市建局煥然懿居第三座優化設計及建造方案 開創樓宇「預防性維修」 新模式
本港舊區老化問題非常嚴重，加上社會缺乏土地和財政資源支援舊區更新，單靠重建絕不可能解決問題。社會需要結合重建、樓宇復修、保育活化和改造重設等不同策略，透過三個市區更新周期，逐步邁向宜居城市的目標。
現在，我們正處於更新工作的第一個周期，市建局團隊正打穩基礎，加強城市規劃和應對市場變化，以充份運用土地和財政資源，加快市區更新的步伐；同時，推動具成效的樓宇復修措施和建議，促進業主履行妥善保養樓宇的責任，包括定期為樓宇進行檢驗和維修，改善樓宇狀況，以延長樓宇壽命，並給予時間積累市區更新所需的財政和土地儲備。
若要延長樓宇壽命，除了為已落成樓宇的業主提供財政資助和全方位的技術支援，以進行樓宇復修外，更需要從新建樓宇入手，研究將樓宇的設計壽命進一步延長，減低未來的重建壓力。在這方面，市建局以自行發展項目作為試點，在設計及建造階段，針對大廈的整體結構，提升選用物料的強度和防鏽效能，並加強抵禦強風吹襲的能力；同時亦針對室內單位，提升浴室和廚房的防滲水效能，從外到內延緩樓宇的老化速度，維持良好的居住和衞生環境。另一方面，在制定大廈公契時，亦加入相關條文，引導業主為日後樓宇的維修保養制訂定期保養計劃和建立財務儲備。
為制定一套融合「預防性維修」理念的樓宇建造和管理模式，市建局團隊在過去兩年進行詳細研究，並徵詢工程專業界別、學術機構和相關政府部門的意見。我感謝政府部門對樓宇應用「預防性維修」新模式的支持，並批准在下月開始接受合資格市民申請的「煥然懿居第三座」首置項目作為試點，落實相關執行措施。
我將以四篇網誌，逐一就項目的設計和管理模式作詳細解說，讓公眾對「煥然懿居第三座」的各項發展環節有更深入和全面理解，並向準備作首次置業的市民，灌輸樓宇復修的正確觀念，鼓勵他們從入伙開始，為樓宇保養制定合適的周期計劃，並建立財政儲備，齊心守護這個新家園。
現行樓宇以50年作為設計壽命
「煥然懿居第三座」是市建局位於土瓜灣春田街的重建項目，毗鄰是由兩座住宅大樓組成的馬頭圍道重建項目「煥然懿居」第一座及第二座。第三座在2020年完成居民和商戶搬遷的工作，並於2021年6月獲政府批地落實發展。
雖然第三座的建築設計和單位的規格，與前兩座以及市建局與私人發展商合作發展的私人住宅發售項目相若，但若按照香港現行樓宇的設計規範，樓房會以50年作為設計壽命來建造，而從土木工程的技術角度，鋼筋混凝土建築物若保養得宜，壽命可以超過100年。
過去清拆重建的舊樓，平均樓齡大約是50年，然而，這類樓宇老化的速度較快，即使將市建局及私人發展商的重建能力相加，與樓齡超過50年樓宇的數目作比較，遠追不上樓宇老化的速度。我一直認為，社會應審視樓宇設計標準，研究如何能將樓宇的設計壽命提升至70年甚至更長，這樣便可以大大減低未來的重建壓力。
為此，市建局身體力行，在建造業界擔當「先行者」，透過提升自行發展項目的樓宇設計和建造標準，為建造業起示範作用。市建局團隊在去年年初，邀請香港大學土木工程系副教授蘇啟亮博士的團隊，夥拍市建局聘請的工程顧問，以「煥然懿居第三座」作為案例，研究從樓宇結構設計和建築物料兩方面著手，制定可將樓宇設計壽命提升至75年的具體方案及相關技術建議，並探討在這個發展項目中實際應用的可行性。
市建局夥拍工程學者研究延長樓宇壽命方案
顧問團隊與市建局團隊分享，一般而言，當空氣中的二氧化碳和水份，逐漸滲入混凝土內部並與鋼筋接觸，便有機會引致鋼筋生鏽，令其體積膨脹，並擠壓原本的混凝土層，導致混凝土出現裂縫甚至剝落，令生鏽的鋼筋外露，加速整體結構老化。
為了協助顧問團隊更全面了解樓宇老化的成因，市建局將過去為不同重建和樓宇復修項目進行技術研究時，曾抽取部份破舊樓宇的混凝土樣本進行的化學及物理測試結果，包括混凝土的強度、厚度及成份等檢測數據，交予顧問團隊作全面分析，以助深入了解混凝土結構破損的週期及成因。
顧問團隊審視市建局所提供的混凝土數據後，注意到部份以50年作為設計壽命的樓宇，普遍在樓齡屆乎30至40年時，已開始出現不同程度的混凝土剝落。這次研究結果反映現行的建築標準有提升空間，例如應考慮採用更高強度的混凝土，並加強鋼筋的保護設計，以提升其防鏽能力。其後，顧問團隊作進一步研究，就如何優化樓宇的建築設計及建築物料，達致樓宇的設計壽命，提升至75年的目標，制定了一系列工程方案及相關技術建議，並於去年10月完成報告，交予市建局考慮。
三方面強化「煥然懿居第三座」項目的樓宇結構
我們收到顧問團隊的報告，隨即審視將有關工程方案應用在「煥然懿居第三座」的可行性。當時，「煥然懿居第三座」項目的建築設計工作已到了最後階段，相關工程圖則亦已交予政府部門審批。考慮到顧問團隊的部份方案，涉及修改項目的設計，並要向政府申請修訂圖則，對首置單位的施工時間造成一定延誤，故此，我們決定在毋須修訂圖則的前提下，採納部份適用的工程方案，這包括：
（一）應用經鍍鋅技術處理的鋼筋
因應蘇博士的研究指出，樓宇天面的混凝土較垂直外牆這類外在結構部份，更容易因積水而受到水份入侵，引致鋼筋生鏽，故此市建局參考其研究建議，在「煥然懿居第三座」的天面層，採用經鍍鋅技術處理的鋼筋。相比起傳統鋼筋，經此技術處理的鋼筋具有較佳的抗腐蝕效能，並能夠提升其抵禦水份，尤其是雨水侵蝕的能力，減低鋼筋出現鏽蝕的風險。
（二）增加混凝土的英泥比例
混凝土主要由英泥、沙石和水組成，透過優化三種物料混合的比例，可產生減慢混凝土老化速度的效果。團隊參考顧問的研究結果，將在「煥然懿居第三座」項目混合的混凝土，略為增加當中的英泥含量，較一般私人住宅項目多大約百分之三，藉此顯著提升混凝土的耐久性。
（三）使用高強度混凝土
有別於在1980年代以前興建的樓宇，普遍採用較低強度的混凝土，工程團隊將針對「煥然懿居第三座」項目的結構部份，包括柱、樑和結構牆，採用較高強度的混凝土，令有關結構的整體承重能力，較普遍已建成樓宇大幅提升，令樓宇的整體結構更為堅固，從而減低樓宇落成後出現結構破損的機會，以及需要進行維修的規模和密度。
據市建局的工程顧問初步評估，應用上述各項加強樓宇結構的措施，涉及約200萬元的額外建築成本，大約只會佔項目的總建築成本不足1%，但足以發揮延長樓宇可使用期的成效，值得建築和工程業界借鏡。
我們亦會總結在「煥然懿居第三座」項目應用各項延長樓宇壽命方案的經驗，研究在下一個自行發展的大坑西邨首置項目，從前期規劃及設計階段開始，已全面應用延長樓宇壽命措施，從優化樓宇的結構佈局、引進可抵禦更強風暴吹襲的建築設計，以至增加混凝土厚度和鋼筋比例等不同方案，更有效提升樓宇的結構水平，為居民建設更安全宜居的居住環境。
事實上，我們為項目投放額外資源，致力將質素更高的單位交付給業主，旨在希望給予首置業主一個品質優良的居所；從社會整體層面來說，亦可減少將來因拆卸樓宇所產生的建築廢物及碳排放，長遠有利城市可持續發展。然而，即使是一個優質的住宅項目，隨著年月，樓宇的結構和設施亦會出現不同程度的損耗，若缺乏適當的保養，樓宇的質素便會下降，甚至出現老化和失修。故此，業主必須從樓宇年輕開始，做好保養和維修，才能長遠安心耐用，並讓物業發揮「保值」的效果。
我將在接下來的網誌，就如何支援業主做好樓宇公用地方以及室內單位的保養和管理的工作，作詳細介紹。