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行政總監網誌《摯誠.志成》

成功散社促成盛德街重建公務員建屋合作社樓宇試點項目

市建局在2020年啟動兩個位於九龍城區的重建公務員建屋合作社試點項目,當中的盛德街/馬頭涌道試點項目的進度較快,自去年8月向項目內的物業業主發出收購建議後,直至上月底,項目涉及155個業權中,超過九成的物業業主已接納市建局的收購建議。

盛德街試點項目的推展過程順利,關鍵是該項目內全部合作社,在市建局提出收購前已經完成散社程序,讓每一位社員能夠以業主身份考慮和接受收購建議。這反映合作社社員對散社的共識,以及對重建項目及其收購建議的支持,在推展項目過程中發揮著關鍵的作用。

盛德街項目涉及9個合作社,其中8個在市建局開展項目前已經解散,業主們並曾經透過市建局提供的中介服務作聯售。雖然該次聯售未能成功出售物業,但已反映業主們對出售物業讓樓宇作重建的意願頗高;至於餘下一個涉及12個單位的合作社當時雖然仍未解散,部份社員更身處海外,但業主們對實行散社有很大共識。在市建局提供免費法律顧問支援服務下,這12位社員很快便能夠成功召開大會,一致通過散社決定。

支援措施突破散社、土地補價兩大難題
針對散社這個推展合作社樓宇重建所面對的困難,市建局藉著深入解說、持續溝通,加上提供免費法律支援服務,在盛德街項目中取得突破;至於另一個困難,則涉及散社後業主須向政府補回地價,才能解除轉讓限制,以完成買賣手續。就此,在市建局的推動和協調下,在土地補價、支付印花稅、補償方案等事宜開創多個先例,這些措施在爭取盛德街項目業主接納市建局收購建議,亦發揮了積極、促進作用。

在土地補價金額方面,市建局促成政府以合作社舊樓的「現有用途土地價值」作為評估合資格個案補地價金額的基礎,較以往以「土地重建後價值」作為評估基礎,涉及的金額大幅減少了四成甚至五成。

市建局在試點項目中,亦首設「劃一補地價呎價」安排,以整個項目內獲評估為最低的每平方呎補地價,劃一作為適用於項目內所有單位需支付的每平方呎補價。整個項目有關單位的劃一補地價呎價和原本需向政府繳付的補地價呎價的差額,涉及6000多萬元,全數由市建局支付。

另一方面,市建局協調政府相關政策局減免印花稅及行政費,每戶合計約數十萬元甚至超過100萬元,減輕未補地價業主在單位業權轉售所涉及的經濟負擔。

合作社單位業主陸續改善居住環境
市建局早前已向盛德街項目接受收購方案的140多戶的業主,發放現金補償和特惠津貼。部分業主在收到現金補償後,陸續在九龍城、沙田、元朗等不同地區購買了樓齡較新、有升降機的私人單位作替代居所。

市建局團隊近日探訪盛德街項目最後一個由市建局協助散社的前合作社主席郭先生,了解他的近況。郭先生回想這試點項目開展時,社員普遍憂慮要花大量時間處理「散社」這棘手、複雜問題,沒有信心可以做到,亦擔心收購補償在扣減補地價後,餘額未必足夠他與家人另覓居所,所以遲遲仍未有散社的行動。

在市建局職員深入解說後,郭先生和一眾社員對於展開散社的工作抱有較大的信心,並主動申請免費法律顧問支援服務。在顧問團隊支援下,該合作社加快一連串散社程序,包括處理修訂地契、審批大廈公契、委任清盤人將合作社清盤等工作。結果,有關合作社只需花約一年的時間,便完成整個散社及取回業權的程序,較以往社員自行處理散社所需的時間,縮短了18個月。

郭先生表示,市建局提供的支援措施十分到位,為社員節省時間、精神和金錢,而市建局職員在過程中向各社員清楚詳細解釋每一個程序。郭先生還說﹕「我相信這是有記錄以來最快。我從未聽說可以這麼快就能夠成功散社。」郭先生收到收購補償後,在今年初購入大埔一個四房全新單位作為日後的新居,待完成裝修後便會入伙,將合作社單位交吉。

他以過來人身分分享,指合作社樓宇樓齡已經超過60年,「如果不接受收購,只是守住一間『爛屋』,承擔沉重的維修開支。市建局的收購補償合理,足夠換取一所樓齡較新,甚至全新的居所,住得舒舒服服。」他認為,盛德街項目可以成為重建公務員建屋合作社樓宇的好榜樣,呼籲其他合作社的社員把握重建機會,向市建局申請協助散社,改善生活環境。

web photo郭先生居住在合作社樓宇的頂層單位已大半世紀,每日都要上落五層樓樓梯出入(左圖);其樓宇樓齡超過60年,單位內部老化,經常要花錢進行維修,甚至要用膠紙臨時圍封天花滲水的位置。

收購方案具彈性 部份業主到啟德「樓換樓」
市建局在提供現金補償之上,亦為業主提供彈性的重置方案,除了容許業主選購啟德煥然壹居的「樓換樓」或日後在原址興建的「樓換樓」單位之外,他們也可以購買由香港房屋協會在啟德興建和管理的專用安置屋邨的資助出售房屋單位。

在已接受收購的合資格業主中,共有43名業主選擇重置單位認購方案,其中約一半業主選擇專屬安置屋邨的資助出售單位,其餘則認購煥然壹居或日後在原址興建的新項目「樓換樓」單位。此外,6個涉及「分支家庭」的合資格業主,亦獲政府批准申請購買兩個安置單位,部份家庭選擇一個煥然壹居現樓單位加一個專屬安置屋邨的資助出售單位、或兩個專屬安置屋邨的資助出售單位等不同組合,滿足「分戶」家庭的居住需要。

這三類可供選擇的重置單位,其中煥然壹居因為屬於現樓,可即時供業主認購。市建局早前為完成了單位轉讓契約手續並已選擇認購煥然壹居的業主,進行隨機排序,以決定他們揀樓的優先次序。揀樓於上星期一(4月25日)進行,共有9名合作社單位業主成功揀選單位,並簽署臨時買賣合約。

複雜個案尚待處理
雖然盛德街項目的進度較快,惟仍有9個單位的業權尚未成功收購,當中涉及一些複雜的個案尚待處理,例如部份合作社單位的原社員過世後,後人仍未辦好遺產繼承手續;另外,部份家庭涉及多個分支家庭,各成員就如何處理散社後的合作社物業,仍未達成共識,部份個案可能要交由法庭裁決。

針對上述情況,市建局職員會與有關住戶再作深入溝通,了解他們的家庭實際情況,給予意見。如果他們表明有意接受收購,市建局會視乎每宗個案的情況作彈性處理,例如延長其收購方案的有效期限,讓有關家庭有更充裕時間處理遺產繼承的程序。

至於少數個別無法處理的個案,只能夠在政府刊憲批准收回項目土地,並在土地復歸政府後,才能按照既定的程序收回物業,再按政府政策處理補償。由於部份未收回的單位仍有住戶居住,如果他們不願意接受補償和拒絕交還單位,政府和市建局需按法律程序跟進,以便取回單位的空置管有權,惟相關清場安排無可避免影響項目的進度。

全力協助靠背壟道項目社員散社
盛德街項目能推展順利,為另一個試點項目、靠背壟道項目的前社員提供了一個很務實的參考。

靠背壟道項目涉及28個合作社,其中仍有9個合作社未解散。在盛德街項目公佈收購方案之後的一個月,靠背壟道項目其中一個涉及10個單位、未解散的合作社,有關社員通過散社的決議,並向市建局申請協助散社的支援服務,市建局將全力協助社員盡快完成散社程序。

然而,協助處理合作社散社事宜,仍極具挑戰,因為根據現行規管合作社樓宇轉讓業權的機制,合作社必須最少取得75%的社員同意,才可申請解散合作社。由於一般合作社只涉及約10個單位,只要有3至4個少數個別社員不同意散社,或有關社員身處海外而無法聯絡和講解,便可能因為未達致這個散社門檻而無法就散社作議決。社員可能便因而要花更長時間磋商,甚至最終出現「多數服從少數」的結果,以致大多數希望透過散社取得業權出售物業以購買環境和設施較好單位的社員,未能以此改善居住環境。

合作社未能解散,不單影響同一合作社內其他渴望取回業主身份以考慮收購建議的社員,更會影響整個靠背壟道項目的規劃和收購安排。

靠背壟道項目共有約460個單位,當中屬於未散社的合作社樓宇單位,佔單位總數4成。因此,即使市建局向該6成已散社單位的業權發出收購建議並悉數獲接受,但我們仍要面對項目內仍有4成未散社樓宇單位並未能收購的情況。項目是否在此情況下提交予政府展開收地程序,存在一定的未知數和難度。

故此,市建局團隊仍繼續以最大的努力,協助靠背壟道項目社員散社,尤其研究如何能協助已有多數社員同意散社的合作社,促成散社的議決,讓大多數希望透過散社以取得業權的社員,能像郭先生一樣,達成改善生活環境的心願。

市建局於去年底在港島東區針對西灣河舊區一帶,向有關業主進行首個「市區更新需求先導調查」,了解業主對其單位或樓宇未來納入舊區更新方面的意見,例如是否希望重建,或進行樓宇復修工程等。調查範圍內的樓字亦包括一些公務員建屋合作社樓宇。根據有回答問卷調查的合作社樓宇的初步資料顯示,分別有近80%已解散合作社及超過90%仍未散社的合作社社員,表示希望其樓宇能得到重建。

從上述盛德街及靠背壟道兩個項目可見,解散合作社是推展重建公務員建屋合作社樓宇試點項目的關鍵。我們將總結試點項目的經驗,並深入研究西灣河「市區更新需求先導調查」有關公務員合作社樓宇社員意見所得的啟示,以規劃並向政府建議,日後處理其他重建公務員建屋合作社樓宇的方向。