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摯誠.志成(網誌)

減少接觸 加強防疫 盡快啟動公務員合作社樓宇重建項目

在上月底的市建局董事會會議後,周主席和我一同會見傳媒,介紹多項由董事會決議通過,就新型冠狀病毒疫情對市民造成的經濟困難而作出的紓緩措施。措施公佈後,我們從媒體的報導,以及租戶寄來的信件,樂見大多租戶對這些支援措施都表示歡迎,並認同市建局的租金寬減能夠協助他們渡過經濟難關,並保住就業、不用裁減員工。

疫情對香港市民的生活以及不同行業的經營,都帶來了很大的影響。其實,市建局的業務與運作,亦不例外;一些關注舊區重建的人士以及傳媒,亦向我們查詢疫情如何對我們在舊區推展市區更新工作造成影響,尤其是正在籌備推出的發展項目。我希望借此網誌,講解這方面我們所遇到的困難、挑戰和我們的應對措施。

疫情對重建項目造成不同程度影響
市建局的重建項目,必須按照《市區重建局條例》及《市區重建策略》列明的程序,按部就班地推行,當中涉及不同的發展階段和工作流程,涵蓋包括開展期的凍結人口調查以核實居民身份、進行社會影響評估以及公眾/地區諮詢工作;開展期的工作完成後,政府需審視市建局提交的項目資料及公眾意見,按既定程序處理,才核准項目進行;完成以上的程序後,市建局才可開始向項目內的物業業主提出收購、繼而進行清場、地盤平整、招標、建造和樓宇落成後的單位驗收等一連串工作。這次疫情對上述工作皆造成不同程度的影響;更甚者,由於每一項程序是環環相扣,任何一個階段受阻,也會令往後的工作順延。

而在開展重建項目當日進行的凍結人口調查,市建局需要派員逐家逐戶與居民面談,了解單位的使用狀況以核實受項目影響人士領取特惠津貼和獲得安置的資格。在疫情爆發時期,這類接觸有可能引起部份居民擔憂,或增加疫情在社區傳播的風險,故此,我們決定暫緩重建項目的開展日期。

至於已展開的重建項目,部分正處於進行公眾諮詢階段,包括去年一個正按法定規劃程序,提交予城市規劃委員會進行公眾諮詢的九龍城項目,原定於一月底進行審視公眾意見的會議,亦在疫情下數度押後,至今仍然未有就有關的會議定下日期,直接影響重建項目獲批准進行、向業主提出收購的時間。

即使已展開收購的項目,部分未能透過協商而需循《收回土地條例》向法庭申請取回物業空置管有權的個案,亦因受疫情影響法院運作而令項目地段的清場工作受阻。此類個案大約有20宗,現正等候法庭的聆訊結果;而另外亦有超過100宗個案,需待法庭重開後才能提出有關申請。這些個案涉及土瓜灣和觀塘等多個大型的重建項目,地盤平整及招標工作將有機會受到拖延。

響公、私營單位供應時間表
上述不同範疇的影響,不單阻延了重建項目的工作流程,即使是正在動工的項目,同樣因應內地停市停工,導致建築物原材料供應鏈受到影響,拖慢了施工進度及房屋單位的落成日期。

而在疫情下實施的「居家工作」及「限聚令」,則影響到我們轄下項目新建樓宇的驗收工作。以往,就項目的建造工程、消防、排污和機電系統等多項不同設施,政府部門會派員到項目現場實地視察,審查和驗收,以確保樓宇符合相關的建築法規及地契條款。早前,我們有數個項目的驗收工作,便因應控制疫情的措施而需要分拆成多個參與人數較少的小組,在不同時段分批進行設施驗收,以減低群組聚集的風險,因而影響項目驗收工作的效率。

市建局在去年度(2019/20)業務計劃內,有三個涉及超過3,000個,包括公營和私人住宅新建單位的重建項目,原本計劃在2、3月間開展,現受疫情而需暫緩,影響項目環環相扣的工序的進度,長遠來說或可能影響房屋單位的供應時間表,尤其在公營房屋方面。

疫情阻延招標    響財務狀況
重建項目的推展進度受阻,對市建局的財務狀況亦帶來連鎖反應。若然重建項目的不同階段工作均因應疫情受阻,致使項目的招標和收取前期款項的時間延後, 將直接影響市建局的資金周轉,並削弱了動用從前期款項收取的流動現金作收購物業開支的調節功能,尤其在樓市下滑以致收購價下調的市況下,這種以前期款項收入同時與收購物業支出「對沖」的財務管理、減少「低賣、高買」風險的機制,將不能發揮,對市建局的財務穏健造成一定的影響。

市建局於未來五年將有超過600億元的現金支出,以開展業務綱領內項目的收購工作,但現時市建局持有的現金儲備卻只有約100億元。因此,加快開展項目、完成收購、清場和平整工程、將項目推出招標,從中標發展商獲取前期款項作為應付未來數年多項重建項目的收購資金,持續推動市區更新工作,也是疫情之下的當務之急。

研究相應措施啟動重建項目
隨著政府於上星期公佈,因應疫情漸趨穩定而逐步恢復公共服務,市建局現正積極研究相關應對措施,讓在業務計劃內已準備就緒的重建項目,能在疫情緩和受控的情況下開展,並順利進行凍結人口調查的工作。

我們將以業務計劃內兩個公務員合作社樓宇的重建試點項目,為開展該項目而進行凍結人口調查所需的應對措施,作仔細研究,以加強防疫、減少接觸、縮短時間為三大主要考慮,務求在啟動項目、取得準確的居民資料和單位使用狀況、維持市區更新步伐,以及保障居民和市建局職員健康等方面,達致最佳的效果。

在加強防疫方面,我們計劃在進行凍結人口調查期間,所有市建局職員均會配備包括口罩、護目鏡、酒精搓手液、消毒紙巾以至防水風衣外套等防疫及消毒物資;我們亦會確保有充裕的物資,以便適時更換,並在需要時為受訪的居民提供口罩。我們會盡力從多方位考慮加強防疫,期望在凍結人口調查期間,能盡量減輕居民和職員的憂慮。

兩個公務員合作社樓宇項目合共涉及600多個單位,考慮到項目內大部份的合作社仍未解散,單位在未補地價以解除在市場轉售和出租的限制下,仍屬自住性質,故此,相較一般涉及大量劏房租客的重建項目,在凍結人口調查所需記錄住戶資料和物業使用狀況的工作,相對簡單直接;況且,我們亦可以在公務員合作社的紀錄,掌握戶主的基本資料,縮短處理個案的時間。

此外,我們亦在盡量減少與住戶近距離接觸及縮短時間方面,研究新嘗試, 這包括考慮能否讓職員在單位門外進行登記,與居民保持更大的距離;研究以較先進的拍攝器材,遙距控制相關裝置紀錄單位使用狀況的可行性等,減低傳染的風險。

按《市區重建策略》的指引,進行凍結人口調查的主要目的,是核實受影響人士的身份及其領取特惠津貼和安置的資格,以免公共資源被濫用。因此,我們亦特別考慮將以往一併於凍結人口調查進行時的第二階段社會影響評估問卷工作,略為調整工序。職員在人口調查當日將集中處理涉及核實居民身份和單位使用狀況的必須資料;至於有關居民經濟特點、住屋意願、社區網絡、個別住戶和家庭的特殊需要等的社會影響評估資料,則會以電話訪問的形式進行。在工序調整後,平均每戶家訪的時間,可以較以往的處理縮減超過一半,達到減少接觸的目標。

至於為影響居民進行的項目簡介工作,我們會向他們發放預先錄製的項目簡介影片,講解規劃、審批程序、市建局物業收購準則及租客安置安排等事宜,以及協助解散合作社。這項新安排將取代過往涉及為數近百、有時甚至數百人一起參與的大型公眾簡報會,避免群組聚集,構成防疫風險。我們亦會特別設立熱線電話,解答住戶的查詢。

我期望以上解說,協助社會人士理解,市建局只會在經過審慎考慮、平衡風險、制定加強防疫措施等多方面工作後,才會有所決定,務求在繼續履行政府賦予市建局持續推動市區更新任務的同時,亦盡力防範病毒在社區傳播的風險。