蔡宏興：市建「同區七年樓齡」收購價礙舊樓更新（刊登於《信報》）

市建局本月中出席立法會發展事務委員會，介紹市建局過去一年的工作和未來發展，當中包括與政府一同檢討整個收購政策。我留意到社會就市建局的財務狀況和「同區七年樓齡」收購政策有不少討論，大部分意見均認為有關政策會影響市區更新的速度和長遠可持續性，支持相關檢討和優化；亦有少數意見，因不熟悉市建局現行的收購政策，甚或存有誤解，以致未能作出客觀的討論和分析。就此，我想藉此文章闡述市建局沿用超過二十年的收購政策，包括在市價之上額外提供特惠金的策略，讓公眾有更清晰的理解。

收購呎價較發展商高一倍

市建局現時採用的自住住宅物業收購準則，是參考政府現行向受收地影響的自住住宅業主的「自置居所津貼」賠償準則而制定，自2001年起沿用至今。市建局在收購自住業主的住宅物業時，除了會給予市值交吉價外，亦會額外加上一筆慷慨的自置居所津貼，以協助他們購買較新的替代單位，從而改善居住環境。「自置居所津貼」為假設重置單位（與收回單位面積相若、位於在特點及交通方便程度方面屬類似地區的七年樓齡單位）價值與被收購物業市值的差額。市建局透過公開抽籤方式，委託7間獨立專業測量師行分別就項目的「假設重置單位呎價」進行獨立評估，從而釐定收購呎價；市建局不會影響獨立評估的結果，做法公平公正。

目前本港樓齡50年或以上的舊樓數目增幅已經遠超公私營的重建步伐，必須設法加快整體重建速度。在收購自住住宅業權方面，市建局與私人發展商的做法極為不同。私人發展商一般因應重建潛力、樓齡及地區等因素，釐定該舊樓物業的收購價。市建局則是以舊樓的市值再加上津貼的「同區七年樓齡」計算呎價，明顯較私人發展商優厚，導致舊樓業主傾向等待市建局收購，而不願接受私人發展商的收購提議，令舊區更新嚴重延遲，又或令私人收購的成本上漲，造成土地及房屋價格上升這惡性循環現象。

以在今年9月底提出收購建議的土瓜灣明倫街/馬頭角道發展計劃為例，市建局以實用面積每平方呎13891元向這項目內受影響的合資格住宅物業自住業主提出收購，這個「同區7年樓齡」收購呎價，相比起由獨立測量師在項目附近搜集得到的舊樓住宅物業平均大約6000元的成交呎價，高出一倍有多，與舊樓單位市值相距甚遠。

一直以來，市建局是以協商方式，與重建項目範圍內的物業業主收購物業。在現行機制下，若業主在市建局公布收購建議後，想自行聘請專業測量師評估其物業的市值，市建局亦會提供津貼資助。業主向市建局遞交有關估價結果後，可就我們提出收購建議的物業市值，進行理性商討。

然而，許多舊樓均有業權複雜的個案及特殊情況，包括業主身故，遺產繼承手續未辦妥或涉及業權糾紛、業主失聯等，令市建局無法與項目內所有業主達成買賣協議，因而需要在收購的最後階段，向政府建議根據《收回土地條例》（《條例》），收回未能成功收購的業權。

當政府引用《條例》發出收地命令後，會以憲報刊登收地通告，並在重建範圍內張貼相關告示。根據法例，有關樓宇的業權會在刊憲的3個月後自動復歸政府。在此期間，市建局會繼續與物業業主進行協商。在土地復歸政府後，政府會根據物業當時的市值，來評估業主的補償；而住宅物業的自住業主，除物業的市值之外，亦會繼續獲得額外的「自置居所津貼」。

因此，即使市建局需要透過《條例》才能完成項目的收購及遷置，但我必須強調，自住業主獲得的收購補償，絕不會出現低於市價收購的情況；而由申請引用《條例》、政府批准、刊憲公告、繼續與業主協商等，均合法合規，業主的權益亦受保障。《市區重建策略》訂明，市建局「在推行市區更新計劃時，會繼續維持財政『自給』的長遠目標」。因此，市建局一直謹慎管理其財政，善用資源，推展市區更新的工作。

近年受地緣政治局勢緊張、環球經濟不穩、利率持續上升等因素，令本港經濟及樓市在疫後的復甦緩慢。而隨着政府持續提供可發展土地，包括加快北部都會區的策略性區域發展，配合未來房屋需求提供足夠而穩定的供應，因而給予私人發展商多種投資選擇，發展商對參與低回報、發展期長的重建項目缺乏興趣，參與市建局項目的步伐明顯放慢，入標投地的態度亦變得審慎和保守。

在樓價、地價預期將不會有大幅度增長的環境下，不單影響市建局的現金回流，亦突顯現行的高於市價收購政策對舊區更新的可持續性帶來財政困難、社會資源未能有效率善用的問題，阻礙加快推展市區更新的步伐。

舊樓老化速度遠超重建步伐

面對私人樓宇失修及老化的情況日益嚴重，樓齡50年或以上的舊樓數目的增長幅度已經遠超公私營的重建步伐。市建局提出優厚的補償亦使不少舊樓業主忽視大廈的維修保養，以致樓宇日漸年邁和失修。這不但影響樓宇安全及環境衛生，亦造成物業貶值，令市建局給予舊樓物業業主「同區七年樓齡」的收購價，與其實際市場價值的差距勢將愈拉愈闊。若市建局繼續沿用現行政策，收購這些50年以至60、70年樓齡並不斷貶值的樓宇，將難以善用社會資源推動市區更新，陷入另一個惡性循環。

市建局早前公布2024/25年度的財務狀況，截至本年3月31日，其資產淨值為436億港元，當中包括212億港元總流動資金，財務仍算穩健。市建局將盡力完成已啟動的重建項目，其中，已向四4個重建項目的物業業主發出收購建議，有序推動市區更新。

舊區重建需要龐大資源，但公共資源並非無限。我在回應立法會議員的提問時指出，當經濟及樓市市道仍然不穩，若然繼續沿用現時的收購補償政策，並在沒有持續行常「活水」（項目招標的前期款項）流入的最壞情況下，市建局現時400多億元的淨資產，將會在未來5至10年用盡。

有意見認為，市建局可以根據財務狀況，只推動規模較小的重建項目，或放慢市區更新的步伐。然而，面對舊樓數目眾多，加上極端天氣引發樓宇結構變差加劇老化、業主缺乏處理樓宇維修能力而對重建需求增加等，在市建局有限資源、私人市場缺乏重建動力的情況下，最直接受影響的，相信只會是居於環境惡劣、亟待重建的舊樓居民。

面對舊區環境和樓宇雙老化的問題，並不是政府或市建局能獨力處理；這是影響我們下一代，以至再下一代生活的問題，需要整體社會及市民大眾共同面對和解決。因此，檢討現時的收購政策，並不是有意見所指的「發窮惡」，而是因時制宜、以善用社會資源、維持市區更新長遠可持續性為大前提的正確處理方法。

市區更新工作複雜而艱巨，要維持公私營舊區重建的可持續性，必須要以新思維制定更合時宜的策略和措施。我希望透過今次的解說，能讓公眾更清楚明白市建局沿用這收購政策的準則、這政策在當前複雜多變的經濟環境下所面對的挑戰，以及其檢討及優化的必要性。我亦希望社會不同的專業和持份者，能作理性思考和客觀討論，往後我將透過不同渠道，加強與各界的溝通，增進大家的理解。

作者是市區重建局行政總監

蔡宏興