刘励超：「同区7年楼龄」收购机制结果不符初衷（刊登於《明报》）

今年1月市建局先后向旺角洗衣街/花墟道发展计划，及九龙城区马头围道/落山道发展项目的物业业主发出收购建议。此外，在过去不足半年时间，市建局亦开展了包括皇后大道西/ 桂香街发展项目、土瓜湾明伦街/马头角道发展计划、土瓜湾道/马头角道发展计划3个重建项目的收购工作，合共5个项目的总收购成本逾100亿元。

市建局的重建项目涉及多个阶段，局方需负责的前期工作包括规划及设计、收购业权和平整土地后将项目推出招标，之后由中标发展商负责后续工作。由於市建局需「先买后卖」，即在前期要动用庞大资金收购业权，一般待项目在相隔3至4 年招标后方能收回这些资金，局方必须有充裕现金流，才能够有序推展旧区重建。

自2001 年以来，市建局按「同区7年楼龄」机制制定其收购住宅自住物业的尺价。「同区7 年楼龄」收购机制的原意，是让居於旧区环境恶劣的居民购置楼龄较新之重置单位，以改善居住环境。为此，该局在收购合资格自住业主的住宅物业时，除了物业市值，亦会额外给予自置居所津贴，协助业主购买比原居住单位较新的住所，达至改善旧区居民居住环境的初衷。

「7年楼龄」收购价 跟旧楼市值差距扩大

根据去年立法会文件显示，於2014 至2023 年间，楼龄50年或以上的私楼，每年增加约510 幢。笔者自2008 年6月起出任市建局土地、安置及补偿委员会委员，眼见局方重建项目收购物业的楼龄，已由以往平均约50年，逐步「年长」到60甚至70年。不仅楼龄差距愈来愈大，这类旧楼物业的市值与市建局给予「同区7 年楼龄」收购额比较，两者差距亦不断扩大。市建局财政重担与日俱增，甚或削弱该局在市场融资的能力。

以最近向九龙城区马头围道/ 落山道发展项目的住宅物业自住业主，可获14,807元的假设单位尺价为例，局方提出的这个「同区7 年楼龄」收购尺价，比起这些旧楼物业本身市值，一般超出一倍。差距之大，可说已经与市场「严重脱轨」。

正如市建局行政总监蔡宏兴早前说，「同区7年楼龄」收购机制带来的财政负担，将不利於旧区更新的长远可持续发展。笔者认为，这不单拖慢极需加快的市区更新步伐，对市区更新的可持续性带来挑战，更衍生不公平问题，需整体社会正视、共同面对和处理。

「7年楼龄」突显公共资源公平运用问题

试想像，假若重建项目范围内有多幢不同楼龄旧楼，部分有适度基本维修保养，整体状况尚可，但部分却因失修而十分残旧。这两类楼宇的市场价值当然有不同；楼龄大、状况差的，甚至可能「乏人问津」，市价可能每况愈下。

然而，市建局仍按「同区7 年楼龄」尺价收购这些旧楼物业，业主所得金额不单远高於物业本身市值，而划一收购尺价的机制，更令不同楼龄和保养状况的自住业主都收取同一尺价，那便出现不公平现象，除了突显公共资源是否公平运用的问题，更加剧旧楼老化速度。既然失修残破的楼宇跟有维修保养的都收同一个尺价，还会有旧楼业主愿意出钱维修保养楼宇吗？

「同区7 年楼龄」收购机制自市建局成立已沿用至今，在经济环境、私楼供应量、设施和管理水平、公共交通便捷程度，及建筑设计和技术提升各方面，均与25年前有显著不同。给予业主优厚的「同区7 年楼龄」收购价，除涉及公共资源运用的公平性，笔者作为委员会一员，也观察到两个值得关注的问题。

小众利益与大众安全考量

第一，市区更新步伐追不上楼宇老化速度。许多旧楼随着楼龄增加，外墙结构逐渐老化受损，石屎剥落甚至从高处坠下的风险显著上升，对行人构成公共安全隐患。若旧楼业主存心等候市建局以相比物业市值为高的「同区7 年楼龄」尺价收购其物业，而漠视楼宇维修保养，一旦大厦失修造成意外，甚至酿成人命伤亡，这便等同把小众业主个人利益凌驾公众安全，由市民大众承担风险。这种情况显然不公。

第二，从部分业主在收到市建局收购金额后购买替代单位的选择，亦察觉到资源并非用得其所的问题。

业主购买楼龄高替代单位 保留现金作他用

根据业主向市建局提供的资料显示，逾五成接受「同区7 年楼龄」收购价的自住住宅业主，选购楼龄较大的单位作替代居所，当中更有一成半业主选择楼龄高达50 年的物业。相关数据也显示，高达八成业主倾向选择楼价低於市建局收购金额的物业作为替代居所，余下现金则作其他用途，当中有近三成业主保留300万元或以上现金，更有保留金额超过500万元的例子。

按现时市建局掌握的数据，未能知悉获得收购金额的业主选购楼龄较旧、楼价较低之替代单位的实际原因。然而从数据可观察到，「同区7 年楼龄」收购政策原意是给予业主高於物业市值的现金，期望他们迁往楼龄较新的重置单位，以体现改善居住环境的初衷，不过从业主在选购重置单位的实际取向来看，部分业主在运用这笔现金的考虑，除了购买比原居住单位「稍微好一点」的单位作重置居所，以改善居住环境之外，相信还有其他例如用作储蓄，或预留作医疗、生活及其他开支等的需要或用途。

业主实际取向与改善住屋初衷 有明显落差

业主的需要和取向各有不同，我们可以理解。但这实际情况正反映「同区7年楼龄」收购政策的原意——改善旧区居民住屋环境的单纯初衷，跟实践结果出现明显偏差，并且影响市建局有效运用有限的财政资源，实在需要尽早检讨，以制定与时并进，既能切合业主改善居住环境的需要，又能够令公共资源得以公平而妥善运用的可持续政策。

市建局正与政府检视收购政策、财政和经营模式，预计最快今年提出初步建议。发展局长早前於立法会表示，有关检讨不应只聚焦於楼龄这单一指标。笔者对此表示认同，并认为收购方案应包括提供不同组合，让不同业主可按各自需要，配合例如家庭结构、生活模式、对日后居住和社区环境及设施所需等的考虑，提供适切选择。

随着建筑技术进步、城市优质发展及地区设施质素提升、香港人口结构变化，未来的检讨必须打破「同区7 年楼龄」的单一、固化狭隘思维，让受重建影响的旧区居民搬到一个优质的居所、宜居的社区生活。笔者相信，这才是改善旧区居民居住环境的初衷和价值体现。

作者是市建局土地、安置及补偿委员会增选委员，地政总署前署长