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摯誠.志成(網誌)

市建廿載碩果纍纍 勇於創新智建未來

我在早前的網誌提到,今年是市區重建局成立20周年,市建局團隊已籌備一連串活動,與市民分享市建局在重建發展、樓宇復修、保育、活化和改造重設五項處理市區老化的核心業務上,以改善舊區居住環境和提升市民生活質素。

在本周五,我們將於中環街市舉行市建局20周年慶祝活動,見證市建局成立20周年這個香港市區更新的里程碑。較早時,我將一棵由元朗政府苗圃帶到中環街市這座「城市綠洲」的土沉香,在中庭內種植。市建局在2017年香港特區成立二十周年的日子,在荃灣的項目荃新天地種植了第一棵土沉香,希望將這品種由郊區帶回市區;4年過去,市建局已在8個市區更新項目內種植土沉香,分佈中西區、荃灣、旺角、九龍城、啟德和觀塘等地區,來到中環街市已是第20棵,喻意在過去20年市區更新的工作,成功克服不同挑戰,為市民帶來更美好的生活環境。

web photo 1市建局行政總監韋志成日前見證第20棵土沉香種植到中環街市中庭的綠化空間。

以堅持、創新和努力  實現市區廣植沉香
回看2016年擔任行政總監之初,我提出在不同項目種植土沉香。當時,本地園藝界仍未有在市區種植土沉香的經驗和指引。我們在種植過程中遇到不少挑戰,其中兩棵小沉香苗因根基未算穩固,難敵颱風的摧毀而需要移除。

儘管如此,在漁護署和樹藝專家的指導下,團隊不斷優化種植模式、提升管理技術以至加強應付外在環境變化的能力,克服挑戰。我們就種植土沉香涉及的選址、公眾可達性、泥土特性、樹木登記、日常管理以至科技應用等一系列的要求釐定客觀準則,以便物色合適的項目作為栽種地點,並制定樹木管理計劃;加上應用科技提升管理技術,例如在土沉香周邊的泥土安裝樹冠、溫度及濕度監測器,連結項目的智能樓宇監測系統,方便管理人員隨時監察土沉香的生長狀態和土壤環境,適時調節護養方案,為樹木的健康成長「未雨綢繆」,達致持續保養的目標。

web photo市建局在種植土沉香樹木周邊加裝感應器,監測生長狀態和土壤環境。

同事近日和我分享各棵土沉香的生長近況,表示過去種植的19棵土沉香正茁壯成長,部份早期種植的土沉香,已由4年多前初種時只有約2米高,長高至超過8米。我十分感謝各項目的管理團隊、園藝專業人員的努力和漁護署的支持,讓土沉香成功在市區植根和健康成長。

web photo4年多前在荃新天地一期種植的第一棵土沉香(),已茁壯成長至8米高()

web photo在今年春天,種於618上海街的土沉香長出白色花朵();而在荃新天地的土沉香亦結出果實()

以新思維克服市區更新廿載挑戰   
市建局在過去20年推行市區更新工作的體會、在應對愈益嚴竣的市區老化問題上,也像種植土沉香一樣,面對三方面的挑戰:

(一)傳統項目主導模式面臨重建困局
政府在2001年成立市建局,接手處理前土地發展公司已宣佈卻未開展的重建項目,優先處理重建項目內嚴重失修的舊樓。雖然推行這類重建項目,能夠改善舊區環境,不過這種「拆一幢、起一幢」的「項目主導」模式,未能解決舊區土地規劃過時而引致的社區設施落後、休憩用地不足和交通擠塞等問題;部份屬於「超高密度」、龐大而失修的舊樓群,因涉及高昂收購及發展成本,遲遲未能找到可行的重建模式,令重建工作愈益艱鉅。

面對這重建困局,市建局從2016年開始試行以小區發展模式推行土瓜灣重建項目,並逐步由「項目主導」邁向實踐「規劃主導」的新模式,以整全的規劃角度,檢視項目範圍毗鄰未被善用的政府土地和老舊社區設施,納入規劃,重新整合,為地區制定規劃藍圖,充分發揮土地的發展潛力,為整個舊區帶來最大的規劃禆益。

回看這數年市區更新模式的轉型,我很高興看到「規劃主導」已全面落實;而令我感受最深刻的,是較早時在深水埗啟動兩個重建項目,促成兼善里樓宇群的重建,為這個原本近乎不可能的市區更新任務,找到出路,付諸實行,協助超過2,000個長年忍受惡劣居住環境的家庭改善生活。

兼善里樓宇群的重建,只是舊區更新困局的冰山一角;舉例說,土瓜灣的「十三街」和「五街」、油麻地佐敦的「文字樓」以至大角咀的「中字樓」,亦屬樓宇狀況欠佳、重建潛力十分低的巨型建築群,難度比起兼善里,有過之而無不及。要跨越挑戰,我們需要以新思維、新規劃工具,加上應用以地理資訊系統技術為基礎的「市區更新資訊系統」,分析空間數據、發展參數和財務可能,制定不同更新方案,才有機會克服,打破困局。

(二)私人單位老化情況愈益嚴重
樓宇復修作為市建局另一項核心業務,過去數年我們陸續透過執行政府不同的樓宇復修資助計劃,至今已協助超過28萬個住宅單位的業主,為其樓宇的公用地方進行維修,改善環境。然而,這類由政府資助計劃促成的樓宇復修工程,只能針對樓宇對公眾安全構成威脅的公用部份,只佔約四分之一的整體樓宇樓面面積。

政府在上月公布的《香港2030+》最終報告[1],便提及私人單位的老化程度,非常嚴竣,市區樓齡超過50年的私人住宅單位數目,將由2018年只有約198,000個,急增至2048年的854,000個,在未來30年增加4倍多。

這些數據說明,單位老化的規模龐大,即使市建局近年盡力加快重建步伐,恐怕仍無法追上單位老化的速度,需要持續推動業主改變對樓宇復修的被動心態,更要有新的概念和執行模式,促使業主照顧公眾地方以外、屬於私人單位內部的四分之三樓面面積,令其保養得宜,這樣由外至內的維修保養,才能真正發揮樓宇復修的整全效果,改善住戶的居住環境。

(三)外在環境不斷變化  風險管理難度愈來愈大
除了市區更新業務有其內在挑戰,近年外在環境亦不斷變化,許多外在風險因素並非市建局所能控制,風險管理的難度愈來愈高。

就以持續將近兩年的新冠肺炎疫情為例,相關防疫措施便對整體社會以致市建局的運作帶來廣泛的影響;疫情還增加環球金融和經濟市場的波動,香港作為外向型經濟體,其金融、物業、經濟以至就業市場也受到影響;而市區更新業務涉及物業收購、建築工程、樓宇管理、商舖租賃以至社區服務等多個不同行業,與民生經濟息息相關,外在環境對市區更新工作造成的影響,將無可避免。

為此,市建局不斷調整運作,積極應用新科技,如自行研發市建局「健康碼」,加強市建局職員的防疫抗疫能力,以保障同事和市民的健康,將疫情對市建局業務的影響減至最低。

另一方面,我們亦為風險管理作準備,建立「規劃儲備」尋找具重整及重新規劃潛力的土地,加快完成相關的項目前期可行研究,提升至「項目儲備」 內;配合一套穩健而靈活的財務儲備系統,因應現金流狀況、物業市場波動、外圍經濟環境變化等不同因素,評估市建局對流動資金的需求,制定合適的財務策劃和方案,讓市建局因應物業市場及經濟環境可能出現的轉變,靈活調整項目推展時間,減低受市場波動所帶來的影響。

未來市區更新工作:推動樓宇復修為核心
比對2001年初成立之時,市建局今天要肩負的市區更新工作和使命,與日俱增;不過,所面對的樓宇和市區「雙老化」挑戰,亦更嚴竣。

面對這情況,我認為市區更新的未來,應該將樓宇復修放在一個更重要的位置,正如我過去多次所言,「成也復修、敗也復修」,這才是達致市區更新可持續發展的基礎。

在未來5年,市建局已準備投放1000億元於市區更新工作。單看數字,這資金數目可算龐大;然而,要如文中提出,做到由外至內、整全的樓宇維修保養,所需要的財政資源,仍遠遠不足。

參考強制驗樓計劃的要求,樓齡達到30年的樓宇須每10年作檢驗,以此為基礎,這些樓宇內的單位,亦應該從樓齡達到30年開始,以每10年為一個保養周期,定期為單位進行建築結構及設施等維修工程。參考市場有關的工程數據,住宅單位在每個周期涉及的維修支出,粗略估算平均每個單位需要8萬元。隨著本港有多達85萬個單位逐步踏入老化周期,假設有關單位的樓宇平均在70歲後便逐漸面臨清拆,這些單位在拆卸重建前還需要進行大概5次復修周期,以此推算,估計保養相關單位的整體支出就會超過3,400億元。

由此可見,若然業主未有做好樓宇復修的工作,亦沒有就維修資金作儲備,那麼,屆時這些單位的維修支出,是否也要由政府負擔?若然社會認為應由政府來付鈔,這涉及數千億計的公共開支,最終都是由社會整體來承擔。

樓宇是私人財產,如何保養理應是業主責任,保養得宜,也可以為物業保值。因此,社會更應支持促進業主為樓宇外、內進行定期維修保養、建立維修基金儲備的要求,並加強相關的監管;再進一步,推動社會建立預防性樓宇復修的新文化。這樣,社會未來才不需要為過去疏忽保養樓宇遺留下來的問題,付出沉重的代價。

面對未來市區更新更任重道遠的20年,實現可持續的市區更新,我認為在更新工作的「拆(清拆重建)、改(復修改造)、留(保育活化)」三大手段,應該逆轉為「留」、「改」、「拆」,避免提早耗費龐大社會資源和土地,作重建發展。

若我們要為衡量市區更新是否達致可持續的目標立一把呎,我們不應只在乎可清拆多少個老舊單位、多建幾多新單位;還要盡力推動妥善保養狀況仍然良好的單位,延長它們壽命,並以能夠多「留」多少個這類的單位,定為另一個重要指標,這才是從根本性處理市區老化問題的關鍵。

前瞻未來,我和市建局整個團隊和社會各界持份者,將繼續群策群力,迎難而上,應付未來的挑戰。