消弭「天價」維修工程疑慮 「招標妥」及「樓宇復修平台」助業主認識「正價施工」

我在上一篇網誌中，分享一些樓宇復修個案，反映業主因對籌組維修工程的範圍、招標安排、報價、以至施工方案等方面不了解，以致在揀選承辦商時未能達成共識，甚至引發爭議，阻延工程的實施。

這類引發爭議的個案，大多出現於樓齡已達30 年、業主接到強制驗樓的命令後，才第一次進行全面性維修工程的樓宇。由於有關樓宇已有一段很長時間沒有維修保養，所以不同的結構構件，包括外牆、柱樑和天面，以至排水系統、消防設備和電力裝置等公共設施，都已出現不同程度的老化和損壞；相比於一直有定期維修保養的屋苑，此類30年才首次進行大維修的樓宇，所需籌劃的工程範圍一般較廣，修葺規模較大，因此需要支付的工程費用亦自然會較高。結果，對鮮有接觸樓宇維修工程的業主來說，或會認為有關費用過高，甚至以所謂「天價」來形容，導致對工程的報價產生疑慮。

針對業主面對的疑難，市建局推出的「招標妥」樓宇復修促進服務，會安排獨立專業人士，在不同階段為業主提供第三方的專業意見和技術支援，協助業主審閱工程顧問的樓宇勘察報告、制訂工程範圍和招標文件，並在招標階段為相關維修項目提供工程費用估算作參考，以及就工程顧問擬備的標書分析報告給予意見，助業主揀選合適的承辦商進行工程。另方面，「招標妥」亦提供電子招標平台，讓合資格承辦商可在不受干擾的環境下，因應樓宇相關工程的維修範圍、施工方案、工料成本、人手管理以至保險費用等不同因素作評估，從而提出應屬「市價」的工程價格而入標競投。上述「招標妥」的措施，皆有助維修工程達致「正價施工」。

此外，為進一步提升業主對「正價施工」的意識，市建局的「樓宇復修平台」亦正進行分階段升級，加強維修工程相關資訊的發放及對業主的支援，包括優化多套適用於招標聘請工程顧問和承辦商的參考文件，以及推出「強化版」工程費用資訊中心，提升樓宇復修工程價格數據的全面性和參考度，並涵蓋不同類別的復修工程，以增進業主和法團有關籌組維修工程的知識和能力，減少誤解和分歧。

「天價」工程涉四方面迷思及誤解

市建局團隊在推動樓宇復修的過程中，經常出席樓宇業主的會議，就正確籌組維修給予指導和解答業主的疑問。團隊從中觀察到，工程造價這個課題，往往是業主最關注而又出現不少迷思和誤解的範疇，當中涉及維修工程範圍、施工方案、報價方式以至揀選工程承辦商時的評分準則四方面，我將在這篇網誌逐一剖析。

（一）工程範圍愈廣愈好？
在政府的強制驗樓計劃下，屋苑收到強制驗樓令後，需要為樓宇進行檢驗及修葺，當中涵蓋五項訂明的標準工程範圍，包括外牆牆身及相連構築物、屬於公用部份的柱、牆、橫樑及樓板等結構構件、消防安全構件、排水系統以及識別僭建物。另一方面，工程顧問一般會藉著進行標準維修工程的契機，一併建議進行非訂明的「其他工程」，例如更換食水供應系統，沖廁水系統和水缸、以及翻新公用地方和在地下大堂加裝冷氣等，以進一步改善樓宇的環境和設施。

上述「其他工程」所需要的費用，視乎個別屋苑落實「其他工程」的實際規模，可以佔工程總造價一個可觀的份額。因此，業主在議決工程範圍時，若決定一併進行標準及「其他工程」，承辦商的回標價將無可避免較只進行訂明標準工程的為高。所以在落實工程範圍時，法團應就所揀選的「其他工程」項目對居民的裨益、涉及工程費用以至對日後的保養和管理費的影響等多方面，作全盤的理解和考慮，以提供適合的建議並向業主解說，促成業主達成共識。

（二）同一工程項目為何不同標書的報價差距大？
每當進行大維修工程，入標工程承辦商一般會就每一項工程項目，提供不同的維修用料，供業主選擇。然而，不同的施工方案會因為維修用料的品牌、產地來源和耐用度等規格，所作的報價差距甚遠，例如部份承辦商建議翻新外牆飾面時，採用一些價格親民、實而不華的用料；亦有承辦商提供價格較高、主要在日本或歐洲生產的牆磚，供業主選擇。若然業主單看承辦商的回標總價，而未有細閱及了解相關施工方案的解說，便無法就工程費用的合理性作客觀評估及理性的討論和決定。

（三）「總包制」報價沒有保障業主利益？
目前，多數樓宇復修個案所制訂的工程標書，是以「固定總包」形式的工程合約（俗稱「總包制」）模式所編訂。「總包制」工程合約在本地樓宇復修市場獲普遍認可和採用，主要原因是相關的工程總金額不會因人工、物料等價格的浮動，以及因承辦商在落標時未能確定需要修補的混凝土實際面積，當實際修補的混凝土面積較預期多等差距，在出現工程開支超出預算時，或由承辦商自行承擔風險。

由此，部份業主會認為，承辦商為了盡量減低有關財政風險，可能在落標時「報大數」，以較寬鬆的工量估算，推高標價；相反，業主亦會針對標價較低者，質疑承辦商會「將貨就價」或「偷工減料」，以低價爭取中標。

儘管工程合約已列明必須包括工程顧問監督施工的機制，以保障工程質素及工程費用能夠用得其所，不過，業主未必清楚合約條款的詳情，擔心無論揀選「價高」或「價低」的標書，皆未必可以保障他們的利益，如是者，便無法就揀選承辦商作出決定。由此可見，挑選一家有經驗及信譽良好的工程顧問十分重要，更不應單憑「價低者得」的準則去作決定。

（四）工程承辦商評分高就是偏私？
「招標妥」服務提倡業主在議決工程標書條款時，不應只以「價低者得」作為揀選承辦商的準則，而是在價格以外，業主大會應同時就承辦商的公司規模、資歷、樓宇維修經驗等不同方面，決議一套全面性的評分準則，以綜合評選承辦商的整體能力。當承辦商回標後，法團會按照有關評分準則，以及承辦商在評標面試過程中的表現，逐一為回標承辦商評分，供業主在業主大會投票揀選合適的工程承辦商作參考。

然而，部分業主未必理解該套經管委會或業主大會議決的評分準則，個別業主可能對於一些較具實力和資歷、但工程價格較高的承辦商，在此套評分準則下可獲取較高分數的結果，不表認同，甚至懷疑法團是否偏私或存在不當行為，因而出現爭拗。

「招標妥」和「樓宇復修平台」提供多方支援

因應以上四方面的迷思和誤解，市建局一直透過「招標妥」服務，為業主提供多方支援。「招標妥」的特色之一，是由市建局委派獨立專業人士，在不同階段為業主提供專業意見和技術支援，包括在聘請工程顧問前，為工程作初步勘察和就工程費用作粗略估算；在法團聘用的工程顧問上任後，亦會協助業主對顧問所擬訂的具體工程範圍和標書內容給予意見。到招標聘請承辦商階段，獨立專業人士會因應工程標書列明的範圍和要求，在沒有利益衝突的情況下，提供不偏不倚的工程報價供業主參考。

然而，這個獨立報價不應被視作為工程的「最低價」，因為真正入標的工程承辦商，除了考慮標書內列明的工程具體範疇，亦要考慮維修物料價格波動、前線工人的人手預算及相關薪酬支出等其他因素，作出不同的入標價。因此，有別於「最低價」，業主應該將有關獨立報價視作「基準」價格，以便對部份偏離獨立估算較大的投標價，向相關入標的承辦商詳細查詢報價的理據，從而作出判斷。

團隊近日與我分享一宗剛於去年完成大維修工程的「招標妥」個案，涉及南區一個有20多幢樓宇、單位數目達4,000多伙的大型屋苑。該屋苑在2012年收到政府通知，將被納入強制驗樓的範圍，管理公司隨即召開業主大會籌組大維修工程、制定工程範圍、招標聘請工程顧問和承辦商，惟當時只有兩間合資格承辦商入標，業主對如何籌組工程、招標安排及回標價皆意見分歧，最終要擱置工程。

及後，這個屋苑在2016年申請「招標妥」服務，在「招標妥」團隊的協助下重新擬訂工程標書，並利用該服務所提供的電子招標平台重新展開招聘承辦商的程序。是次招標收到超過20份有效標書，當中更包括吸引多間在市場上有豐富工程經驗及具實力的承辦商入標競投。

在這宗個案中，「招標妥」獨立專業人士提供的獨立估算工程總價約5億元，業主在此「基準」上，全面比對不同標書內的工程內容、維修用料、施工方法以至保險費用等不同工程細項的差距，經過全盤考量和商討，最後議決揀選一間較具實力和經驗、而在回標價排名中屬於第二價低的承辦商，並通過約6億元的工程費用。有關維修工程已在2022年底完工，樓宇的公用地方及外牆經復修後，已全面翻新。

我和團隊都明白，大型樓宇復修工程涉及的費用高昂，業主一般的心態，都希望依靠「招標妥」收到最好、最平的工程報價。然而，上述案例正好反映，「招標妥」服務的目標，乃按部就班地協助業主和法團，以「正價施工」的理念，去招標及揀選合適的承辦商，為樓宇進行維修工程。

優化「樓宇復修平台」   提升工程資訊透明度

除了「招標妥」服務外，市建局團隊在2019年推出的「樓宇復修平台」，亦是另一項促進業主「正價施工」的重要工具。

該平台委聘建築及法律專業顧問，製作了多套適用於法團招標聘請工程顧問和承辦商進行公用部份維修工程的合約參考文件，盡量將招標及合約參考文件的條款規範化和標準化，縮短籌備及草擬相關文件的時間。這些適用於不同種類樓宇復修工程的標準文件，與「招標妥」為每一宗工程個案提供的針對性支援，相輔相成，能夠提升工程資訊的透明度及加強業主對工程各項內容的認知，盡量減低他們對「天價」維修工程的疑慮。

平台推出四年以來運作良好，團隊亦積累了更多樓宇復修個案的實際數據和使用者的經驗，將因應業主在招標過程中經常出現的疑難和誤解，分階段優化資訊和支援。其中，針對有關施工方案的疑慮，市建局在去年年底開始，首次推出一份標準化的「招聘承辦商招標文件及合同」，當中對擬議工程範圍作更清晰、具體的規範。相較以往坊間常用的相關招標文件和合同，只以文字說明工程內容，標準化合同以圖紙方式加強解釋、釐清工程範圍和詳細要求，提升承辦商入標時的報價透明度和準確性。

此外，針對部份業主對「總包制」報價不理解和憂慮，市建局團體經諮詢業界後，在這份標準化合同中，對某些成本高、工程數量在事前較難作量化估算的項目，例如批盪及混凝土工程，可按需要選擇「按量付款」的報價機制。在此機制下，合約訂明業主及工程承辦商要安排獨立第三方人士，訂立一套客觀的工程監督方法，以確認修補混凝土的實際工量，由業主按量支付所需要的費用。有關「按量付款」機制亦會有「封頂」安排，減少雙方在量度工量上爭拗的風險。

市建局將向目前仍未開始籌組工程招標的樓宇，推廣試用標準化合同，以汲取實際應用經驗，再作優化；至於已招標的樓宇，則建議繼續使用原有文件推進工程，避免延誤工程的進度。

強化「工程費用資訊中心」

除了優化參考文件，平台上另一項「工程費用資訊中心」工具，亦整理過往曾參加市建局樓宇復修計劃個案的工程總金額，並對照個案中各類復修工程項目的工序、數量和費用等，羅列出樓宇公用地方主要復修項目，如混凝土修葺、外牆油漆及修葺，或更換排水渠管等工程的單價，為業主在制定初步維修預算時，提供客觀的價格資料作為參考。

市建局團隊正研究加強「工程費用資訊中心 」資訊性，由現時只涵蓋25個常用工程項目種類的一般性單價資訊，進一步在同一種類內細分不同施工方案、不同用料的單價資料，增加法團和業主對同一工程、不同方案所涉及的工程費用差距的認知，提升各項數據的參考度。

我冀盼上述解說，加深業主對評審維修工程造價的認知。事實上，進行樓宇大維修工程，只是維持樓宇良好狀況的保養周期的開始。業主需要明白，完成大維修後，他們亦需要為樓宇作定期的維修保養，以及為下一個周期的大維修工程，作好前期準備。

故此，業主應持續增進對籌組維修工程的知識，提升自主籌組樓宇復修的能力，以至在下一個10年、20年的樓宇維修周期來臨時，法團和業主均有充分掌握籌組樓宇維修工程的能力，業主間的分歧和爭拗才會減少；而更重要的是，為維修工程積累財政儲備，以至促進預防性維修保養的實踐，這樣才是市建局推動樓宇復修的長遠目標。