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行政總監網誌《摯誠.志成》

成功散社促成盛德街重建公务员建屋合作社楼宇试点项目

市建局在2020年启动两个位於九龙城区的重建公务员建屋合作社试点项目,当中的盛德街/马头涌道试点项目的进度较快,自去年8月向项目内的物业业主发出收购建议后,直至上月底,项目涉及155个业权中,超过九成的物业业主已接纳市建局的收购建议。

盛德街试点项目的推展过程顺利,关键是该项目内全部合作社,在市建局提出收购前已经完成散社程序,让每一位社员能够以业主身份考虑和接受收购建议。这反映合作社社员对散社的共识,以及对重建项目及其收购建议的支持,在推展项目过程中发挥著关键的作用。

盛德街项目涉及9个合作社,其中8个在市建局开展项目前已经解散,业主们并曾经透过市建局提供的中介服务作联售。虽然该次联售未能成功出售物业,但已反映业主们对出售物业让楼宇作重建的意愿颇高;至於余下一个涉及12个单位的合作社当时虽然仍未解散,部份社员更身处海外,但业主们对实行散社有很大共识。在市建局提供免费法律顾问支援服务下,这12位社员很快便能够成功召开大会,一致通过散社决定。

支援措施突破散社、土地补价两大难题
针对散社这个推展合作社楼宇重建所面对的困难,市建局藉著深入解说、持续沟通,加上提供免费法律支援服务,在盛德街项目中取得突破;至於另一个困难,则涉及散社后业主须向政府补回地价,才能解除转让限制,以完成买卖手续。就此,在市建局的推动和协调下,在土地补价、支付印花税、补偿方案等事宜开创多个先例,这些措施在争取盛德街项目业主接纳市建局收购建议,亦发挥了积极、促进作用。

在土地补价金额方面,市建局促成政府以合作社旧楼的「现有用途土地价值」作为评估合资格个案补地价金额的基础,较以往以「土地重建后价值」作为评估基础,涉及的金额大幅减少了四成甚至五成。

市建局在试点项目中,亦首设「划一补地价尺价」安排,以整个项目内获评估为最低的每平方尺补地价,划一作为适用於项目内所有单位需支付的每平方尺补价。整个项目有关单位的划一补地价尺价和原本需向政府缴付的补地价尺价的差额,涉及6000多万元,全数由市建局支付。

另一方面,市建局协调政府相关政策局减免印花税及行政费,每户合计约数十万元甚至超过100万元,减轻未补地价业主在单位业权转售所涉及的经济负担。

合作社单位业主陆续改善居住环境
市建局早前已向盛德街项目接受收购方案的140多户的业主,发放现金补偿和特惠津贴。部分业主在收到现金补偿后,陆续在九龙城、沙田、元朗等不同地区购买了楼龄较新、有升降机的私人单位作替代居所。

市建局团队近日探访盛德街项目最后一个由市建局协助散社的前合作社主席郭先生,了解他的近况。郭先生回想这试点项目开展时,社员普遍忧虑要花大量时间处理「散社」这棘手、复杂问题,没有信心可以做到,亦担心收购补偿在扣减补地价后,余额未必足够他与家人另觅居所,所以迟迟仍未有散社的行动。

在市建局职员深入解说后,郭先生和一众社员对於展开散社的工作抱有较大的信心,并主动申请免费法律顾问支援服务。在顾问团队支援下,该合作社加快一连串散社程序,包括处理修订地契、审批大厦公契、委任清盘人将合作社清盘等工作。结果,有关合作社只需花约一年的时间,便完成整个散社及取回业权的程序,较以往社员自行处理散社所需的时间,缩短了18个月。

郭先生表示,市建局提供的支援措施十分到位,为社员节省时间、精神和金钱,而市建局职员在过程中向各社员清楚详细解释每一个程序。郭先生还说:「我相信这是有记录以来最快。我从未听说可以这么快就能够成功散社。」郭先生收到收购补偿后,在今年初购入大埔一个四房全新单位作为日后的新居,待完成装修后便会入伙,将合作社单位交吉。

他以过来人身分分享,指合作社楼宇楼龄已经超过60年,「如果不接受收购,只是守住一间『烂屋』,承担沉重的维修开支。市建局的收购补偿合理,足够换取一所楼龄较新,甚至全新的居所,住得舒舒服服。」他认为,盛德街项目可以成为重建公务员建屋合作社楼宇的好榜样,呼吁其他合作社的社员把握重建机会,向市建局申请协助散社,改善生活环境。

web photo郭先生居住在合作社楼宇的顶层单位已大半世纪,每日都要上落五层楼楼梯出入(左图);其楼宇楼龄超过60年,单位内部老化,经常要花钱进行维修,甚至要用胶纸临时围封天花渗水的位置。

收购方案具弹性 部份业主到启德「楼换楼」
市建局在提供现金补偿之上,亦为业主提供弹性的重置方案,除了容许业主选购启德焕然壹居的「楼换楼」或日后在原址兴建的「楼换楼」单位之外,他们也可以购买由香港房屋协会在启德兴建和管理的专用安置屋邨的资助出售房屋单位。

在已接受收购的合资格业主中,共有43名业主选择重置单位认购方案,其中约一半业主选择专属安置屋邨的资助出售单位,其余则认购焕然壹居或日后在原址兴建的新项目「楼换楼」单位。此外,6个涉及「分支家庭」的合资格业主,亦获政府批准申请购买两个安置单位,部份家庭选择一个焕然壹居现楼单位加一个专属安置屋邨的资助出售单位、或两个专属安置屋邨的资助出售单位等不同组合,满足「分户」家庭的居住需要。

这三类可供选择的重置单位,其中焕然壹居因为属於现楼,可即时供业主认购。市建局早前为完成了单位转让契约手续并已选择认购焕然壹居的业主,进行随机排序,以决定他们拣楼的优先次序。拣楼於上星期一(4月25日)进行,共有9名合作社单位业主成功拣选单位,并签署临时买卖合约。

复杂个案尚待处理
虽然盛德街项目的进度较快,惟仍有9个单位的业权尚未成功收购,当中涉及一些复杂的个案尚待处理,例如部份合作社单位的原社员过世后,后人仍未办好遗产继承手续;另外,部份家庭涉及多个分支家庭,各成员就如何处理散社后的合作社物业,仍未达成共识,部份个案可能要交由法庭裁决。

针对上述情况,市建局职员会与有关住户再作深入沟通,了解他们的家庭实际情况,给予意见。如果他们表明有意接受收购,市建局会视乎每宗个案的情况作弹性处理,例如延长其收购方案的有效期限,让有关家庭有更充裕时间处理遗产继承的程序。

至於少数个别无法处理的个案,只能够在政府刊宪批准收回项目土地,并在土地复归政府后,才能按照既定的程序收回物业,再按政府政策处理补偿。由於部份未收回的单位仍有住户居住,如果他们不愿意接受补偿和拒绝交还单位,政府和市建局需按法律程序跟进,以便取回单位的空置管有权,惟相关清场安排无可避免影响项目的进度。

全力协助靠背垄道项目社员散社
盛德街项目能推展顺利,为另一个试点项目、靠背垄道项目的前社员提供了一个很务实的参考。

靠背垄道项目涉及28个合作社,其中仍有9个合作社未解散。在盛德街项目公布收购方案之后的一个月,靠背垄道项目其中一个涉及10个单位、未解散的合作社,有关社员通过散社的决议,并向市建局申请协助散社的支援服务,市建局将全力协助社员尽快完成散社程序。

然而,协助处理合作社散社事宜,仍极具挑战,因为根据现行规管合作社楼宇转让业权的机制,合作社必须最少取得75%的社员同意,才可申请解散合作社。由於一般合作社只涉及约10个单位,只要有3至4个少数个别社员不同意散社,或有关社员身处海外而无法联络和讲解,便可能因为未达致这个散社门槛而无法就散社作议决。社员可能便因而要花更长时间磋商,甚至最终出现「多数服从少数」的结果,以致大多数希望透过散社取得业权出售物业以购买环境和设施较好单位的社员,未能以此改善居住环境。

合作社未能解散,不单影响同一合作社内其他渴望取回业主身份以考虑收购建议的社员,更会影响整个靠背垄道项目的规划和收购安排。

靠背垄道项目共有约460个单位,当中属於未散社的合作社楼宇单位,占单位总数4成。因此,即使市建局向该6成已散社单位的业权发出收购建议并悉数获接受,但我们仍要面对项目内仍有4成未散社楼宇单位并未能收购的情况。项目是否在此情况下提交予政府展开收地程序,存在一定的未知数和难度。

故此,市建局团队仍继续以最大的努力,协助靠背垄道项目社员散社,尤其研究如何能协助已有多数社员同意散社的合作社,促成散社的议决,让大多数希望透过散社以取得业权的社员,能像郭先生一样,达成改善生活环境的心愿。

市建局於去年底在港岛东区针对西湾河旧区一带,向有关业主进行首个「市区更新需求先导调查」,了解业主对其单位或楼宇未来纳入旧区更新方面的意见,例如是否希望重建,或进行楼宇复修工程等。调查范围内的楼字亦包括一些公务员建屋合作社楼宇。根据有回答问卷调查的合作社楼宇的初步资料显示,分别有近80%已解散合作社及超过90%仍未散社的合作社社员,表示希望其楼宇能得到重建。

从上述盛德街及靠背垄道两个项目可见,解散合作社是推展重建公务员建屋合作社楼宇试点项目的关键。我们将总结试点项目的经验,并深入研究西湾河「市区更新需求先导调查」有关公务员合作社楼宇社员意见所得的启示,以规划并向政府建议,日后处理其他重建公务员建屋合作社楼宇的方向。