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行政總監網誌《摯誠.志成》

广听意见 深化设计 与民携手活化龙城区

市建局在成立之初,集中资源处理从土地发展公司接手的项目,重建楼宇状况较差、极待重建的旧楼群。这种以项目为主导的执行模式,在加快协助居民改善生活的层面来说,发挥了一定的成效;然而,这模式令市建局较为接近「楼宇重建局」。

及至近年,市建局团队以「规划主导」取代「项目主导」,将大范围的旧区作重新规划,充分运用土地,提升重建潜力,大规模改善已建设环境,增加市区更新的社会效益。这「规划主导」的大范围更新模式,更为贴合「市区重建局」的名称和成立宗旨。

因应此「规划主导、地区为本」的方针,市建局团队先后於土瓜湾、深水埗和九龙城等地区推行规模庞大的市区更新计划,并制定更广、更远的规划目标。不过,要完成一个规模庞大的重建计划,必需经过一个过程,当中需要因应地区内不同楼龄、楼宇状况、占用性质、市建局本身的资源储备和计划等不同因素,在促成整体地区性的更新过程中,透过融合市区更新的不同手法,包括小区更新、小区复修及地区环境设施的活化,促进新旧环境的融合。我认为,这才是「市区重建局」英文名称内“Renewal” 的意义,亦是《市区重建局条例》和《市区重建策略》对市区更新的原意。

为达致此目标,市建局最近更於九龙城「龙城区」规模较大的重建计划范围,以试点模式推行「融合策略」的更新工作。在这策略下,地区性的更新不仅限於推行重建项目,提升地区环境和打通新旧区连接;我们更藉著试行「小区复修」先导计划,鼓励业主由外至内做好楼宇公用地方和单位内部维修保养,延长楼宇寿命;另一方面,透过保育和活化工作,改善地区设施、街道环境及保存地方特色等,促进新旧建设环境的融合。

举办社区参与活动   200人提供意见

由於「融合策略」涉及需要更新和活化的城市硬件设施众多,涵盖楼宇、街道、政府设施、店铺以至单位室内部份等多元化的建筑物,涉及的持份者众多,包括政府部门、私人物业业主、店铺经营者、当区以至区外的市民。

因应活化工程范围广泛,为促进与各持份者沟通,市建局特意聘请顾问,自今年5月开始,举办不同形式的社区参与活动,包括工作坊、小组讨论及焦点访谈等,协助团队收集持份者的意见,并从中发掘龙城区独有的地区特色元素,整合及归纳成活化设计主题。

市建局与顾问组成的团队至今已举办了多场工作坊和小组讨论,参与人数超过200人,团队计划在明年上半年制定具体设计方案,进一步与不同持份者商讨,争取三年内分阶段完成小区更新及活化的工程。

融合活化模式    提升地区设施

顾问整理在过去5个多月经谘询的不同意见,集中就项目如何达致「提升设施」、「保存特色」,「促进融合」这三大课题,作进一步深化研究。

在提升龙城区的地区设施方面,市建局将协助政府为邻近太子道东的打鼓岭道休憩花园进行活化工程,并配合毗邻市建局衙前围道/贾炳达道发展计划(KC-017项目)的东面地盘和启德道/沙浦道发展计划(KC-015项目)拟建的地下广场,以一体化的城市设计,整合成宽广的门户广场,提升该区的休憩空间设施水平。

在过去多月的社区参与活动中,持份者的反应正面,乐见他们踊跃表达意见,为更新和活化龙城区出一分力。举例说,一些居民指出区内属於旧式的网格街道设计,部分路面失修不平,加上入夜后缺乏足够照明,步行环境欠佳,他们建议可加强后巷照明,同时修复路面地砖,改善整体步行体验,以及目前打鼓岭道休憩花园儿童游乐设施可再优化。

此外,市建局亦协助政府改善和美化由南角道至打鼓岭道之间的行人路和楼宇后巷,并透过地区营造手法,将该区的历史文化深化成特色主题,融入区内的地面设施,初步考虑包括行人路栏杆、街灯和地砖等;与此同时,我们更会为大厦业主提供资助,美化楼宇大厦外墙、地下大堂、铁闸以至私人商铺店面等,提升街区的整体面貌,与毗邻新发展项目做到新旧交融的效果。

由於上述休憩花园和街道设施隶属不同政府部门,市建局得到民政事务总署的协调,与康乐及文化事务署、路政署、运输署,以及土木工程拓展署等多个部门成立工作小组,将会跟进及探讨相关设施设计的可行性,及街道活化工程的审批和施工。

我想藉此感谢九龙城民政事务处、九龙城区议会正、副主席及相关议员对市建局推行「融合策略」试点计划的支持。我期望在一众部门和地区持份者的配合下,活化工作能顺利进行。

与地区人士深入交流    保存地区特色

在保存地区特色方面,地区人士的意见至为重要。为此,我们举办工作坊,邀请区内不同界别人士,包括大厦业主、居民、商铺经营者和区议员参与。我们亦因应「龙城区」具有丰富的历史文化特色,邀请多位历史和建筑学者加入,与居民一起游走「龙城区」不同角落,了解地区的风貌特色、民生经济发展等,并听取学者从历史和城市设计角度的专业意见,让交流意见的领域更广阔和深入。

团队还留意到,港铁屯马綫通车后,「龙城区」陆续有一些新式店铺进驻,当中不乏年青人喜欢到访的「打卡」餐厅或咖啡店,故此亦特别与区内中学合办一场工作坊,邀请年青人就活化龙城区的方案提出创新意念,探索各种更新活化方案的可行性。

web photo团队到区内中学举办工作坊,学生透过小组讨论,列出对「龙城区」活化方案的不同议,并加以归纳和整合成创新的设计主题。

另一方面,「龙城区」蕴藏丰富的餐饮及潮泰文化,一直有「小泰国」和「小潮州」的称号,走进大街小巷,潮、泰特色小店林立,每年还举办不少特色节庆活动,例如潮州盂兰胜会、泰国泼水节等,这些历史传统和街头文化皆由人而生。

为此,市建局亦从小商户经营者的需要出发,探讨保存地区独有文化的措施,并促进他们在项目重建后的凝聚力,达致已更新社区的持续发展。考虑到不少商户日间忙於经营,未必可以亲身出席工作坊或焦点小组,故此团队配合他们的营业情况,在非繁忙时段逐一上门探访,亦因应部分泰式餐馆的泰裔经营者不谙中文,团队亦安排了传译员一起落区协助沟通。

web photo 团队走访区内不同食肆(),包括一些泰国餐馆(右),与经营者深入访谈,了解他们的经营情况和对日后活化方案的意见

据我们统计,在「小区复修」先导计划范围内,约有80多间经营餐饮、湿货、日用品等不同业务的商户,团队在过去数个月已经与当中大约一半的营运者访谈,深入了解他们对主题特色融入街道活化、美化后巷以至翻新大厦外墙及商铺店面的意见。受访的商户普遍认同以统一的设计主题美化街区内不同硬件,他们表示可考虑作相应配合,提升小区的形象;顾问团队亦将研究增设特色路牌,以便利路人辨识街道和各个特色店铺,吸引区内、外的市民前往「龙城区」,带动消费。

另一方面,我们亦主动联络区内不同的组织,包括有潮汕背景的九龙城潮侨盂兰会、在区内为泰裔人士提供服务的基督教宣道会泰人恩福堂、熟悉区内地区事务的九龙城区街坊福利会等,了解他们近年举办节庆活动的执行情况,并探讨日后如何促进活动的持续发展,传承历史文化。

受访的地区组织指出,大部分传统节庆活动,包括泰国供僧文化、泼水节、天后巡游等,都在街道举行,成功的基本要素之一是区内设有畅达易行的行人网络,街道之间要互相扣连,让巡游队伍沿途可经过不同特色商户和观光景点,可让游客和居民聚集和观赏,带动整个小区的节日气氛。他们亦冀盼重建项目落成后,可提供更多元化的活动场地,增加活动营运者的选择,提升执行的灵活性。

除了保存潮泰文化外,部分参与者亦提及区内人情味浓厚,还蕴藏著不少「小城故事」,活化后可邀请街坊举办导赏团、展览等活动,向区内人士细说小区的历史,增强人与人、人与社区之间的连系,促进社区共融。

我感谢「龙城区」内各持份者在这个社区参与活动过程中,提供了具参考价值和创新的意见。团队将在未来两个月,继续举办更多宣传活动和居民谘询活动,推广「融合策略」下在「龙城区」进行地区活化的理念,并将所收集到的意见,深化成统一的设计主题,再就各项目进行详细的技术可行性研究。

结合「小区复修」及活化模式   促进新旧环境融合

至於促进新旧环境融合层面,市建局在上月推出的「小区复修」先导计划,在协助大厦业主进行楼宇复修之余,更将进一步配合小区特色设计主题,美化其大厦的外墙、大闸和檐篷等不同地方,融入活化后的小区街景,达致城市景观一体化的效果。

楼宇复修团队已在上月底举办简介会,向区内业主简介「小区复修」先导计划内容,共有50多名业主出席。参与业主对该计划初步反应正面,市建局会继续与有关业主就复修和美化工程的执行细节作进一步解说,协助业主就筹组相关工程取得共识。

市建局推行「融合策略」是一项崭新的尝试,由於涉及需要更新的城市硬件设施规模庞大,并影响众多地区持份者,相对单一推行上述任何一项市区更新工作范畴,需要顾及的层面更为广泛,在持份者沟通、资源安排、厘定工程范围和设计主题以至施工协调等方面的执行难度亦倍增;而「融合策略」下的措施能否成功推行,最重要的,是所有持分者的支持和参与。

尽管如此,市建局团队将尽最大努力凝聚地区共识,加强与各部门、业主、地方组织和商铺经营者协作,促成「龙城区」妥善而整全的规划、土地重整和活化更新;并致力促进地区特色和社区网络等建筑物与人和地连结的元素,以彰显龙城区的独特文化生活面貌,实现改善龙城区居住环境、缔造更优质、宜居和新旧交融社区的愿景。

我们将会检讨在「龙城区」推行「融合策略」试点计划的经验和成效,并优化当中的执行细节,以便日后将「融合策略」推广至其他旧区更新计划,贯彻「市区更新」“Urban Renewal”的意义和目标。