蔡宏兴：更新花墟增大营商版图　非摧毁而是创造多元发展（刊登於《明报》）

市区重建局自2024年3月启动旺角洗衣街/花墟道发展计划（洗衣街项目）以来，社会对项目持有不同意见：有认同透过重整及重新规划花墟一带土地用途，改善地区已建设环境之外，前瞻性的规划更可创造更佳营商环境，推动花墟长远发展；另一方面，也有忧虑项目会令原有店铺搬走，令花墟失去特色，甚至有摧毁花墟的可能。

这些关注无疑需要正视。然而市建局在制定洗衣街项目更新方案时，绝非意在摧毁；相反是从花墟整体环境和长远发展角度出发，透过重整土地用途，不单解决长久的地区问题，更扩大花墟「版图」，让它从现时较单一的营运，拓阔至多元化模式，让经营者有更强韧性，能够应对外在环境，例如网购花卉的挑战。

洗衣街项目由规划设计、物业收购以至工程推展的不同阶段，均贯彻「地区为本」、「以人为先」和「与民共议」方针，务求在改善环境之余，能进一步强化花墟特色，为地区注入多元发展的新动力。

地区为本 以持份者意见为基础因地制宜

花墟是本港鲜花集散地，具有独特的地区特色。为了解实际需要，市建局早在启动项目前，已委聘顾问走访花墟，访问逾60名花店营运者及700多名到访该区的市民，了解他们对经营环境及周边配套的意见，在规划及设计项目时作考虑。这是「以人为先、与民共议」的基础。

调查显示，商户面对的主要挑战包括：道路设计过时、缺乏泊车及上落货空间、缺乏足够空间展示鲜花等。至於到访的市民则认为花墟行人路狭窄，存在人车争路的安全问题；周边设施老旧、泊车位不足，影响「行街买花」体验。

针对上述意见，市建局因地制宜，从「地区为本」的规划和设计，制定洗衣街项目的更新方案。

（1）增泊位、改善土地及空间应用。洗衣街项目以「一地多用」模式兴建一幢多用途综合大楼，并设大型地下停车场，提供约220个公众私家车泊车位，除纾缓花墟一带泊位不足及违例泊车阻塞路面的问题，亦方便驾驶者前往花墟买花；同时设有货车泊位，供花店上落货之用。

（2）拓阔地面空间，改善「逛花墟」体验。综合大楼面向洗衣街的地面部分，将会往后移，以腾出更多的地面空间，供花店展示花材；更宽阔的地面空间，亦为行人提供安全和舒适步行环境，提升「行街买花」体验。此外，连接洗衣街项目与太子道西/园艺街保育活化项目的后巷，将塑造成具花墟特色的步行街，提升步行环境及畅达性，亦带动人流及商贸活动，让更多花店受惠。

（3）扩展花墟版图，为长远发展创造条件。综合大楼向洗衣街一面，会提供逾4000平方米、以花艺及园艺为主题的临街铺位，供花店租用，面积是现时项目范围内23间花店面积总和的两倍，让商户享有更优质经营环境及配套设施，亦为推动花卉产业长远发展创造有利条件。

（4）兴建水道公园，提升地区特色。洗衣街项目将兴建一个约8800平方米的水道公园，既举办以「花」为主题的活动，彰显花墟特色，亦可串连其周边社区及公共设施，融入消闲、康乐、体育运动等多元发展，吸引不同出行目标的市民和游客到访花墟。

以人为先 主动改善营商环境

除了回应持份者意见开展规划，市建局亦主动制订优化营商条件的安排。现时园艺街项目面向太子道西的地铺商户，因长期受太阳直射，以致温度偏高。个别商户虽自行加装遮光布，惟成效有限，亦令铺面外观欠缺一致性，影响街区观感。为此，市建局主动为商户统一购置符合防火及安全标准的遮光设施，更与政府部门协调及协助商户安装。有关工程已於上月完成，改善营商环境之余，亦优化花墟整体氛围。

对於受项目影响的自住业主和花店营运者而言，面对环境转变，难免会产生忧虑。市建局在收购安置方面，亦有不同安排并提供支援。

高於市价收购业权 以便购置替代单位

市建局按照现行政策，由7间独立测量师行，按地政总署指引及其专业守则做估价，於项目附近地方选取楼龄较新、在特点及交通方便程度方面与被收购楼宇类近的物业成交个案，作为「假设重置单位」尺价（即「7年楼龄」尺价）可资比较的参考。根据7间测量师行提供的估值，於剔除最高和最低估值后，以平均方式计算出「7年楼龄」尺价，适用於项目内所有合资格自住业主。

「7年楼龄」尺价一般已远高於被收购物业本身的市值约一倍，旨在协助自住业主购买比原居住单位较新的替代住所。然而项目内每个住宅单位面积各异，不同业主对替代单位的考虑和要求，及购买替代单位的时间亦有不同，因此业主能否以市建局收购价购买其心仪替代单位，仍需视乎市场实际供应。笔者相信，市建局提出的收购价比市值优厚，足够让他们按本身考虑和需要，购置新居所。

至於非住宅物业，市建局亦委聘两间独立测量师行做估价，在充分考虑每个铺位面积大小、位置、人流等因素后，以较高估值作为收购价计算基础。商户若在搬迁上遇有困难，市建局亦会安排专业人士及机构提供支援。

分三阶段推展 为花店提供无缝过渡回迁安排

考虑到洗衣街项目由物业收购、商户迁置、拆卸工程以至新建筑建成，需时大约10年，市建局将分三个阶段推展项目，并为花店营运者提供无缝过渡及回迁安排，让他们可以选择於重建期间及项目完成后，留在花墟经营。

首阶段工程约在2027年第一季展开。市建局将於花墟的中心位置，以「组装合成」方式，建造一个足以容纳所有受影响花店、让营运者在重建期间集中经营的「花墟2.0试业空间」（试业空间）。

为确保试业空间的设计及设施能够配合花店日常运作，市建局贯彻「与民共议」方针，特别委聘社区营造顾问逐一接触花店经营者，了解其需要，并提供相应配套。市建局将为试业空间的铺位提供基本水电设备，让花店可安装雪柜以存放鲜花；又於铺前提供空间让花店展示花材，吸引买花人士；试业空间外沿花墟道亦会设停泊位置，方便花店商户上落货。

市建局现正整理顾问就各花店营运面积及其他所需资料，以设计试业空间内不同铺位选项和配套，预计最快於2028年下半年启用。

当项目内的花店无缝过渡到试业空间后，市建局才会展开第二阶段涉及多用途综合大楼的建筑工程，并在施工期间采取一系列缓解措施，尽力减低工程对商户和公众的影响；同时美化围板并加入花卉元素，维持花墟氛围。待综合大楼完成后，花店营运者可按意愿迁往综合大楼地面的临街铺位继续经营，延续花墟特色。

与民共议方针 贯穿不同阶段工作

上述不同阶段的工作，均体现了「地区为本、与民共议」精神。为进一步深化持份者的参与、推动花墟发展，市建局於去年委聘顾问并进驻花墟，接触项目内外，包括花店等超过200名不同界别持份者，收集对花墟长远发展的愿景，携手探索未来可持续发展方向。

笔者期望通过上述解说，让社会各持份者能够理解市建局在推动市区更新时，透过「地区为本」的规划设计、「以人为先」的主动措施，及「与民共议」的持续协作，解决旧区老化问题；并以具前瞻性的规划，让土地用途最大化、社区设施最优化，以改善旧区环境，促进更宜居生活。

逾九成住宅自住物业业主接受收购

上述工作成效，可以从业主的回应中体现：自提出收购建议至今，已经有近七成物业业主接纳市建局收购建议；当中，自住物业业主的接受率更超过九成。市建局亦於上月底向花店经营者发出意向书，收集他们对过渡及回迁方案的意向。花店营运者初步反应正面，当中更有与市建局目标一致、抱有希望花墟作更多元发展愿景的花商。

洗衣街项目涉及的花店数量，占整个花墟范围不足两成。从市建局提出的过渡和回迁方案、试业空间设计和配套设施、与花店和地区持份者的沟通与回应，以至项目完成后环境空间的提升和优化，均反映这样的更新绝非摧毁；相反，是与花墟整个地区的持份者同心共创，让花墟更强盛、更有生命力。
 

作者是市区重建局行政总监