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行政總監網誌《摯誠.志成》

「智慧」改造樓宇 提升設施保養效率 推廣樓宇預防性維修新文化

面對樓宇及城市環境雙老化的挑戰,市建局不單在地區規劃層面,積極應用創新科技和數據分析,加快市區更新的步伐;在樓宇復修的工作上,亦致力提升業主和物業管理業界,在樓宇維修以及推動預防性維修的知識和技術水平,讓樓宇維持良好狀況,延長壽命,從根源著手減慢樓宇老化。

市建局近年在其轄下四幢安置大廈的樓宇復修工作中,採用「改造重設」策略,在一般的維修工程之上,更提升樓宇設施至現代標準;此外,亦引入「保養為本」的維修理念,採用易於維修、耐用的物料,改善樓宇設施的可使用期並提升設施維修的效益。

在籌劃樓宇復修及改造重設工程的同時,我們更試行「預防性維修」概念,在翻新樓宇公用部份和更換屋宇裝備設施之外,一併為電力、排水、消防、升降機等設施加裝智能運作監測系統,猶如定期為大廈進行「身體檢查」,確保樓宇維持正常運作,對設備狀況持續監測,減少設施因突發故障而作緊急維修對居民生活的影響。更進一步,研究應用更嶄新的「預測性保養」概念,藉著整合和分析定期監察設施裝備使用狀態所得的相關數據資料,預測維修保養的需要、時間表、所需物資和開支等,從而制定長遠的維修計劃,為樓宇復修未雨綢繆、達致「防患於未然」的效果。

我希望在這篇網誌,借用我們在安置大廈項目,說明市建局身體力行,在樓宇復修的工作上,全面實踐樓宇復修、改造重設、預防性維修和研究預測性保養的新概念和模式,藉以鼓勵工程業界和業主在籌組樓宇維修工程時,一同應用新概念和模式,發揮延長樓宇可使用期和提升宜居性的最大成效,減少浪費在舊樓清拆重建的社會資源。

「保養為本」設計  提升維修效益
市建局轄下四幢安置大廈,包括西營盤順成大廈、旺角豉油街12號、深水埗麗珠大廈和大角咀必發臺,樓齡已達30年,需要進行全面的樓宇勘察及翻新工程。

以西營盤順成大廈的翻新工程為例,針對部分懸掛在公用地方的設施,包括天花喉管,在選用圍封的假天花物料時,由傳統的石膏板改用裝卸上更為靈活的鋁板天花,當日後要維修或檢查時,工程人員輕易拆卸鋁板,較過去沿用石膏板,需要將整個天花清拆的處理,更省時和減低工程成本。

web photo 1順成大廈的牆身飾面 (左圖),使用防火效能和硬度較高的物料,增加耐用性;假天花 (右圖) 亦由傳統的石膏板,改用裝卸靈活的鋁板天花。

改造閒置設施成共享平台
除了考慮樓宇硬件設施的良好保養,我們亦從「以人為本」的角度,為安置大廈的住戶提供更優質的生活環境。舉例說,團隊在翻新順成大廈時,留意到靠近皇后大道西地下大堂的出入口較狹窄,而原本設在大堂的垃圾房更佔據了整個大堂約三分二的空間。故此,團隊在翻新時,將垃圾房遷至大廈德輔道西一方的地下,令現時的大堂更寬敞,方便居民出入。

web photo 2順成大廈未翻新前,地下大堂的出入口較狹窄 (左),團隊在翻新時,將垃圾房遷至大廈德輔道西一方的地下,令現時的大堂更寬敞,方便居民出入。

此外,順成大廈四樓平台、面向德輔道西的一方,原本設有一條有蓋行人通道連接獨立於大廈外的升降機,讓住戶從德輔道西的門口出入,不過住戶一般慣常使用靠近皇后大道西的正門出入,使該平台及升降機使用率偏低。為了善用空間,團隊在改造重設的過程中,將有蓋行人通道上蓋及已棄用的升降機拆走,改裝成一個讓住戶可眺望維港景色的平台空間,讓居民使用。

web photo 3順成大廈四樓平台翻新前 (),使用率偏低;新後 (),改造成一個可以眺望維港的平台空間,讓住戶使用。

為「中年樓」引進樓宇監測系統  實踐預防性維修
除了透過改造重設提升安置大廈的設施水平及提升宜居性之外,我們更擔當「先行者」的角色,推動樓宇「預防性維修」及「預測性保養」的概念,為日後參與樓宇復修工作的業主和工程業界,提供個案參考。

若按照傳統的舊樓樓宇復修執行模式,工程承建商在翻新樓宇的公用部分時,一般只會更換設在不同樓層的電力、水泵和消防等屋宇設備,至於相關設備的監測系統,例如水泵房的水壓計及滲漏警報,一般只會裝設在相應的機房內,管理人員需到機房巡查,才會發現設施有否出現故障,未能做到實時監測和警示,以致有機會延誤處理,令問題惡化。

而「預防性維修」的執行模式,可讓設施的管理人員即時監察和跟進問題。以豉油街的安置大廈項目為例,我們在更換不同樓層的屋宇設備時,同時鋪設傳送線路,將監測設施運作的裝置接駁至地面控制室的樓宇監測控制箱,所有訊號會傳送到一個集中點,協助管理人員同步監察水泵、水缸和總電制房的運作狀況,一旦大廈設施出現異常,系統可發出警示,讓管理人員準確了解情況,並迅速反應,處理問題。

web photo 4大廈管理人員可以透過屋宇裝備監測系統監測水泵、水缸和總電制房的運作狀況,一旦遇到突發性故障,可即時處理。

此外,部份在樓宇翻新前沒有加裝監測系統的設備,亦藉著翻新的機會加設遙距監測裝置,例如在各個樓層的防煙門安裝無線門磁開關感應系統,一旦防煙門未有關上,門上的感應器便會將該訊號傳送到中央監測系統,提醒管理人員前往檢查,以免因疏忽或延誤處理,影響防煙門阻隔濃煙及熱力的效果,同時亦提高防盜功能。

加入智慧元素   邁向預測性保養
市建局在四幢安置大廈在樓宇復修不同範疇的工作,為「中年」樓宇在實踐維修保養工作方面起示範作用。然而,我認為,若要達致最大成效,我們應採用更具前瞻性的樓宇保養概念,推動「預測性保養」,通過對設備狀況的持續監測,做到在問題發生之前已作出評估,並制定長遠的保養計劃及各項預算,才能從樓宇「護老」邁向至「防老」這個市區更新的長遠目標。

為了試行這「預測性保養」的模式,市建局團隊將大廈復修工程的紀錄,以及各項新更換設施的維修保養資料,經數碼化後重新整合,並編制成一套數碼樓宇保養手冊,方便物業管理人員透過移動裝置內的樓宇管理應用程式查閱資料,綜合各項設施按樓宇保養手冊列明的保養周期,以特別加設的維修日程功能,制定維修及保養提示並定期進行檢測。

工程團隊亦在順成大廈的項目,開發了一套以整合大廈設施狀態資訊為基礎的「中央智能樓宇監察系統」(智能監察系統),提升對設施保養數據的處理能力。在順成大廈進行改造重設工程時,我們為樓宇部份公用地方裝設無線數碼網絡,讓設施的使用狀態資訊,實時傳送至設於網上平台的智能監察系統。系統經加密處理,只限市建局及相關設施的負責管理公司登入,監測相關設施的數據,並安排專屬的工程團隊適時作專業評估。

這網上智能監察系統亦連結豉油街12號、麗珠大廈和必發臺其餘三幢安置大廈的樓宇監測控制箱,使四幢安置大廈的屋宇設備資料、日常監測數據、預警和保養紀錄等樓宇保養數據,整合成一個數據庫存於伺服器內,市建局和項目的專屬物業管理團隊可隨時隨地,透過流動裝置登入智能監察系統,檢視數據庫內各項目的監測數據和相關紀錄。

當我們累積足夠數量的數據,下一步便可以研究如何全面審視和比對不同項目、不同時間的設施使用狀態數據,從而預測設施耗損程度,甚至是發生故障的可能時間及規模;此外,還可以探討應用數據來評估不同保養承建商的服務水平,以制定更有效的樓宇保養計劃。

web photo 5網上作業的「中央智能樓宇監察系統」,將四幢安置大廈的屋宇設備資料及樓宇保養數據整合成一個數據庫,以便作全面審視。

憑藉項目團隊的創新精神和努力,其中位於旺角豉油街的改造重設項目,早前獲香港測量師學會建築測量組頒發「建築測量師大獎 2021」的卓越大獎,以及保養及復修工程-專業顧問組別優勝獎,表揚該項目在設計、創新、管理、可持續性及價值提升各方面的卓越表現。我除了為團隊所付出的努力得到認同而感到高興之外,更大意義的,是讓我們向樓宇復修業界展示有關工作的嶄新成果,發揮牽頭作用,從而鼓勵更多從業員在這方面作嘗試和更廣泛的推動。

web photo 6豉油街12號安置大廈獲香港測量師學會建築測量組頒發「建築測量師大獎 2021」的卓越大獎,以及保養及復修工程-專業顧問組別優勝獎。

物業是業主的資產,保持樓宇單位內、外良好狀況是業主的共同責任;然而,社會一直對這方面的關注及參與,普遍較薄弱。市建局在推動樓宇復修工作,一直發揮著「倡導」和「促進」的作用,鼓勵及協助業主籌組樓宇復修工程,提供財政和技術支援;此外,亦以「先行先試」,在轄下的物業應用樓宇保養的新概念和執行模式,期望為樓宇復修業界和業主提供切實可行的個案參考,以期達致廣泛的應用。

市建局早前公布了油旺地區研究的結果,我留意到社會上有不少意見,聚焦如何在地區規劃層面,應用新規劃工具,加快市區更新的步伐。然而,舊區、樓宇老化的規模龐大,社會在缺乏財政和土地資源來應付舊樓重建的前提下,我認為,貫徹在不同樓齡樓宇實踐多元的樓宇復修策略和模式,延長樓宇壽命,才是處理舊區樓宇雙老化的正本清源之道。