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行政總監網誌《摯誠.志成》

廣聽意見 深化設計 與民攜手活化龍城區

市建局在成立之初,集中資源處理從土地發展公司接手的項目,重建樓宇狀況較差、極待重建的舊樓群。這種以項目為主導的執行模式,在加快協助居民改善生活的層面來說,發揮了一定的成效;然而,這模式令市建局較為接近「樓宇重建局」。

及至近年,市建局團隊以「規劃主導」取代「項目主導」,將大範圍的舊區作重新規劃,充分運用土地,提升重建潛力,大規模改善已建設環境,增加市區更新的社會效益。這「規劃主導」的大範圍更新模式,更為貼合「市區重建局」的名稱和成立宗旨。

因應此「規劃主導、地區為本」的方針,市建局團隊先後於土瓜灣、深水埗和九龍城等地區推行規模龐大的市區更新計劃,並制定更廣、更遠的規劃目標。不過,要完成一個規模龐大的重建計劃,必需經過一個過程,當中需要因應地區內不同樓齡、樓宇狀況、佔用性質、市建局本身的資源儲備和計劃等不同因素,在促成整體地區性的更新過程中,透過融合市區更新的不同手法,包括小區更新、小區復修及地區環境設施的活化,促進新舊環境的融合。我認為,這才是「市區重建局」英文名稱內“Renewal” 的意義,亦是《市區重建局條例》和《市區重建策略》對市區更新的原意。

為達致此目標,市建局最近更於九龍城「龍城區」規模較大的重建計劃範圍,以試點模式推行「融合策略」的更新工作。在這策略下,地區性的更新不僅限於推行重建項目,提升地區環境和打通新舊區連接;我們更藉著試行「小區復修」先導計劃,鼓勵業主由外至內做好樓宇公用地方和單位內部維修保養,延長樓宇壽命;另一方面,透過保育和活化工作,改善地區設施、街道環境及保存地方特色等,促進新舊建設環境的融合。

舉辦社區參與活動   200人提供意見

由於「融合策略」涉及需要更新和活化的城市硬件設施眾多,涵蓋樓宇、街道、政府設施、店舖以至單位室內部份等多元化的建築物,涉及的持份者眾多,包括政府部門、私人物業業主、店舖經營者、當區以至區外的市民。

因應活化工程範圍廣泛,為促進與各持份者溝通,市建局特意聘請顧問,自今年5月開始,舉辦不同形式的社區參與活動,包括工作坊、小組討論及焦點訪談等,協助團隊收集持份者的意見,並從中發掘龍城區獨有的地區特色元素,整合及歸納成活化設計主題。

市建局與顧問組成的團隊至今已舉辦了多場工作坊和小組討論,參與人數超過200人,團隊計劃在明年上半年制定具體設計方案,進一步與不同持份者商討,爭取三年內分階段完成小區更新及活化的工程。

融合活化模式    提升地區設施

顧問整理在過去5個多月經諮詢的不同意見,集中就項目如何達致「提升設施」、「保存特色」,「促進融合」這三大課題,作進一步深化研究。

在提升龍城區的地區設施方面,市建局將協助政府為鄰近太子道東的打鼓嶺道休憩花園進行活化工程,並配合毗鄰市建局衙前圍道/賈炳達道發展計劃(KC-017項目)的東面地盤和啟德道/沙浦道發展計劃(KC-015項目)擬建的地下廣場,以一體化的城市設計,整合成寬廣的門戶廣場,提升該區的休憩空間設施水平。

在過去多月的社區參與活動中,持份者的反應正面,樂見他們踴躍表達意見,為更新和活化龍城區出一分力。舉例說,一些居民指出區內屬於舊式的網格街道設計,部分路面失修不平,加上入夜後缺乏足夠照明,步行環境欠佳,他們建議可加強後巷照明,同時修復路面地磚,改善整體步行體驗,以及目前打鼓嶺道休憩花園兒童遊樂設施可再優化。

此外,市建局亦協助政府改善和美化由南角道至打鼓嶺道之間的行人路和樓宇後巷,並透過地區營造手法,將該區的歷史文化深化成特色主題,融入區內的地面設施,初步考慮包括行人路欄桿、街燈和地磚等;與此同時,我們更會為大廈業主提供資助,美化樓宇大廈外牆、地下大堂、鐵閘以至私人商舖店面等,提升街區的整體面貌,與毗鄰新發展項目做到新舊交融的效果。

由於上述休憩花園和街道設施隸屬不同政府部門,市建局得到民政事務總署的協調,與康樂及文化事務署、路政署、運輸署,以及土木工程拓展署等多個部門成立工作小組,將會跟進及探討相關設施設計的可行性,及街道活化工程的審批和施工。

我想藉此感謝九龍城民政事務處、九龍城區議會正、副主席及相關議員對市建局推行「融合策略」試點計劃的支持。我期望在一眾部門和地區持份者的配合下,活化工作能順利進行。

與地區人士深入交流    保存地區特色

在保存地區特色方面,地區人士的意見至為重要。為此,我們舉辦工作坊,邀請區內不同界別人士,包括大廈業主、居民、商舖經營者和區議員參與。我們亦因應「龍城區」具有豐富的歷史文化特色,邀請多位歷史和建築學者加入,與居民一起遊走「龍城區」不同角落,了解地區的風貌特色、民生經濟發展等,並聽取學者從歷史和城市設計角度的專業意見,讓交流意見的領域更廣闊和深入。

團隊還留意到,港鐵屯馬綫通車後,「龍城區」陸續有一些新式店舖進駐,當中不乏年青人喜歡到訪的「打卡」餐廳或咖啡店,故此亦特別與區內中學合辦一場工作坊,邀請年青人就活化龍城區的方案提出創新意念,探索各種更新活化方案的可行性。

web photo團隊到區內中學舉辦工作坊,學生透過小組討論,列出對「龍城區」活化方案的不同議,並加以歸納和整合成創新的設計主題。

另一方面,「龍城區」蘊藏豐富的餐飲及潮泰文化,一直有「小泰國」和「小潮州」的稱號,走進大街小巷,潮、泰特色小店林立,每年還舉辦不少特色節慶活動,例如潮州盂蘭勝會、泰國潑水節等,這些歷史傳統和街頭文化皆由人而生。

為此,市建局亦從小商戶經營者的需要出發,探討保存地區獨有文化的措施,並促進他們在項目重建後的凝聚力,達致已更新社區的持續發展。考慮到不少商戶日間忙於經營,未必可以親身出席工作坊或焦點小組,故此團隊配合他們的營業情況,在非繁忙時段逐一上門探訪,亦因應部分泰式餐館的泰裔經營者不諳中文,團隊亦安排了傳譯員一起落區協助溝通。

web photo 團隊走訪區內不同食肆(),包括一些泰國餐館(右),與經營者深入訪談,了解他們的經營情況和對日後活化方案的意見

據我們統計,在「小區復修」先導計劃範圍內,約有80多間經營餐飲、濕貨、日用品等不同業務的商戶,團隊在過去數個月已經與當中大約一半的營運者訪談,深入了解他們對主題特色融入街道活化、美化後巷以至翻新大廈外牆及商舖店面的意見。受訪的商戶普遍認同以統一的設計主題美化街區內不同硬件,他們表示可考慮作相應配合,提升小區的形象;顧問團隊亦將研究增設特色路牌,以便利路人辨識街道和各個特色店舖,吸引區內、外的市民前往「龍城區」,帶動消費。

另一方面,我們亦主動聯絡區內不同的組織,包括有潮汕背景的九龍城潮僑盂蘭會、在區內為泰裔人士提供服務的基督教宣道會泰人恩福堂、熟悉區內地區事務的九龍城區街坊福利會等,了解他們近年舉辦節慶活動的執行情況,並探討日後如何促進活動的持續發展,傳承歷史文化。

受訪的地區組織指出,大部分傳統節慶活動,包括泰國供僧文化、潑水節、天后巡遊等,都在街道舉行,成功的基本要素之一是區內設有暢達易行的行人網絡,街道之間要互相扣連,讓巡遊隊伍沿途可經過不同特色商戶和觀光景點,可讓遊客和居民聚集和觀賞,帶動整個小區的節日氣氛。他們亦冀盼重建項目落成後,可提供更多元化的活動場地,增加活動營運者的選擇,提升執行的靈活性。

除了保存潮泰文化外,部分參與者亦提及區內人情味濃厚,還蘊藏著不少「小城故事」,活化後可邀請街坊舉辦導賞團、展覽等活動,向區內人士細說小區的歷史,增強人與人、人與社區之間的連繫,促進社區共融。

我感謝「龍城區」內各持份者在這個社區參與活動過程中,提供了具參考價值和創新的意見。團隊將在未來兩個月,繼續舉辦更多宣傳活動和居民諮詢活動,推廣「融合策略」下在「龍城區」進行地區活化的理念,並將所收集到的意見,深化成統一的設計主題,再就各項目進行詳細的技術可行性研究。

結合「小區復修」及活化模式   促進新舊環境融合

至於促進新舊環境融合層面,市建局在上月推出的「小區復修」先導計劃,在協助大廈業主進行樓宇復修之餘,更將進一步配合小區特色設計主題,美化其大廈的外牆、大閘和簷篷等不同地方,融入活化後的小區街景,達致城市景觀一體化的效果。

樓宇復修團隊已在上月底舉辦簡介會,向區內業主簡介「小區復修」先導計劃內容,共有50多名業主出席。參與業主對該計劃初步反應正面,市建局會繼續與有關業主就復修和美化工程的執行細節作進一步解說,協助業主就籌組相關工程取得共識。

市建局推行「融合策略」是一項嶄新的嘗試,由於涉及需要更新的城市硬件設施規模龐大,並影響眾多地區持份者,相對單一推行上述任何一項市區更新工作範疇,需要顧及的層面更為廣泛,在持份者溝通、資源安排、釐定工程範圍和設計主題以至施工協調等方面的執行難度亦倍增;而「融合策略」下的措施能否成功推行,最重要的,是所有持分者的支持和參與。

儘管如此,市建局團隊將盡最大努力凝聚地區共識,加強與各部門、業主、地方組織和商舖經營者協作,促成「龍城區」妥善而整全的規劃、土地重整和活化更新;並致力促進地區特色和社區網絡等建築物與人和地連結的元素,以彰顯龍城區的獨特文化生活面貌,實現改善龍城區居住環境、締造更優質、宜居和新舊交融社區的願景。

我們將會檢討在「龍城區」推行「融合策略」試點計劃的經驗和成效,並優化當中的執行細節,以便日後將「融合策略」推廣至其他舊區更新計劃,貫徹「市區更新」“Urban Renewal”的意義和目標。