蔡宏興：更新花墟增大營商版圖　非摧毁而是創造多元發展（刊登於《明報》）

市區重建局自2024年3月啟動旺角洗衣街/花墟道發展計劃（洗衣街項目）以來，社會對項目持有不同意見：有認同透過重整及重新規劃花墟一帶土地用途，改善地區已建設環境之外，前瞻性的規劃更可創造更佳營商環境，推動花墟長遠發展；另一方面，也有憂慮項目會令原有店舖搬走，令花墟失去特色，甚至有摧毁花墟的可能。

這些關注無疑需要正視。然而市建局在制定洗衣街項目更新方案時，絕非意在摧毁；相反是從花墟整體環境和長遠發展角度出發，透過重整土地用途，不單解決長久的地區問題，更擴大花墟「版圖」，讓它從現時較單一的營運，拓闊至多元化模式，讓經營者有更強韌性，能夠應對外在環境，例如網購花卉的挑戰。

洗衣街項目由規劃設計、物業收購以至工程推展的不同階段，均貫徹「地區為本」、「以人為先」和「與民共議」方針，務求在改善環境之餘，能進一步強化花墟特色，為地區注入多元發展的新動力。

地區為本 以持份者意見為基礎因地制宜

花墟是本港鮮花集散地，具有獨特的地區特色。為了解實際需要，市建局早在啟動項目前，已委聘顧問走訪花墟，訪問逾60名花店營運者及700多名到訪該區的市民，了解他們對經營環境及周邊配套的意見，在規劃及設計項目時作考慮。這是「以人為先、與民共議」的基礎。

調查顯示，商戶面對的主要挑戰包括：道路設計過時、缺乏泊車及上落貨空間、缺乏足夠空間展示鮮花等。至於到訪的市民則認為花墟行人路狹窄，存在人車爭路的安全問題；周邊設施老舊、泊車位不足，影響「行街買花」體驗。

針對上述意見，市建局因地制宜，從「地區為本」的規劃和設計，制定洗衣街項目的更新方案。

（1）增泊位、改善土地及空間應用。洗衣街項目以「一地多用」模式興建一幢多用途綜合大樓，並設大型地下停車場，提供約220個公眾私家車泊車位，除紓緩花墟一帶泊位不足及違例泊車阻塞路面的問題，亦方便駕駛者前往花墟買花；同時設有貨車泊位，供花店上落貨之用。

（2）拓闊地面空間，改善「逛花墟」體驗。綜合大樓面向洗衣街的地面部分，將會往後移，以騰出更多的地面空間，供花店展示花材；更寬闊的地面空間，亦為行人提供安全和舒適步行環境，提升「行街買花」體驗。此外，連接洗衣街項目與太子道西/園藝街保育活化項目的後巷，將塑造成具花墟特色的步行街，提升步行環境及暢達性，亦帶動人流及商貿活動，讓更多花店受惠。

（3）擴展花墟版圖，為長遠發展創造條件。綜合大樓向洗衣街一面，會提供逾4000平方米、以花藝及園藝為主題的臨街舖位，供花店租用，面積是現時項目範圍內23間花店面積總和的兩倍，讓商戶享有更優質經營環境及配套設施，亦為推動花卉產業長遠發展創造有利條件。

（4）興建水道公園，提升地區特色。洗衣街項目將興建一個約8800平方米的水道公園，既舉辦以「花」為主題的活動，彰顯花墟特色，亦可串連其周邊社區及公共設施，融入消閒、康樂、體育運動等多元發展，吸引不同出行目標的市民和遊客到訪花墟。

以人為先 主動改善營商環境

除了回應持份者意見開展規劃，市建局亦主動制訂優化營商條件的安排。現時園藝街項目面向太子道西的地舖商戶，因長期受太陽直射，以致溫度偏高。個別商戶雖自行加裝遮光布，惟成效有限，亦令舖面外觀欠缺一致性，影響街區觀感。為此，市建局主動為商戶統一購置符合防火及安全標準的遮光設施，更與政府部門協調及協助商戶安裝。有關工程已於上月完成，改善營商環境之餘，亦優化花墟整體氛圍。

對於受項目影響的自住業主和花店營運者而言，面對環境轉變，難免會產生憂慮。市建局在收購安置方面，亦有不同安排並提供支援。

高於市價收購業權 以便購置替代單位

市建局按照現行政策，由7間獨立測量師行，按地政總署指引及其專業守則做估價，於項目附近地方選取樓齡較新、在特點及交通方便程度方面與被收購樓宇類近的物業成交個案，作為「假設重置單位」呎價（即「7年樓齡」呎價）可資比較的參考。根據7間測量師行提供的估值，於剔除最高和最低估值後，以平均方式計算出「7年樓齡」呎價，適用於項目內所有合資格自住業主。

「7年樓齡」呎價一般已遠高於被收購物業本身的市值約一倍，旨在協助自住業主購買比原居住單位較新的替代住所。然而項目內每個住宅單位面積各異，不同業主對替代單位的考慮和要求，及購買替代單位的時間亦有不同，因此業主能否以市建局收購價購買其心儀替代單位，仍需視乎市場實際供應。筆者相信，市建局提出的收購價比市值優厚，足夠讓他們按本身考慮和需要，購置新居所。

至於非住宅物業，市建局亦委聘兩間獨立測量師行做估價，在充分考慮每個舖位面積大小、位置、人流等因素後，以較高估值作為收購價計算基礎。商戶若在搬遷上遇有困難，市建局亦會安排專業人士及機構提供支援。

分三階段推展 為花店提供無縫過渡回遷安排

考慮到洗衣街項目由物業收購、商戶遷置、拆卸工程以至新建築建成，需時大約10年，市建局將分三個階段推展項目，並為花店營運者提供無縫過渡及回遷安排，讓他們可以選擇於重建期間及項目完成後，留在花墟經營。

首階段工程約在2027年第一季展開。市建局將於花墟的中心位置，以「組裝合成」方式，建造一個足以容納所有受影響花店、讓營運者在重建期間集中經營的「花墟2.0試業空間」（試業空間）。

為確保試業空間的設計及設施能夠配合花店日常運作，市建局貫徹「與民共議」方針，特別委聘社區營造顧問逐一接觸花店經營者，了解其需要，並提供相應配套。市建局將為試業空間的舖位提供基本水電設備，讓花店可安裝雪櫃以存放鮮花；又於舖前提供空間讓花店展示花材，吸引買花人士；試業空間外沿花墟道亦會設停泊位置，方便花店商戶上落貨。

市建局現正整理顧問就各花店營運面積及其他所需資料，以設計試業空間內不同舖位選項和配套，預計最快於2028年下半年啟用。

當項目內的花店無縫過渡到試業空間後，市建局才會展開第二階段涉及多用途綜合大樓的建築工程，並在施工期間採取一系列緩解措施，盡力減低工程對商戶和公眾的影響；同時美化圍板並加入花卉元素，維持花墟氛圍。待綜合大樓完成後，花店營運者可按意願遷往綜合大樓地面的臨街舖位繼續經營，延續花墟特色。

與民共議方針 貫穿不同階段工作

上述不同階段的工作，均體現了「地區為本、與民共議」精神。為進一步深化持份者的參與、推動花墟發展，市建局於去年委聘顧問並進駐花墟，接觸項目內外，包括花店等超過200名不同界別持份者，收集對花墟長遠發展的願景，攜手探索未來可持續發展方向。

筆者期望通過上述解說，讓社會各持份者能夠理解市建局在推動市區更新時，透過「地區為本」的規劃設計、「以人為先」的主動措施，及「與民共議」的持續協作，解決舊區老化問題；並以具前瞻性的規劃，讓土地用途最大化、社區設施最優化，以改善舊區環境，促進更宜居生活。

逾九成住宅自住物業業主接受收購

上述工作成效，可以從業主的回應中體現：自提出收購建議至今，已經有近七成物業業主接納市建局收購建議；當中，自住物業業主的接受率更超過九成。市建局亦於上月底向花店經營者發出意向書，收集他們對過渡及回遷方案的意向。花店營運者初步反應正面，當中更有與市建局目標一致、抱有希望花墟作更多元發展願景的花商。

洗衣街項目涉及的花店數量，佔整個花墟範圍不足兩成。從市建局提出的過渡和回遷方案、試業空間設計和配套設施、與花店和地區持份者的溝通與回應，以至項目完成後環境空間的提升和優化，均反映這樣的更新絕非摧毁；相反，是與花墟整個地區的持份者同心共創，讓花墟更強盛、更有生命力。
 

作者是市區重建局行政總監