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行政總監網誌《摯誠.志成》

深水埗地區規劃研究即將展開 向業主發問卷 主動掌握單位狀況

為加快處理舊區更新工作,時任行政長官於《2021年施政報告》邀請市建局在深水埗和荃灣兩個舊區,開展類似「油旺地區規劃研究」(「油旺研究」)的地區研究,並藉著「油旺研究」的經驗,重新規劃及重整土地用途,善用資源,為這兩區制訂市區更新大綱藍圖,藉此提升居民生活質素,促進地區經濟。

深水埗屬傳統舊區,網格式的道路規劃令土地被縱橫交錯的街道劃分為多個細碎的地塊、土地欠缺整全規劃、社區設施不足或老化;而區內大部分樓宇普遍老化失修,存在消防安全設施不足,亦充斥劏房。

在2014年以前,市建局主要以「項目主導」的模式,在深水埗區開展重建項目,當中包括因應業主提出的訴求而作重建的「需求主導」項目,此類重建項目位置分散,可以作重整空間較局限,未能為社區創造更大的裨益,更限制了地區整體未來長遠的規劃發展。

有見及此,市建局近年將「項目主導」發展模式提升至「先規劃、後項目」的「規劃主導」模式,作為市區更新的新方向,以一個小區的更新作整體規劃,藉此帶來更大更新成效和社區裨益。於2021年展開的深水埗兼善里項目以及昌華街計劃便是其中一個例子。

市建局團隊突破單獨重建兼善里項目的困局,將項目附近老舊的政府設施及閒置土地,一併納入發展並結合「一地多用」的概念作重新規劃,為原本無法重建發展的兼善里項目,創造機遇,並藉重整土地資源和用途,提升區內社區設施、行人網絡及休憩空間等生活配套,發揮更大的社區裨益。

建基於「規劃主導」的經驗和成效,市建局團隊希望更進一步,為類似油麻地、旺角、深水埗等傳統舊區,制訂更全面而具長遠發展的更新藍圖,除整體改善舊區已建設環境、改善市民生活之餘,更可讓更新後的市區能持續發展。

要貫徹這目標,我們必需就不同地區的樓宇狀況、人口、居住密度、土地用途、規劃模式、地區設施狀況、社區特色等不同範疇,作深入研究,制訂切合該地區所需的市區更新大綱發展藍圖。

預早掌握資料 主動了解單位內部破舊程度

事實上,上述地區研究所需的資料,部分已涵蓋在政府每五年及十年進行的中期人口統計和人口普查中。然而,基於保障個人私隱原則,涉及個別市民居住狀況的相關資料未能完全公布,市建局要待開展項目當天進行人口凍結調查時才能掌握,這是我們為舊區進行更新規劃的一個難題。

在即將展開的深水埗地區研究,市建局團隊會直接將問卷寄到目標樓宇單位的業主,提前收集資料,包括居住人口、物業用途、樓宇的管理、以及業主對不同市區更新策略,包括重建發展樓宇復修及改造重設等的期望;我們更會向業主了解單位內部的破舊程度和問題,讓我們能更準確分析樓宇裡、外的整體狀況,以制定適切的更新方案。

借鑒「油旺研究」的經驗及成果 推動深水埗舊區更新

深水埗舊區屬香港早年發展的區域,在20世紀初,區內的道路皆以網格式規劃,既長且直的道路便利當時的交通運輸。然而,隨着香港經濟發展,人口急劇增加,區內土地被多條縱橫交錯的街道劃分為多個細小的長方形地塊,導致地塊零碎,道路佔地比例偏高,局限了可用作發展房屋、休憩用地、公共設施等的土地,未能提供土地解決居住密度過高及社區及公共設施不足等問題,影響區內市民的生活質素。

我認為現時為深水埗區開展深入而廣泛的地區研究,是一個最佳時機。我們因應已完成的「油旺研究」的經驗,審視深水埗區內的土地用途、本土文化、道路規劃、休憩空間及社區設施等情況;並應用「發展節點」的概念和包括整合街區、地積比轉移等新規劃工具,於是次深水埗的研究中;推而廣之,我亦希望市建局團隊能進一步拓展「規劃主導」的模式,將我曾多次提及「油旺研究」中倡議的地積比轉移概念,應用在深水埗地區研究中,由「二維」橫向規劃,革新為「三維」垂直規劃,令市區更新的成效更具可持續發展性

在過去一年,市建局為開展深水埗地區研究,進行了多項籌備工作,包括擬定納入研究的範圍及不同持份者、地區內樓宇狀況、樓齡和使用的分析、推展時間表、委聘顧問團隊等工作。在2022年下半年,相關籌備工作已大致完成,並為地區研究制定了框架。

是次深水埗地區研究涵蓋的範圍約有130公頃,涵蓋深水埗舊區一帶,東至巴域街及大埔道、南至界限街、西至西九龍走廊(通州街),以及北至興華街。其中研究範圍的南面界線毗連「油旺研究」範圍的北部,我相信兩個地區研究的成果日後在規劃上可發揮協同效應,更加整全。

深水埗地區研究涉及樓宇近七成屬50年或以上

研究範圍內約有1,800多幢私人樓宇,當中樓齡超過50年的樓宇佔比例高達近70%。除私人樓宇外,研究範圍內亦有公務員合作社的樓宇,主要集中在順寧道及保安道一帶。我們會透過今次地區研究,向合作社社員收集他們對樓宇狀況的意見,以及了解他們對改善居住環境及合作社未來發展的意願,期望能從中找到合適方案,釋放這些土地的發展潛力。

由於香港房屋委員會(房委會)在重建高樓齡公共屋邨方面,有清晰路向及政策,是次地區研究的範圍並沒有覆蓋區內的公營及資助房屋,包括其範圍內的麗閣邨、蘇屋邨和元州邨,以及其他資助房屋樓宇。然而,研究團隊將會與房委會溝通,確保地區的研究規劃,與資助房屋及其周邊地區的發展,能相互協調。

是次研究將分為六個步驟,以整全地制訂切合深水埗區的市區更新大綱藍圖,六個步驟依次序為︰(一)基線研究及分析;(二)規劃重整的機遇與限制,尋找市區更新潛力地區;(三)制訂規劃設計大綱及市區更新發展概念藍圖;(四)進行技術性評估;(五)提交最終報告;以及(六)推行市區更新行動計劃。若是次地區研究報告獲政府採納,市建局會按報告擬定的方向逐步推展區內的市區更新工作。

多元方式諮詢 了解不同持份者意見 

今次研究的其中一個重點,是希望收集當區持份者、團體及專業人士對更新此區的意見和期望,以納入在地區的更新規劃中考慮。在完成意見收集後,團隊會將資料轉化為數據,整合在市建局的「市區更新資訊系統」內,並與區內的土地用途、道路規劃、樓宇分布和狀況、休憩空間及社區設施等情況,一併分析,制定規劃及重整方案,最後為該區訂定具體的更新大綱發展概念藍圖。

因此,今次研究我們擬議採用以多元化的收集意見方式,讓當區持份者一同參與。納入基線研究的地區意見調查工作,包括以問卷形式,收集研究範圍內、樓宇樓齡達30歲或以上的業主,他們對單位內部、樓宇結構及附近居住環境的意見。

是次問卷的其中一個焦點,是我們以圖文並茂、簡單易明的方式,向業主了解單位內部的分間情況及破舊程度,讓研究團隊能夠除了知悉樓宇公用地方的狀況外,更預先掌握單位內部的使用和耗損資料,作為制定更新項目優先次序的其中一項參考。

web photo問卷以圖文並茂及提供不同選項的方式,讓業主容易理解和提供資料。

除向業主發出問卷外,研究團隊亦會在深水埗街頭進行「深水埗地區意見調查」,了解市民對深水埗舊區更新的看法。隨後,亦會邀請相關政府部門及團體參與聚焦小組會議或工作坊討論,了解他們對更新深水埗舊區的規劃機遇和挑戰的見解。

市建局已委託顧問公司進行上述的地區意見調查,相關工作於今個月內逐步展開,預期於四個月內完成。

地區為本 彰顯深水埗區獨有的地區特色及文化

深水埗是香港最早發展的地區之一,隨着時間的推移,深水埗的街道展現出不同的特色和面貌。

在1950至60年代,於汝州街、南昌街、基隆街一帶,有不少與布疋及製衣相關的店舖聚集經營;直到1980年代,鴨寮街一帶開始有商販售賣電子零件、電訊和數碼等產品;及至2010年代,大南街一帶逐漸開始有文化創意產業及咖啡館營運,近年更成為青年人「打卡」熱點。

web photo近年有不少文化創意產業及咖啡館於大南街一帶開店,形成獨特的地區文化。

此外,政府在2018年宣布落實深水埗設計及時裝基地項目,預留市建局通州街/桂林街「需求主導」發展項目五層面積共約3,600平方米的商業樓面給項目營運,以培育青年設計師、時裝設計師和初創企業,同時帶動地區經濟發展。

為支持此項目,市建局早年在發展項目的建造階段前,已向設計及時裝基地項目的營運機構香港設計中心,了解項目的營運計劃及在建築硬件上的需要,讓市建局能提供適切的建築設計和硬件配套。考慮到深水埗設計及時裝基地項目需時推展,市建局預算將與香港設計中心簽訂10年的合約,並以低於市場價格將該五層的商業基座租予營運者,以支持項目的長遠發展,並帶動地區的經濟發展。

除上述的街道特色及文化,以及時裝業的發展之外,深水埗區內亦有不少歷史建築,包括於2021年獲古物諮詢委員會評為一級歷史建築的「主教山配水庫」。由於其位置緊接研究範圍的東沿,因此,市建局團隊亦會研究如何協調主教山周邊地區土地用途的規劃,加強主教山與周邊地區的連接,以配合深水埗區的整體發展。

為此,顧問團隊會進行包括「地區文化及特色街道」、「時裝行業」以及「主教山周邊地區」三個專題研究,從規劃層面,探討彰顯深水埗區原有的地區特色和文化,期望得出合適的方案並融合於更新發展的概念藍圖內,為舊區更新注入新元素和活力。

多方合作 攜手解決市區更新問題

為更新舊區展開地區研究、制定發展大綱藍圖,只是解決舊區老化的第一步,但亦是重要的一步。然而,改善舊區的居住環境和整體面貌,並非只屬市建局的工作或單靠市建局的資源去承擔。

市建局繼「油旺研究」之後,應政府邀請為深水埗及荃灣牽頭開展地區規劃研究,有關研究工作要取得成效、促成舊區的更新,社會不同的持份者,包括政府、業主及地區人士、專業團體和機構等的衷誠合作,亦至為重要。

市建局即將展開深水埗地區研究的第一階段地區意見調查,我在此呼籲收到問卷的業主、在街上獲邀調查的市民,以及不同界別的專業團體,都能積極參與,向研究團隊提供意見,讓研究結果更能切合地區所需,加快深水埗舊區市區更新工作。