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專欄

陳家佩: 善用新規劃工具 公私協作加快舊區重建(刊登於《明報》)

行政長官在今年的《施政報告》中,接納市建局在「油旺地區研究」所提出的建議,包括涵蓋整個油麻地和旺角舊區的市區更新概念藍圖,以及「轉移地積比」及「街道整合」等新規劃工具。筆者作為市建局油尖旺分區諮詢委員會主席,了解舊區內樓宇及城市環境「雙老化」問題嚴重,亟需透過更新,改善居民的生活。我樂見這些具前瞻性的建議得到政府支持,並期望透過民、官、商的協作,加快油旺區市區更新的步伐。

筆者亦留意到部分社會意見,認為油旺研究提出的市區更新願景,將舊區轉化成一個宜居和可持續的都市核心,非常值得期待,只是目前公布的方案尚欠具體的執行細節和行動計劃。筆者希望藉這篇文章,從開展項目、落實規劃和檢視法規3 個層面,為實現市區更新藍圖建議短、中、長期的行動綱領。

短期開展先導項目 試用新規劃工具

油旺市區更新概念藍圖提出了5 個發展節點,它們均位處策略性位置,交通便利,與港鐵站的距離屬可步行範圍內,可以成為匯聚人流、物流、經濟活動的核心點,並能藉着重建重新規劃土地用途,釋放土地的發展潛力,新規劃成集住宅、商業、社區設施和休憩用地於一體的綜合地標。此外,發展節點可重整土地、道路規劃和行人網絡,改善行人連繫和步行環境,並提供更多休憩用地、社區設施和公眾泊車位等,改善整體環境。

我認為,市建局應先行挑選一至兩個節點,更詳細規劃和設計,以及做交通、基建配套等技術可行性研究,以期盡快將合適的項目納入業務綱領,並定下執行的時間表,這將會是居民所期盼的。

所挑選的區域應符合以下條件:

(1)範圍面積要夠大,參考市建局過去在土瓜灣、深水埗和觀塘的重建項目,每個項目的地盤面積應具相當規模,增加項目的效益和加快舊區的重建步伐;

(2)涵蓋部分受規劃限制或重建潛力非常有限的土地,以率先測試應用轉移地積比和街道整合等新規劃工具,增加地盤可建的總樓面面積,增加區內住宅單位供應和商場、社區設施的供應外,亦帶來規劃裨益,並為私人主導的重建項目應用新規劃工具提供經驗參考;

(3)涉及老舊的社區設施和閒置的政府土地等未地盡其用的土地資源,以「一地多用」模式作重新規劃和整合,發揮土地的發展潛力,增加對社區的裨益。

制定清晰規劃指引 促進私人主導重建

市建局在未來數年,要處理九龍城、旺角、兩個公務員合作社樓宇重建試點等多個早前開展、涉及數千個單位的收購及安置補償項目;亦要自行發展大坑西邨及煥然懿居二期兩個首置項目,需要動用高達1000 億元的資金,若獨力在油旺推行多個大規模的重建項目,將對市建局造成相當沉重的財務承擔。

故此,我認為中期的執行方向,是將油旺的市區更新概念藍圖與現行規劃機制整合。具體而言,市建局應與政府相關政策局及部門合作,藉着修訂相關區域的分區計劃大綱圖,訂明不同發展節點的具體範圍、土地用途、重建項目的最高發展密度、新規劃工具的執行細節、所需興建的公共設施以至改善地區連接性和步行環境的具體方案等,為私人主導的重建項目,提供清晰的規劃框架,從而提高私人參與的誘因,和制定明確又可行的業務方案(business case),激活油旺區的更新機遇。

長遠檢視規劃政策 應用到其他舊區更新

長遠而言,油旺並不是全港唯一需要更新的地區,市區老化的情况,早已從旺角、油麻地、深水埗等部分較早開發的地區,蔓延至港九多個地區以至新市鎮。筆者十分認同施政報告提出,邀請市建局參考油旺研究,在荃灣和深水埗展開同樣的地區研究,促進其他舊區的更新。

筆者在港島南區服務多年,我留意到南區的市區更新步伐亦十分緩慢。重建方面,城規會在2000 年代分階段修訂香港仔及鴨脷洲的分區計劃大綱圖,將香港仔海傍道、田灣徑及鴨脷洲海旁一帶約3.5 公頃的昔日工業用地,改劃作住宅用途,希望透過重建逐步淘汰區內工廈,然而,在過去20 年,只有4 個住宅項目落實發展;樓宇復修方面,根據市建局在樓宇復修新策略研究的分析,南區內共有約2300 幢商住綜合樓宇,當中超過六成的樓齡超過30年,需要驗樓,並籌組合適的維修工程,改善樓宇安全;至於樓齡超過50年的樓宇更超過200 幢,部分屬於「三無大廈」,樓宇狀况普遍較差,缺乏管理。筆者認為,若要加快該區的重建及樓宇復修工作步伐,正正需要如油旺研究以規劃為本的思維,以及推廣樓宇復修的新策略。

結合躍動港島南計劃 促進南區加快更新

行政長官去年發表的《施政報告》提出「躍動港島南」(「躍南」)計劃,制定了南區的未來發展概念藍圖,以改善城市環境和釋放土地的發展潛力,這與市建局在「油旺地區研究」提出的規劃願景不謀而合。然而,「躍南」計劃的規劃重點在重整海洋公園周邊的政府設施用地、活化黃竹坑工業商貿區和改善鴨脷洲海濱的暢達性,至於針對香港仔、田灣和鴨脷洲大街一帶等舊樓群較為集中的地區,「躍南」計劃並沒有提出具體的市區更新建議。

筆者建議政府相關部門,參考油旺研究的建議和新規劃工具,將市區更新這項元素,融入「躍南」計劃的整體發展目標,擴大「躍南」的成效和裨益;除此以外,市建局可加強向相關業主推廣進行樓宇維修以至預防性維修的意識。筆者知悉,市建局已按照一套「持份者為本」的推廣策略,向全港單位業主、舊樓法團和物業管理公司等持份者,進行針對性的推廣活動,而市建局建立的「樓宇復修平台」亦會配合相關推廣工作,持續深化內容。我鼓勵業主善用市建局的樓宇復修資源,包括參與各項樓宇復修資助計劃,和使用各項專業技術支援服務,主動勘察樓宇,適時保養和維修,緩減老化的速度。

油旺研究正為南區及其他舊區的市區更新,產生催化作用。我期望政府、樓宇業主和發展業界,能夠把握舊區更新的新機遇,隨着發展潛力的增加和新規劃工具的應用,以更大信心投放資源,結合公私營界別的力量,加快舊區更新,締造「雙贏」。

作者是市建局非執行董事
陳家佩