試行嶄新「聯廈聯管」模式　助單幢舊樓妥善管理

市建局早前選定九龍城南角道至打鼓嶺道一帶、無迫切重建需要的建築群，展開為期三年的「小區復修」先導計劃，以提升樓宇公用地方結構安全，及實踐樓宇預防性保養計劃。然而，區內部分單幢式舊樓並無妥善管理，長遠或影響樓宇復修保養。有見及此，市建局夥拍香港房屋經理學會於區內試行嶄新的「聯廈聯管」管理模式，協調單幢舊樓共同聘用一間物業管理公司，以多幢式聯合管理攤分固定成本，令大廈業主可以相宜管理費用，獲取妥善管理服務，改善住戶居住環境。

「聯廈聯管」單幢舊式樓宇聯合管理新模式簡介片段（點擊觀看）

單幢舊樓缺管理影響衞生治安

九龍城南角道至打鼓嶺道一帶建築群，部分屬於未有法團或未有物業管理公司的單幢式舊樓。有街坊曾反映因憂慮管理費用昂貴，故未有聘用物業管理公司打理大廈，以致衞生狀況堪憂之餘，出入治安亦成隱患。此等舊樓如長期欠缺管理保養，亦會衍生消防及維修等問題，嚴重更會影響居民及行人安全，對地區面貌都有負面影響。

本港不乏有學者研究反映，良好的物業管理非常重要，不但可延長樓宇壽命，更有機會為樓宇增值。香港理工大學建築及房地產系許智文教授曾於研究指出，享有優質物業管理的樓宇，不單可維持保安及衞生等良好狀況，亦可減少因年久失修致殘舊破損的風險，「如物業狀態良好，買家對物業有信心，都願意付出更多金錢去購買。」

不過，要推動舊區單幢舊樓業主管理大廈亦非易事。一般單幢式舊樓業權伙數少，業主多已年邁或身體狀況欠佳、行動不便，未會熱衷或無能力管理樓宇；而出租單位的業主亦未會關注日常樓宇結構及設備殘破狀況，對聘請物業管理公司協助管理大廈的意欲較低。

儘管業主有意聘用物業管理公司，惟礙於業權伙數少，每戶每月負擔數百元管理費，湊合起來亦只得數千或萬餘元，未能足夠支付聘用全職保安、清潔和其他物業管理人員的薪酬，更遑論大廈公用地方及設施的保養支出，以及分擔管理公司的行政成本。同樣地，以傳統方式管理個別樓宇，亦較難吸引物業管理公司向業權伙數偏少的單幢式舊樓提供服務。

香港理工大學建築及房地產系許智文教授的研究結果顯示，物業管理質素與樓價有正向關係。

試行「聯廈聯管」嶄新管理模式

為了突破單幢式舊樓缺乏妥善管理及保養的困局，市建局夥拍香港房屋經理學會於九龍城「小區復修」先導計劃範圍內的舊樓群，試行「聯廈聯管」管理模式；協助當區毗鄰、有業主組織但沒有物業管理公司管理的單幢式樓宇，合組成一個小區，共同聘請一間管理公司，實行多幢式聯合管理。

香港房屋經理學會會長鄭玉琴女士認為，業主透過與鄰近大廈業主，共同聘用同一間物業管理公司，可令樓宇管理達至規模經濟效益，亦較具靈活性，減低業主財務負擔。她以聘用保安員或清潔工為例，如由參與「聯廈聯管」的單幢樓業主集體聘請，定時巡邏或清潔所屬的大廈，人力及管理開支就得以分攤，遠低於大廈個別聘請保安員或清潔工的支出。

香港房屋經理學會會長鄭玉琴指出，「聯廈聯管」有助業主分攤人力及管理資源，令樓宇管理達至規模經濟效益。

與此同時，考慮到不同樓宇對管理服務的需求各異，「聯廈聯管」模式亦可提供彈性管理安排。當中涵蓋必須的管理項目之餘，個別樓宇可以按各自需要，以用者自付的概念靈活選配額外管理服務，包括代聘大廈管理人員、代辦追收管理費用、清潔衞生服務、遠程監控、額外會議處理的支援等。

於小區試行「聯廈聯管」模式期間，市建局會肩負聯繫居民或法團、安排分享會、收集意見等工作；至於管理模式、合約內容、篩選物業管理公司等，則由香港房屋經理學會提供專業意見，雙方分工合作，藉此推廣「聯廈聯管」管理概念。

市建局及香港房屋經理學會早前舉行簡介會，向九龍城小區居民闡釋「聯廈聯管」模式，以及如何透過遠程管理系統減省管理成本，並即席解答居民疑問。

遠程管理系統助管控成本

此外，為進一步減低物業管理成本及提升業主使用體驗，市建局積極透過推廣科技應用，建議包括安裝和配置通訊網絡、閉路電視、電子告示板、大閘門鎖遠程開關和對講機系統等硬件設備，使屋宇設施可連結至雲端平台，方便參與「聯廈聯管」的管理公司作遠程監控，減省管理員長駐大廈的需要，令樓宇管理更具經濟效益；為配合不同大廈的不同需求，大廈同樣可自行按業主需要，選配所需的延伸服務。

而業主亦可透過此系統以手機與大廈訪客聯繫，觀看閉路電視，及遠程控制大廈大閘開關，同時可收到管理公司的即時資訊，如停水、停電等安排，藉此了解大廈的管理運作。

市建局將會資助研發相關遠程管理系統，以助推行「聯廈聯管」；隨後會於「小區復修」先導計劃範圍內，選取兩幢大廈安裝試行系統，藉科技推動「聯廈聯管」。

試行「聯廈聯管」為改善舊區環境示範

「聯廈聯管」屬本港嶄新的大廈管理模式，現時仍處於探索階段。市建局及香港房屋經理學會將透過於九龍城小區試行「聯廈聯管」模式，探討切合單幢式舊樓的管理方法，長遠為其他舊區大廈起示範作用；並讓「三無大廈」業主明白，可以用相宜費用聘請管理公司管理大廈，藉以鼓勵「三無大廈」業主盡早成立法團，重拾妥善大廈管理及保養，長遠提升全港舊式樓宇設施保養水平及管理效率，為舊樓住戶締造一個更宜居、更安全的居住環境。