郭偉强：業主勿抱等待重建收購心態忽視樓宇維修（刊登於《明報》）

早前本港市區發生多宗舊樓外牆混凝土或批盪剝落並從高空墜下事件，損毁汽車和傷及行人，引起社會關注。這些樓宇的樓齡普遍逾30 年，並存在各種老化和日久失修問題。然而相關業主卻遲遲未按法定要求，在指定時間內完成驗樓和修葺，對公眾安全造成風險。

針對舊樓日久失修問題，行政長官在上月公布的施政報告中，提出修訂《建築物條例》及《建築物管理條例》，透過加強法例規管，扭轉業主忽略樓宇管理及維修保養的局面。

筆者多年來在立法會參與樓宇管理及維修保養的政策和法規制訂工作，亦出任市建局非執行董事，留意到本港不少業主缺乏定期維修保養樓宇的概念，更會出現問題都不處理；部分舊樓業主甚至抱持與其花錢做維修，不如等待收購重建的錯誤心態。這不單影響居住環境和樓宇安全，甚至會對業主帶來嚴重法律後果。因此，筆者十分支持政府推進上述法規修訂，透過立法，加強業主正視樓宇安全隱患。

我將透過此文，就修訂建築物相關法規的需要、業主忽視維修的後果和等待重建的錯誤心態這三方面作說明。

過去大眾普遍缺乏對舊樓維修保養的意識，直到2010年發生馬頭圍道唐樓倒塌事件敲響警鐘，令社會開始注重樓宇檢查和維修；同時，政府亦巡查全港樓齡50年或以上樓宇，因此推出強制驗窗驗樓、「樓宇更新大行動」等提升樓宇安全的措施和計劃。

可惜事隔10 多年，大家似乎漸淡忘這沉痛教訓。發展局早前指出，本港有逾2700幢樓宇逾期而未遵辦強制驗樓下的法定通知，約三分之一甚至未委聘檢驗人員。而過去3 年，屋宇署每年接到約7000宗樓宇欠妥的舉報，當發現欠妥的地方如牆壁出現裂紋裂縫、混凝土剝落及外牆飾面破損等，署方會向業主發勸喻信，有需要時亦會發修葺令或勘測令。惟部分大廈業主反應不積極，甚至有些個案在收到通知後逾10年，仍未跟進。

樂見修例加強規管阻嚇

據建築物條例第40條，未遵辦相關命令而無合理辯解，可罰款5萬元及監禁1年；不獲遵從的情况持續的每一天，另罰款5000元。2020年審計署曾就屋宇署對強制驗樓計劃的管理發表報告，檢視有關法例執行情况，提到截至該年4 月，共有24,639 份強制驗樓計劃法定通知不獲遵從，當中1162 名相關違規者被屋宇署檢控，其中430 人罪名成立，罰款800 至31,700 元不等，反映成功檢控的比例，只佔整體違規個案數目不足5%。

為此，審計署建議屋宇署加強檢控，並探討精簡其檢控工作。因此，政府提出修訂建築物條例，對逾期未遵辦驗樓及驗窗通知、修葺令和勘測令，以及僭建行為和其他違規建築工程，簡化檢控程序及降低檢控門檻，實屬適當的時機。

忽略樓宇維修不利己亦不利人

上述法律只針對業主執行屋宇署發出的法定命令和通知，然而建築物管理條例第34H 條列明，維持大廈修葺妥善及狀况良好是業主責任，因此業主必須時刻保持大廈狀况良好，而非在收到政府命令和通知時，才維修保養大廈。

業主一旦忽略日常樓宇管理工作，很可能縮短樓宇壽命，大廈因而日久失修造成人命傷亡時，業主便有可能要共同承擔相關法律後果。

當中最轟動社會的嚴重事故，是1994年香港仔添喜大廈塌簷篷造成1死13傷慘劇，涉案的酒樓及大廈法團須向死傷者賠償逾3300萬元，大廈各小業主須攤分約25 萬元賠償。其後，旺角通菜街國榮大廈亦發生一宗致命意外，大廈頂樓的僭建簷篷石屎剝落，擊斃一名女小販。事後死者家屬入稟追討賠償，經8 年漫長審訊，終審法院於2007年裁定法團須一併與單位業主和住客承擔法律責任。

此案判決指出，法團明知危險僭建物存在30多年而無採取任何行動，只抱着由肇事單位負責檢查和維修的想法屬錯誤，因此法團對意外絕不能卸責。此案不單纏擾法團和大廈業主多年，所有單位業主亦須共同攤分賠償金；除賠償外，法團還須面對巨額訟費。可見，業主忽略樓宇維修保養責任，可導致嚴重後果，不單危及無辜市民，自己亦可能面對刑責及賠償，因而絕對不能輕視。

等待重建不切實際

筆者在地區工作多年，知悉部分舊樓居民抱着單位有可能被市建局或私人發展商收購重建的想法，不願投放資源做好維修保養，對樓宇失修問題置之不理。筆者認為，這種心態必須盡快糾正。

市區更新是一個漫長而且複雜的過程，當中涉及詳細的地區規劃和多方面研究，並考慮一籃子因素，以釐定開展重建項目的優先次序。至於私人發展商，現時正值樓市下行，商界對於收購舊樓作重建發展，涉及長時間和巨額投資需承擔風險，較以往審慎。若業主一心等待重建而忽視維修保養大廈，恐怕是不切實際的想法，不單令居住環境逐步惡化、影響生活質素，更甚是構成危險。

此外，即使大廈被納入市建局重建範圍，據現行機制，局方在刊憲公布啟動個別發展計劃或項目後，須開展一連串法定程序，由刊憲公布項目當天起計，至政府引用《收回土地條例》刊憲收回有關私人土地當日止，平均需時約34個月；若有市民就政府批准重建項目的決定提出上訴，市建局更須等待有關上訴程序完結，才可就項目收購、補償及安置展開工作，進一步延長重建時間表。

可見，業主如在重建過程中對樓宇失修問題掉以輕心，不作適時和妥善維修，不單住戶的安全成疑，對於他人的人命或財產損失，依然要承擔責任。筆者早前在傳媒訪問時亦表示，市建局不會因重建發展某一地區的樓宇而不鼓勵業主做維修；也強調只要有維修需要，業主都應盡力完成。只要樓宇仍有人住，都應該保障住戶安全。