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摯誠.志成(網誌)

為市區更新的持續發展建立規劃儲備

市建局在本月初,向位於中西區的皇后大道西/賢居里發展計劃(賢居里項目)的業主發出收購建議,自住業主收購建議呎價為實用面積每平方呎24,051 元,這是繼去年在同一地區向崇慶里/桂香街發展項目提出以實用面積每平方呎23,568元收購物業後,再次打破過往的出價紀錄。

市建局這次以「新高價」收購項目,很大程度是過去樓市不斷攀升,隨著重建項目的地區的物業成交價格變化,為市建局帶來「水漲船高」的高收購價。然而,香港的經濟前景正面對很多不明朗因素,若然未來出現經濟衰退導致樓市下跌,市建局的收購價亦會同樣下調,至於在早年以較高收購價進行收購的重建項目,則有可能出現「高買低賣」的情況,對市建局的財政穏健造成一定壓力。

因此,市建局必須審慎策劃其業務,做好風險管理,才能確保財務的長遠穩健和可持續性。為此,我們正推動團隊學習運用大數據進行各類分析,嘗試初步掌握經濟波動與樓市波動的關係。未來若我們能夠善用大數據進行更廣泛、更深入的研究,將有助市建局適時調整業務決策,以應對未來物業市場可能出現的波動。

儘管面對樓市波動周期,但我相信有危就有機,關鍵在於我們是否能夠及早準備。我所指及早準備,正是市建局建立中的「規劃儲備」-選擇舊區適當位置作全面的研究更新規劃,釋放發展潛力,綜合重建、復修、保育、活化及改造重設五大業務(5R),為這些地區盡早開展各項前期的可行性規劃和研究,並納入「5R規劃儲備」之中。該儲備內現已有收購成本總值超過1,000億元的項目,正積極進行規劃工作和研究,以備適時推行,從而順應樓市價格波動,降低收購成本,使市區更新工作能持續發展。

樓市在過去數年持續上揚,這段期間市建局按照既定的業務計劃,就多個已獲核准的重建項目按程序發出收購建議。部份社會人士因而產生一些看法,將項目的收購工作與物業市場的波動掛勾,認為這些收購會推高地區樓價。我在此會略加解釋,希望有助各界對市建局物業收購政策的理解。

根據市建局的住宅收購政策,會按受影響自住業主物業的市值,另外加上一筆特惠津貼(即「自置居所津貼」),作為該自住物業的收購價。「自置居所津貼」則是根據該住宅單位的市值,與一個假定為同一地區七年樓齡的「假設重置單位呎價」的差價而計算。獨立測量師在公開抽籤聘請後,會參考地政總署的指引[1],並根據市場成交而作出評估。以賢居里項目為例,獨立測量師已在附近地區選取多個合適的成交個案,作為估算收購呎價的參照個案,而該收購呎價的估算日期,亦會盡量接近市建局向業主發出收購建議的日期,使收購價盡量「貼市」。

URA photo從市建局歷年向九龍城重建項目發出的收購價變化,與九龍區住宅樓市指數走勢比較,可見收購價的高低變化緊隨樓市走勢,十分「貼市」

若能掌握到經濟波動與樓市波動的關係,將有助市建局做好風險管理,因此,我們物業與土地部團隊最近曾進行一項相關數據的初步比較和分析,將結果與同事分享和交流意見。這次經驗交流,旨在推動市建局團隊在各個工作崗位上,學習利用大數據進行各類分析,以協助業務決策。在今個案例,同事先蒐集過去20年香港的金融(恒生指數、利率等)、經濟(GDP、通脹等)、物業(樓價、入息與供款比率等)和社會(失業率,人口等)等20多項歷年數據,然後借助數據分析軟件,加以疏理和整合,建構一個綜合數據資料庫。同事從資料庫中,以不同角度將各項數據與同期物業市場的走勢數據逐一比較及進行分析,了解各個數據與樓市的波動是否存在相關性,以及其關聯程度。

同事從資料庫中,分析1998年金融風暴和2008年金融海嘯等香港經濟曾經出現逆境的情景,結果顯示股市和失業率的變動,與樓市的走勢有明顯的關聯。當股市出現連續超過三個月以上的下跌後,樓市便會開始隨之下跌,而樓價的實質跌幅,則還會受當時經濟、利率、失業率和業主入息與供款負擔比率等等其他因素影響。團隊下一步會嘗試將這個市場數據資料庫,與涵蓋歷年市建局物業收購數據的內部數據資料庫,逐步整合,然後運用大數據技術,進行更廣泛和深入的分析,以掌握市區更新業務與物業市場的關聯,協助市建局適時調整業務決策,應對未來樓市波動周期。

近日,政府和部分工商界人士對目前的經濟情況感到憂慮,認為經濟市場波動不會在短期內會消失。香港作為外向型經濟,隨著中美貿易摩擦不斷升溫,金融和貿易業正面臨衝擊;除了外在因素,過去兩個月社會的不穩定,亦會影響各行各業,若然社會未能盡早回復穩定,旅遊、零售和飲食等行業市道皆會受損。目前已見股市自5月開始連續三個月反覆下跌,累積跌幅達15%;另一方面,政府統計處數字亦顯示,第二季本地生產總值(GDP)與第一季比較,出現百分之零點四的負經濟增長,換句話說經濟增長失去了動力。如果在第三季繼續出現按季負增長的話,技術上香港經濟便會進入短期衰退,導致失業率上升。故此,社會大眾應對未來樓市可能出現的轉變,盡早警惕。面對風高浪急的市場形勢,市建局要持續推展市區更新,關鍵之道在於盡早作「規劃儲備」。

我在出任土地供應專責小組成員時,已經明確表示,處理土地供應問題,首要是建立「規劃儲備」,以備不時之需。「規劃儲備」是指為已有具體選址的項目,盡早進行工程規劃研究,這不只是初步可行性的研究,而是涉及較具體的工程規劃和進行不同的技術評估,包括交通影響評估、基建設施規劃和環境影響評估等,視乎工程規模,往往需要以年計的時間。當研究完成後,便可隨即確立項目的具體規劃大綱及發展參數,成為「規劃儲備」內的項目儲備,當政府要應付社會發展各方面的需要時,便可及時從「規劃儲備」中選取合適的項目推行,縮短前期項目評估所需的時間,以免忽略宏觀發展的考量,延誤發展的時機。

處理市區更新,同樣需要建立「5R規劃儲備」。市建局除了在油旺進行大規模區域的市區更新規劃外,過去一年還以「地區為本」的方式,選定一些目標地區進行「項目規劃前期可行性研究」(項目規劃研究)。該研究將審視訂明範圍內的樓宇狀況、舊區土地用途、道路規劃和步行環境等,嘗試從地區整體規劃角度,探討不同切實可行的規劃方案,並進行相關的工程規劃研究,初步劃出涵蓋重建、復修、保育、活化和改造重設的項目,納入市建局的「5R規劃儲備」中。

目前,市建局「5R規劃儲備」內,已有收購成本總值超過1,000億元的項目,其規劃工作和研究亦正在積極進行中,而已經確立在獲得財政司司長批准的5年業務綱領(2019/20 – 2023/24)的項目,所需的現金支出超過約300億元;餘下項目,我們會在項目規劃研究完成後,撥入「5R規劃儲備」中,以備靈活地適時納入未來幾年的5年業務綱領,甚至可因應樓市下調的時機,從儲備中選擇和調配合適的5R項目,落實執行,減低受經濟情況及連帶的樓市波動,所造成的負面影響,以達致善用和盡用市建局的財政資源,加快市區更新步伐。​


[1] 地政總署《收回市區土地及補償安排─供業主,佔用人及測量師參考的指引》https://www.landsd.gov.hk/sc/doc/ulm_resumption_c.pdf