提高市區更新維度 共建東維港灣區
維多利亞港作為香港的重要資產和享譽盛名的海港，其獨特的地理環境和沿岸景色，多年前曾有民間團體認為有條件列入世界遺產名錄內的「文化景觀」類別，足見維港的重要性。若然能配合全面的規劃以釋放海港及周邊土地的發展潛力，我相信能進一步提升維港的魅力，以至香港在國際上的吸引力。
市建局亦盡力透過在觀塘市中心第四及第五發展區項目擬建地標式的建築，期望與對岸的港島東中心，為維多利亞港構成「東面門廊」，與現時西面由國際金融中心和環球貿易廣場組成的「西面門廊」，為維港東西岸創造新地標（下圖），並與海港的天然資源配合，進一步發揮這個達世界級的海港的獨特魅力和國際地位。
政府亦善用海港資源，致力推動維港兩岸的發展。上月底，發展局向立法會發展事務委員會提交文件，闡述紅磡站周邊和海濱一帶用地的初步發展建議，認為應充分發揮沿海用地的獨特優勢，打造成維多利亞港兩岸海濱新地標。
我認為，現時東、西門廊之間的維多利亞港，除了紅磡站周邊和海濱一帶具發展潛力之外，紅磡以東的土瓜灣沿海一帶，在2004年政府放棄填海計劃，以及近年在政府、市建局和私人發展商配合舊區更新的發展下，亦甚具發展潛力，有條件發展優質的海濱和海灣，再配合內陸地區硬件和軟件的更新和活化，相信能構建成為一個配套完善兼活力蓬勃、媲美世界級灣區的「東維港灣區」（Victoria Cove Area）。
為讓構建「東維港灣區」的概念能作進一步驗證，市建局早前展開「土瓜灣海濱研究」，以宏觀及全面的角度，將土瓜灣內陸、海濱空間以及對開的水體，一併作規劃研究，期望能善用海港資源並釋放維港作為航道以外的潛能，充分發揮維港的特色和其策略性位置，發展成維多利亞港首個、屬於「東面門廊」的「東維港灣區」。
維港兩岸海濱兼具活力和多元
自開埠以來，維多利亞港憑藉其港口的地理優勢，發展成為國際重要的轉口港，是香港經濟發展的重要支柱和資產；維港兩岸的景色，更具備列入「世界文化景觀遺產」的條件，過去多年吸引了數以百萬計來自不同國家及城市的旅客慕名而來，有坐船觀光欣賞景色，亦有駐足岸邊拍攝的。
政府在2004年成立共建維港委員會，至2010年改組成為海濱事務委員會，在過去20年，致力促進維港兩岸的海濱發展；加上私人機構、發展商和非牟利機構共同協作，籌辦各類型活動，為維港增添繽紛和活力。這些優化海濱的工作，大多集中在港島區，例如在中環新海濱的摩天輪已成為中環海旁的地標，不少戶外演唱會和嘉年華都在該處舉辦，吸引不少市民和遊客到訪，為海濱注入活力；在西環卑路乍灣、灣仔、銅鑼灣和北角沿岸的海濱空間，亦打造成「海濱共享空間」，更設有不同主題和特色，其中，位於北角海濱、全長1.1公里的「東岸板道」（西段）已於今年初開放，除設有行人步道、緩跑徑和遊樂空間外，亦有觀景台、健身設施及釣魚平台，讓市民沿著維港享有不同體驗。「東岸板道」的東段（北角海濱花園接駁至鰂魚涌），預計最快在今年下半年開放，屆時東岸板道將完全打通，正式貫通全長約12公里、連接西面堅尼地城至東面筲箕灣的海濱長廊。
九龍半島海濱的發展相比港島區的則較欠完整，維港西面九龍步道由尖沙咀海濱花園、星光大道和文化中心延伸至海運大廈；而啟德發展區內的共融通道亦正分階段開放，在全面開放後，共融通道將連接區內多個休憩用地包括宋皇臺公園、啟德河、啟德體育園、都會公園、前跑道區兩旁的海濱長廊等；而新增的啟德海濱花園設兒童遊樂空間、觀景平台區，以及沿路多個休憩座椅設施，供市民享用海濱環境。
然而，東面接駁啟德發展區、西面連接紅磡尖沙咀一帶的的土瓜灣沿岸，因不同的原因未能有較完善和整全的規劃大綱，以落實海濱空間的發展。
土瓜灣具潛力打造成「東維港灣區」（Victoria Cove Area）
早在80年代末，政府因應在赤鱲角興建新機場，提出《東南九龍發展計劃》，計劃發展前啟德機場用地和鄰近地區，包括觀塘、九龍灣、土瓜灣及紅磡一帶，並在前啟德機場搬遷後，在對開海面填海造地，用作房屋、商業及休憩用地等用途。
及至2004年，終審法院就城市規劃委員會有關灣仔北分區計劃大綱草圖的上訴作出裁決。根據終院的裁決，任何在維港範圍內進行的填海方案，都必須「有凌駕性的公眾需要」。因應終審法院的裁決，政府放棄在啟德和土瓜灣等一帶進行填海工程。
我認為，這因而為土瓜灣周邊和海濱一帶土地的發展，帶來新機遇，配合市區更新工作和空間活化，釋放發展潛力之餘更善用海港資源，發展成為維港東面一個全新的「灣區」（Victoria Cove Area）。我留意到，社會亦有似類的建議，期望善用土瓜灣沿岸的海濱空間，推動九龍海濱的發展。
我嘗試從地理環境、法規要求，以及內陸與海濱連接這三方面，分析土瓜灣海濱及其周邊土地能發展成為「東維港灣區」的潛力和機遇。
善用東西門廊之間海港資源 提升水體發展潛力
在地理環境方面，土瓜灣位處市區核心區域，近年在政府、市建局和私人發展商配合舊區更新的發展下，大大改善了舊區已建設環境，亦加強與周邊地區的連接性，方便市民穿梭新舊社區。
土瓜灣對出的水體呈三角型，面積約348公頃，相比維港沿岸其他地區的「海灣」為大；若然連同土瓜灣內陸的土地面積，整個「東維港灣區」的面積更達798公頃，若透過宏觀而整全、以「海—岸—陸」三合一的新規劃概念，充分發揮和融合維港水體、灣岸海濱及內陸建設的發展優勢，絕對有條件成為全港首個集休閒娛樂、旅遊、商業和住宅於一體的「東維港灣區」（下圖）。這「海—岸—陸」的規劃在海外亦有，包括著名的澳洲悉尼大型海濱區域Darling Harbour和挪威奧斯陸的Aker Brygge。
在建設海濱走廊方面，政府近年亦致力打造一個更暢達和連貫的海濱，包括於2023年底啟用、由土瓜灣污水處理廠緊急車輛及維修通道改建而成的土瓜灣海濱長廊。然而，土瓜灣海濱仍有部分空間，因屬私人住宅項目或商業設施用途，未有開放予公眾，造成數個「斷裂位」，出現海濱走廊「碎片化」現象。這些「斷裂位」包括海心公園對開的自然景觀─魚尾石、涉及私人業權的翔龍灣對開臨海煤氣設施，以及青洲英泥碼頭用地，仍未能駁通，無法如對岸港島般築起優質的海濱長廊，亦無法與紅磡和啟德發展區連接，要解決這些「障礙」，必須從法規方面入手。
土瓜灣海濱走廊目前仍有數個「斷裂位」，令海濱空間未能與紅磡和啟德發展區駁通。
修訂保護海港條例為優化海濱「拆牆鬆綁」
立法會在剛過去的星期三通過《2024年保護海港(修訂)條例草案》（「條例草案」），修例後容許建造的構築物、設施或裝置等，其佔用或覆蓋維港範圍若不超過0.8公頃，便可以興建如碼頭、觀景台、防波堤等這14類改善海港的小型填海工程，為海濱發展適度地「拆牆鬆綁」，在保護維港的同時，促進優化海濱供市民享用。
我認為，「條例草案」獲得通過，正好為貫通土瓜灣沿岸海濱用地、善用海港資源、提升功能，給予更大的靈活性和發展機遇；發展局早前亦指出，一旦「條例草案」獲得通過，就可展開部分優化維港兩岸海濱的小型填海工程，當中包括活化九龍城汽車渡輪碼頭設施，以及研究在土瓜灣翔龍灣對開臨海煤氣設施用地和青洲英泥碼頭一帶臨海地段，建造行人板道或加建登岸台階，改善紅磡及土瓜灣附近海濱暢達性。如此便可以將上述土瓜灣海濱的「斷裂位」駁通，形成連綿不斷的海濱空間，為發展「東維港灣區」創造良好的條件。
藉市區更新項目加強內陸與海濱空間連接
除了建造連綿的海濱空間，構建「灣區」的另一重要條件，是加強內陸地區與海濱空間的連接性和暢達度，將人群和活力帶到海濱並與親水的元素結合。
自2016年起，市建局首次採用「小區發展」模式，在庇利街、榮光街和銀漢街等一帶啟動8個相連的重建項目，將失修殘破樓宇清拆重建，並透過重新規劃及重整項目內的土地，例如打通部分掘頭路、將私家巷里變成行人街，以及興建行人天橋連接港鐵站。透過市區更新力量改善舊區已建設環境、提升小區內以及與周邊地區的連接之餘，更為這8個相連的項目打造成為全港首個的「小區重建新社區」。
其後，我們亦以「規劃主導、地區為本」的規劃方針，開展啟德道／沙浦道發展計劃（沙浦道項目），以及衙前圍道／賈炳達道發展計劃，將未被善用的政府土地和過時設施納入規劃，擴大項目的規劃裨益；其中，沙浦道項目將興建地下廣場，並設有出入口，連接由政府負責興建的行人隧道至啟德發展區未來的地下購物街，將被太子道東分割的九龍城舊區和啟德發展區連接，提升兩區的連接性及行人暢達性，並連通灣區東面的啟德河。
此後，市建局團隊更進一步，由舊區內陸土地和空間的更新，延展至海濱空間的規劃。我們在2022年開展明倫街／馬頭角道發展計劃及土瓜灣道／馬頭角道發展計劃時，已考慮到這兩個項目處於策略性臨海位置，因而透過一體化的規劃和設計，將重建後的建築物從海濱後移，騰出地面空間以提供約20米闊的海濱長廊，與毗鄰啟德發展區的海濱長廊，以及啟德體育園的發展連接。
團隊亦透過優化重建項目內的樓宇佈局和設計，在擬建住宅及商業基座之間的地面，計劃提供一個不少於25米闊的多元化海濱廣場，讓市民可從土瓜灣道步行直達海濱，加強九龍城舊區一帶與海濱的連接和暢達性。
市建局在九龍城及土瓜灣區內多個重建項目，改善道路和行人網絡，加強地區的暢達性，將內陸與海濱連接。
除市建局的市區更新工作外，舊啟德機場的發展亦陸續完成，當中包括在今年3月啟用的啟德體育園，為土瓜灣帶來嶄新面貌和活力；在鐵路和道路網絡方面，隨著港鐵屯馬綫通車、土瓜灣站、宋皇臺站和啟德站啟用，為市民帶來更便捷的交通，促進人流。
而正在興建的中九龍幹線，預計今年年底竣工，將成為橫跨九龍中部的地下主幹道，連接西九龍的油麻地交匯處與東九龍的啟德發展區和九龍灣道路網，為道路網絡作根本性改變，大大提升路面效率、減少擠塞，並加強九龍東、西地區的連接性，並將人流帶入土瓜灣一帶。另一方面，土瓜灣道亦會進行擴闊工程，由目前的四線行車提升至六線行車，促進與啟德新發展區的交通連接。
儘管上述大量提升道路和行人網絡的工作，我留意到土瓜灣區內通往海濱空間的部分地方，現時仍有不少未被充分利用的「政府、機構或社區」用地，例如臨時停車場、文化藝術（例如牛棚）等的用地；亦有現時由老舊社區設施佔用的土地。要進一步做好內陸土地與海濱空間的連接，應一併就這些用地與海濱的發展，從土地用途、道路和行人網絡、環境活化等作一體化的規劃。
將舊區更新的維度推至更高更闊
市建局多年來在九龍城及土瓜灣區推動市區更新，從小區發展至以地區為本的規劃，為改善舊區已建設環境的裨益推到更大；而隨著不同項目的發展及政府在區內的建設，亦給予機遇讓「舊區」更新、改善已建設「環境」的維度和裨益，推到更高更闊，除連接內陸與海濱空間的規劃外，亦研究土瓜灣對開水體的發展，加入親水活動及其他休閒、體育活動的可行性，以構建一個由內陸、海濱與港灣整體發展、方便暢達且活力蓬勃的「東維港灣區」（Victoria Cove Area ）。
市建局展開「土瓜灣海濱研究」，透過整全的規劃，充分發揮和融合維港水體、灣岸海濱及內陸建設的發展優勢，打造全港首個、屬於「東面門廊」的「東維港灣區」。
市建局團隊為此已委聘顧問公司展開「土瓜灣海濱研究」，以2014年完成的《九龍城市區更新計劃》研究報告，及《啟德發展計劃》作基礎，深化並擴大研究範圍，從宏觀角度一併研究和規劃土瓜灣內陸地區、海濱空間用地的連接和暢達性，以及水體建設的發展，期望能與社會不同的持分者，共建「東維港灣區」。我將會在未來一連兩篇的網誌，詳細介紹有關構思。