收購政策、財政和經營模式，預計最快今年提出初步建議。發展局長早前於立法會表示，有關檢討不應只聚焦於樓齡這單一指標。筆者對此表示認同，並認為收購方案應包括提供不同組合，讓不同業主可按各自需要，配合例如家庭結構、生活模式、對日後居住和社區環境及設施所需等的考慮，提供適切選擇。

隨着建築技術進步、城市優質發展及地區設施質素提升、香港人口結構變化，未來的檢討必須打破「同區7 年樓齡」的單一、固化狹隘思維，讓受重建影響的舊區居民搬到一個優質的居所、宜居的社區生活。筆者相信，這才是改善舊區居民居住環境的初衷和價值體現。

作者是市建局土地、安置及補償委員會增選委員，地政總署前署長