市建局預留逾150億元推行首個「融合策略」市區更新項目
我在上篇的網誌，提出日後需要應用「融合策略」這種更宏觀的模式，融合重建、復修、保育及活化四項市區更新策略於更新項目的規劃內，以全面處理舊區樓宇老化、社區設施過時及不敷應用、街道和步行環境欠佳，交通擠塞及環璄衛生等問題。在剛過去的星期五，市建局團隊根據這套「融合策略」模式，宣布啟動首個以該策略推動的市區更新項目—九龍城「龍城」區衙前圍道／賈炳達道發展計劃（KC-017項目）。
「融合策略」策動的市區更新方案涉及非常大的範圍。在重建發展工作方面，將整合KC-017和鄰近市建局的啟德道／沙浦道（KC-015）兩個項目，發揮協同效應，對舊區土地進行更具高效益的規劃重整，並協助政府興建新的社區和基建設施，提升居民生活質素和已建設環境。我們更首次應用從油旺地區研究得出的新規劃工具，包括應用轉移地積比和「住宅與非住宅地積比互換」，以騰出地面作綠化空間，並營造小街小舖佈局，同時釋放土地的發展潛力，增加住宅單位的供應。
此外，市建局揉合復修工作，針對該兩個重建項目附近不同樓齡的樓宇，與相關業主商議一套針對性的維修方案，為他們提供適度的財政資助和技術支援，改善樓宇狀況；與此同時，應用活化策略，藉機重整項目附近賈炳達道公園的佈局，注入新的設計元素和提升設施標準；另外，打鼓嶺道休憩公園亦會作優化，並與重建項目內的休憩空間整合成一個具規模的門戶廣場，加強與啟德發展區的連接。市建局為活化上述重建項目範圍以外休憩用地的面積，達40,000平方米。
因應「龍城」區市區更新計劃的規模和工作範疇遠超一般重建項目，市建局將預留超過150億元，在未來10年推行這項計劃。
單靠拆樓重建 無法達致地區願景
在開展日下午，我亦前往項目場地了解凍結人口調查工作的情況。我留意到居民和地區持分者對重建項目反應正面，支持通過重建解決困擾地區多年的問題，居民亦有機會搬遷以改善居住環境。他們對舊區更新抱著多項願景，包括改善街道環境、增加地區設施，強化原有的地區文化特色，以至提升新舊區的連接等。但在實踐這些願景時，我們必須面對區內已建設環境對進行更新的局限，並就此作整全的規劃和執行方案，方能將居民的願景實現。
市建局行政總監韋志成在KC-017項目場地了解凍結人口調查工作和地區現貌。
事實上，雖然「龍城」區自啟德機場搬遷後已經撤銷針對新建樓宇的高度限制，但礙於「龍城」區網格式的街道設計，以及部份舊樓涉及「One-house」限制性契約等問題，令私人發展商傾向選擇部份地契限制較小、不涉及支付補地價和規劃程序較簡單的地盤進行重建，形成零散分佈、獨立發展的單幢式住宅項目。這類單幢式項目的地盤面積細，大部份少於1,000平方米，沒有空間設置停車位，加劇區內缺乏公眾車位的問題，令違例泊車及路面擠塞問題愈趨嚴重。再者，個別發展項目的樓宇佈局缺乏協調，難以透過更佳的規劃，擴闊樓宇間距、提供綠化休憩空間和擴闊行人路，以及增設社區設施等的社區裨益。
再者，這類私人主導的單幢式項目只會以「見縫插針」式出現，加劇「龍城」區規劃「碎片化」的情況，這將對整個小區造成不能逆轉的規劃限制，日後再難以進行具規模和效益的市區更新工作。
規劃主導 克服挑戰
面對更新「龍城」區的挑戰，市建局引用「規劃主導」的模式，宏觀地作地區規劃、重整布局，克服規劃上的挑戰。
針對交通擠塞和違例泊車的情況，市建局將地盤整合，以創造條件拓展具規模的地下空間，興建地下停車場。KC-017項目將提供360個公眾泊車位，連同KC-015項目擬建的停車場，兩個項目合共提供約660個公眾泊車位，相當於現時小區路邊泊車位總數約2倍。
除了公眾泊車位，日後兩個發展項目亦根據交通評估的結果，並按政府訂明的規劃標準，額外提供超過1,200個供住宅、商舖及社區設施使用的附屬泊車位，滿足住戶車主及訪客，以及商業經營者的泊車需求。新增的泊車位將解決現時舊樓和商業設施因欠缺停泊車位，以致居民、訪客及臨街商舖要爭用小區路邊公眾泊車位，導致雙行、甚至三行泊車的問題。
另外，我們將衙前塱道和南角道這兩段街道納入主地盤的範圍，連同搬遷社區設施後騰出的土地，進行大範圍的土地重整和重新規劃。主地盤將適度放寛地盤的高度限制，增加建築設計上的彈性及建築物的間距，以騰出寬闊的地面空間，將衙前塱道及南角道改劃成綠化行人步道和市集廣場等。行人步道兩旁將提供臨街商舖，重塑特色商店和食肆林立的街道氛圍，而廣場及綠化步道更可用作舉辦傳統節慶及富地區文化特色的活動，強化地區特色，促進傳承該區的非物質文化遺產。
在重置地區設施方面，市建局考慮了九龍城區議會提出易地重置九龍城街市和毗鄰地區設施的意見，建議改劃賈炳達道公園部份用地作社區設施用途，以「一地多用」的模式興建一棟新政府綜合大樓。該計劃可讓受影響的公共服務日後無縫過渡至新大樓，解決重建社區設施對居民造成不便的難題。新大樓的規模是現時社區設施的三倍，將會按食環署屆時的標準重置街市，提升設備（例如安裝冷氣）和擴大檔位面積；新大樓亦創造更多空間增設社區會堂等新設施。
主地盤設市集廣場，連接新政府綜合大樓。（初步規劃構想圖）
應用新規劃工具 釋放土地潛力
團隊在制定規劃藍圖時，應用在早前完成的油旺地區研究中提出並得到政府支持的新規劃工具，提升市區更新方案的執行彈性，實現規劃效益。
市建局建議降低東面地盤的密度，只會興建一幢低座商業建築，支援廣場的商業活動。東面地盤大部份地積比將在滿足各項技術評估和要求之下，轉移至主地盤，增加住宅發展樓面面積及未來住宅單位的供應。
為了加強舊區與啟德區的的連接性，東面地盤在轉移地積比後騰出的空間，建設一個「門戶廣場」，配合毗鄰沙浦道項目擬建的地下廣場，和活化後的打鼓嶺道公園，整合成一個大型的空間，與啟德區對接；此外，亦為該處一列涵蓋超過70條巴士線的巴士站，提供更寬闊的集散空間，改善市民往來「龍城區」的可達性。
門戶廣場以較低密度規劃，結合休憩空間及商業設施，加強與啟德發展區的連接。
（初步規劃構想圖）
另一方面，在目前九龍城的規劃大綱圖下，住宅和非住宅的准許地積比上限分別是7.5和1.5。為保留「龍城區」小街小舖的特色，我們亦應用「住宅和非住宅地積比互換」這新的規劃工具，將兩者的地積比上限調整成8和1，適量減少商業樓面面積及體積，並避免「蛋糕式」的商業基座設計，以營造臨街小舖的佈局，強化特色店舖林立的地區形象。
為重建項目外的樓宇設施進行保育活化 深化規劃裨益
在「融合策略」下，市建局因應九龍城區議會建議提升賈炳達道公園設施的意見，藉機一併重整公園佈局，增設綠化行人走廊以加強新綜合政府大樓與美東邨的連接；另一方面，亦改善「龍城」區通往寨城公園的暢達性，包括探討在寨城公園南門前方的休憩用地增設廣場設施，彰顯其作為九龍城區歷史文化遺產的重要性。
賈炳達道公園的活化計劃，配合重建項目內各項綠化及擴闊行人路等措施，將連成一個由美東邨、九龍寨城公園、賈炳達道公園、新重建項目至啟德發展區的一體化綠化步行空間，使綠化元素可從原有的公園範圍，全方位伸延至住宅林立的龍城舊區，改善整體居住環境。
至於保育工作，市建局已聘請保育建築師，就小區內所有唐樓作初步評估，當中數幢唐樓建築位於主地盤內，目前未有歷史建築評級，我們待項目獲得批准後，會為這些建築物進行較深入的建築評估，研究如何修復和活化，以保留其建築特色，並融入周邊的行人步道及商舖。
首度應用小區復修策略 做好預防性樓宇保養
市建局會在龍城區將首度試行「小區規劃復修」模式，為南角道至打鼓嶺道一帶不同樓齡、不同樓宇狀況的樓宇，從驗樓、公用地方維修和外牆飾面更新，以至日後的預防性保養安排等，提出全面而針對性的解決方案，提升這一帶樓宇狀況的保養、延長樓宇壽命。
根據市建局進行的樓宇狀況初步調查，研究範圍內約有40幢私人樓宇，超過一半的樓齡已屆40歲，需要進行驗樓和維修。為此，市建局除會為有關樓宇業主提供適度的財政資助和技術支援，協助業主為樓宇公用部分進行檢驗及修葺工程，包括修補老化破損的大廈結構和外牆、更換和提升消防安全、排水和電力裝置等；更會為業主提供外牆設計，鼓勵業主為外牆飾面進行更新，以配合周邊街道改善及打鼓嶺道公園活化工程，建立小區的獨特形象。
至於一些近年剛完成復修或未有即時復修需要的樓宇，例如近幾年才建成的單幢式宅項目，我們留意到這些樓宇已成立業主組織和聘請管理公司，負責大廈維修和保養，然而，這些大廈或許欠缺針對大廈的全面預防性保養計劃。因此，市建局將向這類樓宇推廣預防性維修的各項措施，例如協助業主制訂定期保養計劃，詳細列出大廈未來5至10年有需要進行的檢查及維修工程項目、所涉及的工程費用估算等，讓業主為日後的維修作好計劃及財政儲備。
與此同時，我們鼓勵現有樓宇的業主設立維修儲備基金，為維修及改善工程未雨綢繆，其中一個研究方向，是提供財政誘因，包括在業主為維修儲備基金作供款的初期，由市建局提供額外的基金存款利息，增加業主為樓宇保養儲錢的積極性。
研究範圍內亦有接近30幢年長而未有物業管理公司管理的「單幢式樓宇」，每幢的單位數目只有十多伙，即使每戶業主每月願意負擔數百元管理費，加起來亦只得數千元，不足夠支付保安、清潔、保養等日常管理支出和管理公司的行政成本。針對這個情况，市建局已聯絡專責物業管理的專業組織，研究如何能應用「聯廈聯管」的概念及科技以控制成本，例如應用5G網絡，將閉路電視、大閘門鎖和對講機系統連結至雲端平台方便作遠程監控，以減省管理員長駐大廈的需要，促成各「單幢式樓宇」業主，共同聘用一間物業管理公司，實行「聯合式」管理，共同分擔固定成本，令樓宇管理達至規模經濟效益及較具靈活性。
市區更新與發展重建有根本性分別
推行KC-017項目需要收購約1,000住宅單位和100間地舖的業權，涉及的收購支出超過100億元，並就新政府綜合大樓的建造、推廣復修以及執行保育和活化工作，額外超過50億元的開支。這份對舊區更新的承擔，充份反映市建局的資源取諸社會，亦用諸社會，以達致提升市區更新成效、改善舊區整體生活環境和市民居住質素為目標，與一般發展商所進行的重建，有根本性的分別。市建局在未來將會在其他舊區推行更多「融合策略」的項目，我期望地區人士對「融合策略」項目給予支持和肯定。
