制定「海—岸—陸」規劃方案 構建世界級「東維港灣區」

我在上一篇網誌提到，市建局展開「土瓜灣海濱研究」，透過宏觀而整全、以「海—岸—陸」三合一的新規劃概念，將土瓜灣內陸、海濱空間以及對開的水體，一併作規劃研究，期望能善用海港資源並釋放維港作為航道以外的潛能，構建成為一個配套完善兼活力蓬勃、媲美世界級港灣的「東維港灣區」（Victoria Cove Area）。

這個「海—岸—陸」三合一的新規劃概念在海外已發展成熟，部分更建設成聞名遐邇的港灣，包括澳洲悉尼Darling Harbour和挪威奧斯陸的Aker Brygge。這兩個世界級的大型海濱發展區域，共通點是透過舊區更新，重整及重新規劃土地用途、改善舊區已建設環境和提升道路網絡，並充分發揮沿海用地的優勢，結合「海—岸—陸」元素作多元發展，成為全球著名的「灣區」。

其中，悉尼Darling Harbour前身為工業港口，隨著工業式微，當地政府在80年代宣布重建，透過興建濱水步道、公園等公共和綠化空間，以及興建新道路網絡、渡輪碼頭和輕軌等交通基建，帶動人流之餘，亦連接市中心與濱水區；同時，沿岸活化舊建築作博物館、興建水族館、會議中心、電影院、酒店和購物中心等文化與娛樂設施，令Darling Harbour成功轉型並發展成為集消閒、娛樂、旅遊和商業於一身的大型海濱區域。不僅於此，當局更在2023年制定長遠策略（Think Darling Harbour 2050），為其持續成為世界級海濱區勾劃藍圖。

Darling Harbour由工業港口成功轉型並發展成為集消閒、娛樂、旅遊和商業於一身的大型海濱區域。 (圖片來源：WIKIPEDIA網頁；作者：Maksym Kozlenko)

至於挪威奧斯陸的Aker Brygge，早期為造船廠，在80年代末，造船廠關閉後，逐步發展成為現代化的海濱區域。Aker Brygge特色之一是「海岸台階」，透過無欄杆的梯級式沿岸設計，讓遊人拾級而下親近水體，該處亦匯聚餐飲零售、休閒娛樂、遊艇旅遊和划艇等元素，吸引遊客。

Aker Brygge 海岸以梯級式設計，讓遊人近距離接觸海面。(圖片來源﹕OURWAY tours 網頁)

有別於悉尼和奧斯陸，兩個海港均是從已停止或式微的經營環境及廢置的地方，重新發展；然而，香港舊區人口密集、居住密度高、經濟活動頻繁，在此環境下要做大型更新及土地重新規劃再發展，當中涉及的問題和複雜程度，相信比起前述的兩個海外城市，有過之而無不及。

舊區更新的工作不能因為困難而停下來；捨難取易亦不會為社會達致最大的裨益。因此，市建局先委聘顧問展開「土瓜灣海濱研究」，從「海—岸—陸」的規劃概念入手並參考海外經驗，作三個方向的可行性研究，探討當中的機遇和挑戰，這三方面包括（一）善用現有水體和海濱空間、（二）創造空間建設多元化的濱水區，以及（三）加強內陸與海濱空間的連接，充分發揮和融合維港水體、灣岸海濱及內陸建設的發展潛力，將「東維港灣區」規劃成世界級灣區。

「土瓜灣海濱研究」涵蓋「海—岸—陸」近800公頃面積

「土瓜灣海濱研究」於3月展開，範圍涉及近800公頃，涵蓋土瓜灣海濱長廊和沿岸一帶，以及毗連對開的水體；內陸面積上至北面的九龍城「龍城」區、東至啟德發展區，西至何文田山及高山劇場綠化帶。

研究以2014年完成的《九龍城市區更新計劃》研究報告及《啟德發展計劃》為基礎，並將此兩個獨立的研究和計劃深化及擴大研究範圍，進一步檢視九龍城及啟德兩個區沿岸和內陸現時的發展、土地用途，以及海外大型海濱區域的發展經驗，透過宏觀及全面的角度，將啟德及九龍城新舊區域的發展，加上海濱空間以及對開的水體一併進行規劃設計，共同營造一個既具豐富歷史意義又現代化及充滿活力的灣區。

九龍城地理與海灣環境，及其港灣的水體面積，與悉尼、奧斯陸以及日本的東京港（下圖），均具相當規模、極為珍貴。當九龍城內陸地區的更新和活化，配合海濱和海灣內水體活動的深度融合後，將極具潛力成為媲美世界級灣區的「東維港灣區」。

在「海—岸—陸」的規劃理念下，初步的建議方案可循三方面加強「海灣」和「海岸」的功能和活力，以及改善內陸地區與「海灣」和「海岸」的連接和暢達性。

三大方向構建「東維港灣區」

（一）善用現有水體和海濱空間
現時土瓜灣沿岸和對開水體設有海濱長廊、碼頭等基本設施，在短期內，可以在毋須額外建造硬件的情況下，提供水上活動、表演場地和休閒設施。其中，在啟德體育園和馬頭角道對開的水體屬於內港位置，水流相對平靜。初步建議可利用此處的水體空間進行例如划艇、獨木舟等相對靜態的水上活動；又或增設浮台用作表演場地、舉辦音樂會等，讓市民能在岸上觀看表演。

此外，現時土瓜灣對開部分水體劃為避風塘，供躉船停泊，並設有兩條防波堤。研究初步探討將部分沒有工程作業的躉船改裝，提供餐飲服務、用作舉辦戶外音樂會、擺設特色光影藝術裝置，或改裝成泳池、飄浮沙灘等；另外，亦可以在防波堤擺放藝術裝置，供市民及遊客乘船「打卡」，給予多元化的消閒娛樂體驗。

研究初步建議可在「東維港灣區」的水體舉辦多元活動，包括音樂會、大型光影裝置，及水幕光影表演等。(圖片來源：左上Time Out網頁；左下Changsha Himalaya Music Fountain網頁；右上及右下：AI設計圖片)

然而，要在維港水體提供水上活動、表演場地和餐飲等設施，須符合現時相關的法規要求、牌照申請等事宜。舉例來說，進行水上活動便需要考慮水質問題，確保安全；活動的範圍更不能影響現時船隻的航道。至於將躉船改裝成餐飲服務，亦需向政府相關部門申請所需的經營牌照，符合消防、食品衞生安全等法規要求。因此，上述建議仍需進行詳細研究及一系列的技術影響評估，亦要與政府部門、躉船作業者等持分者商討。

（二）創造空間建設多元化的濱水區
單純利用現有水體和海濱設施提供活動並不足夠。要令灣區有更多元發展，亦需要為海灣和海岸創造新的空間，展現不同面貌和活力。

立法會日前通過《2024年保護海港(修訂)條例草案》（「條例草案」），容許進行小型填海工程如興建碼頭、觀景台和行人棧道等以優化海濱連繫建造的構築物、設施或裝置等，可以促使九龍城汽車渡輪碼頭的活化，提升海濱的活力。

至於現時土瓜灣海濱的兩個「斷裂位」，包括翔龍灣對開臨海煤氣設施用地，以及青洲英泥碼頭一帶海濱地段，可考慮透過適度興建行人板道的方法，針對性地將該兩段「斷位」海濱走廊駁通；至於海心公園對開的自然景觀─魚尾石，研究認為在不影響自然景觀及海岸線的情況下，可以透過改善海心公園內的步行環境或增設行人導向標示，提升紅磡及土瓜灣海濱的暢達性。

除活化九龍城汽車渡輪碼頭外，研究亦探討將碼頭周邊的土地，包括毗鄰的中九龍幹線擬建的綠化平台，連同翔龍灣等一帶的海濱用地和公用休憩空間，一併作整體規劃，令海濱空間更具規模和發展潛力；再加上透過舉辦大型活動、藝術文化裝置及街區美化等「地方營造」手法，提升沿岸景緻並為海濱打造獨特個性和魅力。

要建設多元化的濱水區，仍需解決不少困難，就以駁通土瓜灣海濱「斷裂位」為例，儘管立法會已通過「條例草案」，為貫通土瓜灣沿岸海濱用地提供更大的靈活性和發展機遇，但該處部分地段涉及私人業權，除了與業權人商討解決方案外，亦可探討在該處以小規模填海興建行人板道的可行性。

（三）加強內陸與海濱空間連接 
在提升「海」和「岸」的活力後，改善道路和行人網絡，將「內陸」與海灣和海岸連接尤為重要。在這方面，因應市建局過去10年，在土瓜灣和「龍城區」開展了多個市區更新項目，研究將集中探討藉著市區更新項目改善舊區已建設環境和道路網絡的裨益，加強土瓜灣內陸地區與海濱空間的連接性和暢達性，並整合出三大道路網連繫，將人流和活力帶到海灣。

連繫一、「龍城」區與啟德發展區連接

現時「龍城」區與啟德發展區被太子道東分割，市建局在2019 年開展啟德道／沙浦道發展計劃（沙浦道項目），興建地下廣場並設有出入口，連接由政府負責興建的行人隧道至啟德發展區的地下購物街，以提升兩區的行人暢達性，這條行人隧道預計最快在2029年年中落成啟用。

在上述行人隧道啟用前，現時接駁啟德發展區的一段地面道路，周邊有不少正在施工的公營房屋或私人住宅項目，預計部分要2至3年才完工。由於這些地盤現時被工程圍板圍封，研究建議相關政府部門與私人發展商合作，先透過統一的圍板設計及增設路牌，改善現時該段行人路的步行環境。當市建局沙浦道項目完成及行人隧道啟用後，連同該處一帶已完工的住宅項目，屆時有望能為市民帶來一個優化、暢達的步行環境，由「龍城」區直達啟德發展區、啟德前跑道北端的啟德都會公園和毗鄰的海濱空間，將內陸地區與海濱和水體連接。

連繫一、「龍城」區與啟德發展區連接

連繫二、貫通公務員建屋合作社和「五街」項目

市建局的盛德街／馬頭涌道公務員建屋合作社，以及明倫街／馬頭角道發展計劃（明倫街項目）及土瓜灣道／馬頭角道發展計劃（馬頭角道項目），分別在馬頭角道的首、尾位置。為了加強通往海濱空間的連接，初步建議沿馬頭角道透過街區活化和街道美化的市區更新手法，改善整體街區和步行環境。此外，團隊亦透過優化此兩個重建項目內的樓宇佈局和設計，在擬建住宅及商業基座之間的地面，計劃提供一個不少於25米闊的多元化海濱廣場（下圖），讓市民可從土瓜灣道步行直達海濱，加強九龍城舊區一帶與海濱的連接。

(設計構想圖/詳細設計階段將有所改變)

與此同時，香港房屋協會將在土瓜灣道和馬頭角道交界的臨海位置，興建專用安置屋邨，並協助康樂及文化事務署興建公園。團隊認為，若然連同在馬頭角道臨海一帶現時的「政府、機構或社區」用地，包括中九龍幹線擬建的綠化平台，與市建局明倫街項目及馬頭角道項目一併作規劃，將可加強該片區不同項目及土地用途之間的配合，發揮更大的規劃和社區裨益，尤其在促進內陸與海濱空間，以至對開水體三者的連接。

連繫二、貫通公務員建屋合作社和「五街」項目

連繫三、以「小區重建新社區」為重心   貫通休憩空間和海濱

土瓜灣區內現時有不少公眾休憩空間，包括馬頭圍道／土瓜灣道花園、高山劇場，以及海心公園；部分公眾休憩空間更與市建局的市區更新項目毗連。

為此，研究初步建議，以市建局在土瓜灣區內推行的全港首個「小區重建新社區」，即庇利街、榮光街和銀漢街等一帶8個相連的市區更新項目，為道路網連繫的重心和中心，利用「小區重建新社區」項目內已改善的步行環境、新增的步行街和與港鐵土瓜灣站連接的行人天橋等，從「小區重建新社區」北面的靠背壟道／浙江街發展計劃、經土瓜灣站及行人天橋、「小區重建新社區」內的步行街，到達海心公園；而南面的步行網絡則由何文田上配水庫遊樂場、高山劇場、經過「小區重建新社區」南面的庇利街，直達海心公園。透過這南、北連繫道路，加強與區內多個公眾休憩空間的接連，以及將內陸的綠化帶更好地與海濱連接。

現時在「小區重建新社區」南面的庇利街，通往海濱空間的部分地方，有不少仍未充分利用的「政府、機構或社區」用地，包括在海旁一個面積達8,000 平方米的臨時露天停車場。要達致加強暢達性和「直達」海濱的效益，便需要重新規劃土地，讓市民可以從內陸的公眾休憩空間直達海心公園及其海濱空間，接近水體或參與活動。

連繫三、以「小區重建新社區」為重心   貫通休憩空間和海濱

明倫街及馬頭角道項目提升海濱長廊環境

除了藉區內的重建項目加強內陸步行網絡的暢達性，市建局更首次嘗試透過項目改善海濱空間的環境。在2022年開展的明倫街項目及馬頭角道項目，便考慮到這兩個項目處於臨海位置，因而透過一體化的規劃和設計，將重建後的建築物從海濱後移，騰出地面空間以提供約20米闊的海濱空間，提升海濱長廊環境，令其更具活力（下圖）。

(設計構想圖/詳細設計階段將有所改變)

今年下半年提交初期研究報告和可行性研究建議

自上周日有關構建世界級的「東維港灣區」的第一篇網誌發表後，我樂見社會普遍支持活化現有碼頭設施、更好優化海濱環境和走廊、推動海岸及水體發展的規劃概念，認為不僅能釋放海灣、海岸和內陸地區的發展潛力，更能為維港東岸帶來嶄新面貌，為市民及遊客帶來世界級的休閒與旅遊體驗，並期望市建局能盡快完成研究，以推動這區的發展。

然而，「東維港灣區」的願景是市建局從市區更新的角度出發，構思一個集合善用內陸土地、海濱空間和海灣水體，共建優質灣區的一個規劃願景。但要實現此願景，不能單靠一個政府部門、一個機構或一個團體，需要整體社會及各持分者，各司其職、各盡其責，一同攜手，才能將九龍城內陸、海濱空間以及對開的水體連繫，讓它們盡展潛能和魅力，構建成為世界級的港灣區。

就此，團隊早前開始和不同政府部門和持分者，包括文化體育及旅遊局、運輸署、海事處、起動九龍東辦事處、康樂及文化事務署、規劃署、海港辦事處、香港房屋協會和啟德體育園有限公司等初步接觸，介紹有關規劃概念和收集不同持分者對「東維港灣區」願景的想法。團隊現正就「土瓜灣海濱研究」的初步建議作深入研究及優化，預計在今年下半年向市建局提交初期研究報告，以及可行性研究建議。

「東維港灣區」的願景須要靠政、商、專業專才及地區人士的支持、參與以及資源配合，社會各界共同建設，才能成事。市建局將繼續從市區更新的工作切入，透過在區內開展的項目參與其中，尤其在促進內陸與海濱的連繫方面，推動此願景。我將會在下一篇網誌就市建局全港首個「小區重建新社區」項目，如何透過一體化規劃，將新社區與未來「灣區」連接，作詳細介紹。