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署名文章

知「法」有「法」 業主齊心做好渠管復修(刊登於《明報》)

有見疫情持續,市民對環境衞生,以至樓宇渠管狀況亦十分關注,政府在剛於立法會通過的本年度財政預算案,撥款10億元推出「樓宇排水系統維修資助計劃」,交由市建局執行。筆者作為市建局董事會的成員,認同這項安排,市建局一直協助政府推行多個有關樓宇更新及提升樓宇設施安全的資助計劃,包括「樓宇更新大行動2.0」、「消防安全改善工程資助計劃」、「優化升降機資助計劃」及「有需要人士維修自住物業津貼計劃」等,統一執行所有資助計劃,可以為業主提供更有效的一站式樓宇維修相關的支援服務,尤其在疫情仍然肆虐的時候,協助業主籌組相關工程,更是刻不容緩。

筆者在法津界執業多年,除了自身有參與大廈法團的工作之外,亦擔任發展局轄下的建築物上訴審裁小組的主席團成員之一,處理市民因應建築事務監督(屋宇署署長擔任)發出的「法定命令」和「法定通知」,提出的上訴。在處理上訴聆訊的過程中,筆者留意到,不少舊樓業主即使收到屋宇署發出的法定命令或法定通知,亦不清楚需負的法律責任;而部份業主即使有意願復修樓宇以遵辦上述命令或通知,但往往因各種問題和阻礙,未能成功籌組維修工程。

筆者將在這篇文章,集中探討舊樓業主欠缺對樓宇復修相關法規認識的問題,以及如何按照大廈公契或藉成立法團,有效籌組公用地方維修工程,亦可藉此協助公眾理解知法(樓宇法規)、有法(法團)對管理樓宇公用地方的重要性。

有法需依  以免承擔法律後果

根據《建築物條例》,建築事務監督有權就樓宇檢驗及維修等事宜,向業主發出兩類文書。第一類是通知,例如是根據該《條例》第30B,向業主發出強制驗樓計劃下的「法定通知」;第二類是根據該《條例》第24、26和28條等,針對樓宇不同部份的狀況,向建築物的業主發出修葺樓宇之「法定命令」。

強制驗樓計劃下的「法定通知」屬於預防性質,建築事務監督可按樓齡、樓宇狀況、樓宇管理、樓宇對公眾構成的潛在風險(例如涉懸臂式簷篷)等多項因素,揀選樓齡達 30年或以上的私人樓宇(不超過3層高的住用樓宇除外),向相關樓宇業主送達強制驗樓法定通知,規定在指明的限期內,對該建築物的公用部分進行訂明檢驗,及在有需要時進行訂明的修葺工程。

而屋宇署在日常巡查及處理接獲的公眾舉報中,倘發現任何樓宇因自然耗損、日久失修或僭建構築物,致使樓宇狀況欠妥甚至構成危險,建築事務監督可針對樓宇不同部份的狀況,考慮向建築物的業主發出「法定命令」,例如結構修葺命令、渠管修葺命令、僭建物清拆命令等,並規定在指定限期內執行。

「法定通知」及「法定命令」同樣具有法定權力,每一位業主皆有法律責任遵從,業主如無合理辯解而不遵從,皆可被檢控,一經定罪,將依相關法例懲處。

筆者知道,市建局在2017年開展了樓宇復修策略研究,了解全港樓宇業主在維修方面的狀況,建議一套適用於不同樓齡及樓宇類別的維修及保養策略,希望從根本做起,加強業主對樓宇維修保養的意識,並推廣預防性維修保養,藉以加強有關持份者在樓宇維修保養的責任,長遠減慢樓宇老化及紓緩重建壓力。然而,在此研究內一項訪問約3,000幢樓宇業主的問卷調查中,發現不少業主不理解修葺令的內容,以渠管修葺令為例,有超過兩成的業主更是不理解或完全不理解當中的執行細節。

附表:業主對執行渠管修葺令的理解

理解程度

受訪業主的百份比

理解/充份理解

49.5%

一般

28.1

不理解/完全不理解

22.4

總計

100%

研究進一步分析,業主普遍不清楚大廈內所有業主均有責任維持公用地方妥善修葺及保持狀況良好,尤其在收到屋宇署發出的「法定命令」後,樓宇內每一位業主所需承擔的法律責任;他們亦未必明白,若不遵從政府命令,需要承擔的法律後果,包括可遭屋宇署提出檢控,一經定罪,將依相關法例被判罰款甚至監禁。

屋宇署執法時,更可將相關「法定命令」或公用地方有關強制驗樓之「法定通知」送交土地註冊處,登記到樓宇內每一個物業的記錄中,俗稱「釘契」,這可能令該樓宇所有物業在日後買賣時出現困難,例如買家會擔憂物業的安全和未來要負上的法律責任;而銀行在批核有關物業的按揭貸款上,亦會更加謹慎。

籌組樓宇維修  法團發揮重要效能

有見舊樓的業主普遍是長者,他們可能欠缺自行籌組工程的能力,即使當局加強執法,也未必能「對症下藥」,妥善維修樓宇,因此政府推出多項針對樓宇結構、消防、升降機和排水系統的維修資助計劃,協助較高風險及有需要的樓宇業主維修和改善其樓宇的公用地方設施。

筆者亦建議,仍未成立法團的舊樓業主,可了解現行《建築物管理條例》的法律框架,主動成立法團,以便管理樓宇的公用地方及組織樓宇復修工程,履行妥善保養樓宇的法定責任。法團是根據現行《建築物管理條例》而成立的法人團體 ,它可以根據條例訂明的要求及程序,召開業主會議,討論籌組工程,及通過議決各項有關樓宇公用地方管理和維修的事項;其後亦可以代表相關樓宇的業主申請市建局的資助計劃、聘請工程顧問和工程承建商推行工程。

現時市建局收到約接近5,000宗樓宇維修和消防安全改善工程的資助申請中,超過九成是已組織了法團的合資格樓宇,這正好說明,在業主籌組及議決樓宇維修事宜上,法團發揮了重要效能。

為業主審視樓宇公契  提供協助

過往在推行各資助計劃時,市建局已委聘法律顧問為未成立法團的合資格樓宇免費審視大廈公契,研究其是否容許業主憑藉業主大會通過的有效決議,為樓宇公用地方進行維修及改善工程。

法律顧問審視樓宇公契後,若認為公契條款有較為全面及明文規定,會建議業主可按照訂明的條款,成立業主委員會或委任「經理人」,以召開會議通過有關樓宇公用地方維修、保養、集資及繳付維修及保養費用等決議。

然而,不同樓宇的公契內容不盡相同,若法律顧問發現公契沒有明文規定業主可透過召開業主大會,通過有關樓宇公用地方維修、保養或改善工程的決議;又或沒有列明決議對所有業主(包括沒有出席該「業主大會」的業主)均具約束力的話,那麼有關樓宇復修工程的決議,便需要所有業主一致同意,才算有效。即使全體業主能夠一致通過所需的決議,他們亦沒有法人代表可以為工程開設專屬的銀行帳戶,在此情況下,有關樓宇衹能以業主代表的個人戶口處理有關計劃的資助款項收集及發放,但銀行可能對以個人戶口處理公款有較嚴謹的審批程序,甚至拒絕受理,進一步增加籌組工程的困難,而業主代表亦須要承擔相關的財務風險。

現時,市建局邀請地區的非政府組織,為尚未成立法團而又需要進行維修的樓宇業主申請樓宇復修資助計劃,並在籌組維修工程的會議上提供文書支援服務。然而,筆者認為,最具成效及徹底的處理方法,是業主為樓宇組織法團。在這方面,民政事務總署的「大廈管理專業顧問服務計劃」,亦有為樓宇業主提供支援,協助成立法團。

動力量   保障健康

筆者期望由市建局、民政事務總署及非政府組織提供的不同專業意見和服務,能夠發揮「起動」作用,提高業主對法團角色和職能的認識,了解成立法團對改善樓宇管理、更有效維持樓宇良好狀態的益處,增加對組織樓宇復修工程的信心和能力。

做好樓宇復修,是提升樓宇衞生水平、防止疾病散播的重要一環。面對疫情反覆,社區出現變種病毒感染個案,我們除了要配合政府,做好防疫、抗疫措施,亦要注重樓宇定期維修和保養,才能盡量減低病毒在社區傳播的風險。

作者是市建局非執行董事、執業大律師
湯棋淯