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摯誠.志成(網誌)

連繫新舊推展活化 促進建立共融社區

政府於10月公布的2018年《施政綱領》中,提及有關市建局士丹頓街/永利街(H19)項目的新措施,市建局將研究活化整個H19項目內的建築和社區肌理,及協同周邊的活化項目,營造社區。我們將以重建以外的市區更新方式,探索可促進這地區可持續發展的活化方案和營運模式,為這區推展「新舊交融、社區共融」的新概念,建立跨代和睦關係,與地區不同持份者共建一個和諧共融的社區。

H19項目是前土地發展公司公布的重建計劃之一,由市建局於2003年接手進行規劃發展。項目原先涵蓋士丹頓街、永利街及城皇街三個地盤,市建局進行規劃設計時,一直與區議會和地區上不同的持份者保持溝通,在平衡地區發展需要和保育活化的訴求下,持續優化其規劃方案,並就項目的進度,向區議會作定期匯報。

項目的規劃方案經歷數次轉變,市建局接手發展項目後,經過法定諮詢和規劃程序,在2007年11月獲城市規劃委員會(城規會)通過項目的發展藍圖,將項目列作綜合發展區,用作商住發展及提供休憩空間。到了2010年,地區人士就項目地盤A內的永利街建築群提出新的訴求,市建局經考慮後修訂項目的規劃,將永利街群樓和必列啫士街街市剔出項目範圍,經修訂的發展藍圖於2013年5月獲城規會核准。

隨著區議會和地區人士近年再就項目規劃提出新的修訂意見,包括建議市建局考慮以重建以外的方式,在該區進行市區更新,使現有業主們可以保存原來建築群。市建局審慎考慮後,決定放棄推行原來的重建發展方案,改為引入樓宇復修和地區活化等手段,繼續推展該區的市區更新工作。市建局已於今年7月在中西區區議會上匯報有關決定,並與發展局商討放棄重建的後續跟進工作。

由於 H19項目在中西區的分區計劃大綱圖上目前仍然是「綜合發展區」,即仍屬於透過重建作規劃意向;因此,市建局會於2019年上半年將擬備的融合市區更新方案向中西區區議會滙報並取得支持後,政府便能按相關的融合方案的土地使用及城市設計作考慮,以便向城規會申請修訂規劃大綱圖,改劃現時「綜合發展區」的規劃意向。城規會審批時,要經過法定的公眾諮詢程序,就收到的公眾意見安排聆訊和審議,最後將城規會的決定及公眾諮詢意見等資料,提交行政長官會同行政會議核准,整項規劃程序一般需要超過一年的時間才能完成。

考慮到項目仍在修訂規劃階段,在制訂項目的長遠用途期間,市建局已採取措施監察項目內的樓宇狀況,為保養維修已收購的樓宇持續投放資源。市建局自2008年展開項目的收購工作,發現部分已收購的樓宇呈不同程度老化,其中在項目地盤B範圍內華賢坊西4至10號唐樓,及位於地盤C的士丹頓街60號至62號唐樓,均出現不同程度的破損,包括外牆出現裂痕、有植物寄生、屋頂滲水及有僭建物等。因此,市建局已委託結構工程顧問,每隔兩個月檢查這些樓宇的結構狀況,並安排承建商適時進行維修保養工程,保障公眾安全。

另一方面,項目內的城皇街2A和6A號唐樓之間,有一幅多年來並無對外開放的小型政府空地,而 2A號唐樓的外牆需要依靠在空地上豎立的鋼支架,加強此外牆的支撐能力和穏定性;另一幢6A號唐樓因應地盤的斜坡地勢,在向空地的地基一面加建了一幅石屎牆,以防止泥土流失。由於該臨時支架和石屎牆,早於市建局收購有關樓宇時已存在多年,加上樓宇其餘結構部分亦出現老化,因此2A號及6A號兩幢樓宇均需要接受詳細的檢查,才能評估其結構是否安全和穩固,以便研究如何在改劃完成前,充分利用部份的空地,配合整個融合市區更新方案。

URA photo現時城皇街2A號唐樓依靠在空地上為其外牆豎立鋼支架(左圖);6A號唐樓地基則有一幅石屎牆,防止地基的泥土流失(右圖)。

為此,市建局本月初向地政總署申請,希望進入有關空地,為兩旁的樓宇及石屎牆進行風險評估,針對樓宇的結構問題制訂對應的支撐和加固措施。按現時估計,評估工作可在明年中完成,屆時可在加固建築以符合現時建築法規的情況下,探討如何活化項目內的舊建築群,及重新規劃空地的長遠用途。

除了為現存樓宇進行復修,我們亦會翻新項目內已收購的住宅單位,以作居住用途。其中位於士丹頓街60至62號唐樓的六個單位狀況較好,只需進行一般修葺便可供居住。為照顧現時基層家庭對住屋的殷切需要,市建局決定完成翻新這六個單位後,在明年初先行撥予香港社會服務聯會(社聯),營運社會房屋共享計劃,為現時居住環境惡劣而又正輪候公屋的基層家庭,提供過渡性的住屋。

至於項目內餘下單位的室內狀況較參差,部份更連水、電供應等設施的鋪設亦欠缺,因此市建局已聘請顧問檢查各個單位的水、電供應、排水及排污系統等設施的具體情況,制訂詳細翻新計劃。

H19項目的發展方案,雖然隨著地區持份者在不同時候不同訴求作修訂,但我認為,市建局推動項目的理念仍然貫徹如一,就是透過具前瞻性的市區更新手段,為社區、居民帶來可持續的裨益。早前有地區持份者認為,項目內的閒置地應重新對外開放,成為公共休憩空間。我認為若要項目真正發揮活化社區的功效,考慮其更新、活化方案和營運模式時要思考得更廣、更深,使項目能發揮「有形」及「無形」的功能,前者提供房屋和公共空間等硬件設施,後者促進社會經濟、提升居民生活質素等長遠裨益。

去年,市建局展開了可持續發展研究,為市區更新工作擬訂初步框架,協助我們從「社區營造」、「經濟共享」、「以人為本」等範疇,深入評估項目的可持續發展效益。這套框架將有助我們研究項目的未來規劃,引領其長遠發展方向。為更具體掌握社區的實際需要,市建局將委託顧問,進行一項「社區融合」(Community Making Study)的研究,了解H19項目蘊含的地方特色和歷史元素,還有不同年齡和階層的居民的需要,從而建議活化方案及營運模式,深化可持續發展的理念。

為實現成功的社區更新,無論項目的硬件或軟件設施都要達到「新舊交融,長幼共融」,因此「社區融合」研究將探討如何實踐這個理念。考慮到H19區內有不少長者居住,而日後搬進項目單位居住的家庭亦會有長有幼,我們在復修和翻新樓宇作社會房屋用途時,將與社聯商議促進長幼間建立跨代和睦關係,實現長幼共融的營運模式。

營造可持續發展的社區,實現經濟共享同樣重要,因此研究顧問亦將探討各種「共享」營運構思的可行性。當中一個可作參考的,是伙拍非政府組織,撥出部分住宅單位和非住宅單位,用作「共居空間」或「共享工作空間」,樓上的住宅單位,經修葺後出租予有住屋需要的青年,方便他們在市區上班;樓宇地舖則成為有工作能力但已屆退休年齡的長者,和其他年青人共用的工作空間,讓不同年齡和階層人士可以共享設施,發展其興趣和工作,並互相交流。

「社區融合」是一個多方面、跨層面的市區更新概念,市建局將繼續深化有關研究,優化項目的規劃和活化方案,並就方案建議諮詢中西區區議會意見。我認為在市區更新的過程中,既會保存有特色的地區元素和歷史建築,也會有新建築落成帶來新氣象;有舊街坊將會搬離社區,亦會遷入新的鄰居。我們期望透過配合地區特色的社區營造策略,做到「聚舊」、「迎新」,與不同的持分者一同推動市區更新,令「新舊交融,社區共融」的理念植根社區。