蔡宏兴：市建「同区七年楼龄」收购价碍旧楼更新（刊登於《信报》）

市建局本月中出席立法会发展事务委员会，介绍市建局过去一年的工作和未来发展，当中包括与政府一同检讨整个收购政策。我留意到社会就市建局的财务状况和「同区七年楼龄」收购政策有不少讨论，大部分意见均认为有关政策会影响市区更新的速度和长远可持续性，支持相关检讨和优化；亦有少数意见，因不熟悉市建局现行的收购政策，甚或存有误解，以致未能作出客观的讨论和分析。就此，我想藉此文章阐述市建局沿用超过二十年的收购政策，包括在市价之上额外提供特惠金的策略，让公众有更清晰的理解。

收购尺价较发展商高一倍

市建局现时采用的自住住宅物业收购准则，是参考政府现行向受收地影响的自住住宅业主的「自置居所津贴」赔偿准则而制定，自2001年起沿用至今。市建局在收购自住业主的住宅物业时，除了会给予市值交吉价外，亦会额外加上一笔慷慨的自置居所津贴，以协助他们购买较新的替代单位，从而改善居住环境。「自置居所津贴」为假设重置单位（与收回单位面积相若、位於在特点及交通方便程度方面属类似地区的七年楼龄单位）价值与被收购物业市值的差额。市建局透过公开抽签方式，委托7间独立专业测量师行分别就项目的「假设重置单位尺价」进行独立评估，从而厘定收购尺价；市建局不会影响独立评估的结果，做法公平公正。

目前本港楼龄50年或以上的旧楼数目增幅已经远超公私营的重建步伐，必须设法加快整体重建速度。在收购自住住宅业权方面，市建局与私人发展商的做法极为不同。私人发展商一般因应重建潜力、楼龄及地区等因素，厘定该旧楼物业的收购价。市建局则是以旧楼的市值再加上津贴的「同区七年楼龄」计算尺价，明显较私人发展商优厚，导致旧楼业主倾向等待市建局收购，而不愿接受私人发展商的收购提议，令旧区更新严重延迟，又或令私人收购的成本上涨，造成土地及房屋价格上升这恶性循环现象。

以在今年9月底提出收购建议的土瓜湾明伦街/马头角道发展计划为例，市建局以实用面积每平方尺13891元向这项目内受影响的合资格住宅物业自住业主提出收购，这个「同区7年楼龄」收购尺价，相比起由独立测量师在项目附近搜集得到的旧楼住宅物业平均大约6000元的成交尺价，高出一倍有多，与旧楼单位市值相距甚远。

一直以来，市建局是以协商方式，与重建项目范围内的物业业主收购物业。在现行机制下，若业主在市建局公布收购建议后，想自行聘请专业测量师评估其物业的市值，市建局亦会提供津贴资助。业主向市建局递交有关估价结果后，可就我们提出收购建议的物业市值，进行理性商讨。

然而，许多旧楼均有业权复杂的个案及特殊情况，包括业主身故，遗产继承手续未办妥或涉及业权纠纷、业主失联等，令市建局无法与项目内所有业主达成买卖协议，因而需要在收购的最后阶段，向政府建议根据《收回土地条例》（《条例》），收回未能成功收购的业权。

当政府引用《条例》发出收地命令后，会以宪报刊登收地通告，并在重建范围内张贴相关告示。根据法例，有关楼宇的业权会在刊宪的3个月后自动复归政府。在此期间，市建局会继续与物业业主进行协商。在土地复归政府后，政府会根据物业当时的市值，来评估业主的补偿；而住宅物业的自住业主，除物业的市值之外，亦会继续获得额外的「自置居所津贴」。

因此，即使市建局需要透过《条例》才能完成项目的收购及迁置，但我必须强调，自住业主获得的收购补偿，绝不会出现低於市价收购的情况；而由申请引用《条例》、政府批准、刊宪公告、继续与业主协商等，均合法合规，业主的权益亦受保障。《市区重建策略》订明，市建局「在推行市区更新计划时，会继续维持财政『自给』的长远目标」。因此，市建局一直谨慎管理其财政，善用资源，推展市区更新的工作。

近年受地缘政治局势紧张、环球经济不稳、利率持续上升等因素，令本港经济及楼市在疫后的复苏缓慢。而随着政府持续提供可发展土地，包括加快北部都会区的策略性区域发展，配合未来房屋需求提供足够而稳定的供应，因而给予私人发展商多种投资选择，发展商对参与低回报、发展期长的重建项目缺乏兴趣，参与市建局项目的步伐明显放慢，入标投地的态度亦变得审慎和保守。

在楼价、地价预期将不会有大幅度增长的环境下，不单影响市建局的现金回流，亦突显现行的高於市价收购政策对旧区更新的可持续性带来财政困难、社会资源未能有效率善用的问题，阻碍加快推展市区更新的步伐。

旧楼老化速度远超重建步伐

面对私人楼宇失修及老化的情况日益严重，楼龄50年或以上的旧楼数目的增长幅度已经远超公私营的重建步伐。市建局提出优厚的补偿亦使不少旧楼业主忽视大厦的维修保养，以致楼宇日渐年迈和失修。这不但影响楼宇安全及环境卫生，亦造成物业贬值，令市建局给予旧楼物业业主「同区七年楼龄」的收购价，与其实际市场价值的差距势将愈拉愈阔。若市建局继续沿用现行政策，收购这些50年以至60、70年楼龄并不断贬值的楼宇，将难以善用社会资源推动市区更新，陷入另一个恶性循环。

市建局早前公布2024/25年度的财务状况，截至本年3月31日，其资产净值为436亿港元，当中包括212亿港元总流动资金，财务仍算稳健。市建局将尽力完成已启动的重建项目，其中，已向四4个重建项目的物业业主发出收购建议，有序推动市区更新。

旧区重建需要庞大资源，但公共资源并非无限。我在回应立法会议员的提问时指出，当经济及楼市市道仍然不稳，若然继续沿用现时的收购补偿政策，并在没有持续行常「活水」（项目招标的前期款项）流入的最坏情况下，市建局现时400多亿元的净资产，将会在未来5至10年用尽。

有意见认为，市建局可以根据财务状况，只推动规模较小的重建项目，或放慢市区更新的步伐。然而，面对旧楼数目众多，加上极端天气引发楼宇结构变差加剧老化、业主缺乏处理楼宇维修能力而对重建需求增加等，在市建局有限资源、私人市场缺乏重建动力的情况下，最直接受影响的，相信只会是居於环境恶劣、亟待重建的旧楼居民。

面对旧区环境和楼宇双老化的问题，并不是政府或市建局能独力处理；这是影响我们下一代，以至再下一代生活的问题，需要整体社会及市民大众共同面对和解决。因此，检讨现时的收购政策，并不是有意见所指的「发穷恶」，而是因时制宜、以善用社会资源、维持市区更新长远可持续性为大前提的正确处理方法。

市区更新工作复杂而艰巨，要维持公私营旧区重建的可持续性，必须要以新思维制定更合时宜的策略和措施。我希望透过今次的解说，能让公众更清楚明白市建局沿用这收购政策的准则、这政策在当前复杂多变的经济环境下所面对的挑战，以及其检讨及优化的必要性。我亦希望社会不同的专业和持份者，能作理性思考和客观讨论，往后我将透过不同渠道，加强与各界的沟通，增进大家的理解。

作者是市区重建局行政总监

蔡宏兴