制定「海—岸—陆」规划方案 构建世界级「东维港湾区」

我在上一篇网志提到，市建局展开「土瓜湾海滨研究」，透过宏观而整全、以「海—岸—陆」三合一的新规划概念，将土瓜湾内陆、海滨空间以及对开的水体，一并作规划研究，期望能善用海港资源并释放维港作为航道以外的潜能，构建成为一个配套完善兼活力蓬勃、媲美世界级港湾的「东维港湾区」（Victoria Cove Area）。

这个「海—岸—陆」三合一的新规划概念在海外已发展成熟，部分更建设成闻名遐迩的港湾，包括澳洲悉尼Darling Harbour和挪威奥斯陆的Aker Brygge。这两个世界级的大型海滨发展区域，共通点是透过旧区更新，重整及重新规划土地用途、改善旧区已建设环境和提升道路网络，并充分发挥沿海用地的优势，结合「海—岸—陆」元素作多元发展，成为全球著名的「湾区」。

其中，悉尼Darling Harbour前身为工业港口，随著工业式微，当地政府在80年代宣布重建，透过兴建滨水步道、公园等公共和绿化空间，以及兴建新道路网络、渡轮码头和轻轨等交通基建，带动人流之余，亦连接市中心与滨水区；同时，沿岸活化旧建筑作博物馆、兴建水族馆、会议中心、电影院、酒店和购物中心等文化与娱乐设施，令Darling Harbour成功转型并发展成为集消闲、娱乐、旅游和商业於一身的大型海滨区域。不仅於此，当局更在2023年制定长远策略（Think Darling Harbour 2050），为其持续成为世界级海滨区勾划蓝图。

Darling Harbour由工业港口成功转型并发展成为集消闲、娱乐、旅游和商业於一身的大型海滨区域。 (图片来源：WIKIPEDIA网页；作者：Maksym Kozlenko)

至於挪威奥斯陆的Aker Brygge，早期为造船厂，在80年代末，造船厂关闭后，逐步发展成为现代化的海滨区域。Aker Brygge特色之一是「海岸台阶」，透过无栏杆的梯级式沿岸设计，让游人拾级而下亲近水体，该处亦汇聚餐饮零售、休闲娱乐、游艇旅游和划艇等元素，吸引游客。

Aker Brygge 海岸以梯级式设计，让游人近距离接触海面。(图片来源：OURWAY tours 网页)

有别於悉尼和奥斯陆，两个海港均是从已停止或式微的经营环境及废置的地方，重新发展；然而，香港旧区人口密集、居住密度高、经济活动频繁，在此环境下要做大型更新及土地重新规划再发展，当中涉及的问题和复杂程度，相信比起前述的两个海外城市，有过之而无不及。

旧区更新的工作不能因为困难而停下来；舍难取易亦不会为社会达致最大的裨益。因此，市建局先委聘顾问展开「土瓜湾海滨研究」，从「海—岸—陆」的规划概念入手并参考海外经验，作三个方向的可行性研究，探讨当中的机遇和挑战，这三方面包括（一）善用现有水体和海滨空间、（二）创造空间建设多元化的滨水区，以及（三）加强内陆与海滨空间的连接，充分发挥和融合维港水体、湾岸海滨及内陆建设的发展潜力，将「东维港湾区」规划成世界级湾区。

「土瓜湾海滨研究」涵盖「海—岸—陆」近800公顷面积

「土瓜湾海滨研究」於3月展开，范围涉及近800公顷，涵盖土瓜湾海滨长廊和沿岸一带，以及毗连对开的水体；内陆面积上至北面的九龙城「龙城」区、东至启德发展区，西至何文田山及高山剧场绿化带。

研究以2014年完成的《九龙城市区更新计划》研究报告及《启德发展计划》为基础，并将此两个独立的研究和计划深化及扩大研究范围，进一步检视九龙城及启德两个区沿岸和内陆现时的发展、土地用途，以及海外大型海滨区域的发展经验，透过宏观及全面的角度，将启德及九龙城新旧区域的发展，加上海滨空间以及对开的水体一并进行规划设计，共同营造一个既具丰富历史意义又现代化及充满活力的湾区。

九龙城地理与海湾环境，及其港湾的水体面积，与悉尼、奥斯陆以及日本的东京港（下图），均具相当规模、极为珍贵。当九龙城内陆地区的更新和活化，配合海滨和海湾内水体活动的深度融合后，将极具潜力成为媲美世界级湾区的「东维港湾区」。

在「海—岸—陆」的规划理念下，初步的建议方案可循三方面加强「海湾」和「海岸」的功能和活力，以及改善内陆地区与「海湾」和「海岸」的连接和畅达性。

三大方向构建「东维港湾区」

（一）善用现有水体和海滨空间
现时土瓜湾沿岸和对开水体设有海滨长廊、码头等基本设施，在短期内，可以在毋须额外建造硬件的情况下，提供水上活动、表演场地和休闲设施。其中，在启德体育园和马头角道对开的水体属於内港位置，水流相对平静。初步建议可利用此处的水体空间进行例如划艇、独木舟等相对静态的水上活动；又或增设浮台用作表演场地、举办音乐会等，让市民能在岸上观看表演。

此外，现时土瓜湾对开部分水体划为避风塘，供趸船停泊，并设有两条防波堤。研究初步探讨将部分没有工程作业的趸船改装，提供餐饮服务、用作举办户外音乐会、摆设特色光影艺术装置，或改装成泳池、飘浮沙滩等；另外，亦可以在防波堤摆放艺术装置，供市民及游客乘船「打卡」，给予多元化的消闲娱乐体验。

研究初步建议可在「东维港湾区」的水体举办多元活动，包括音乐会、大型光影装置，及水幕光影表演等。(图片来源：左上Time Out网页；左下Changsha Himalaya Music Fountain网页；右上及右下：AI设计图片)

然而，要在维港水体提供水上活动、表演场地和餐饮等设施，须符合现时相关的法规要求、牌照申请等事宜。举例来说，进行水上活动便需要考虑水质问题，确保安全；活动的范围更不能影响现时船只的航道。至於将趸船改装成餐饮服务，亦需向政府相关部门申请所需的经营牌照，符合消防、食品衞生安全等法规要求。因此，上述建议仍需进行详细研究及一系列的技术影响评估，亦要与政府部门、趸船作业者等持分者商讨。

（二）创造空间建设多元化的滨水区
单纯利用现有水体和海滨设施提供活动并不足够。要令湾区有更多元发展，亦需要为海湾和海岸创造新的空间，展现不同面貌和活力。

立法会日前通过《2024年保护海港(修订)条例草案》（「条例草案」），容许进行小型填海工程如兴建码头、观景台和行人栈道等以优化海滨连系建造的构筑物、设施或装置等，可以促使九龙城汽车渡轮码头的活化，提升海滨的活力。

至於现时土瓜湾海滨的两个「断裂位」，包括翔龍湾对开臨海煤气设施用地，以及青洲英泥码头一带海滨地段，可考虑透过适度兴建行人板道的方法，针对性地将该两段「断位」海滨走廊驳通；至於海心公园对开的自然景观―鱼尾石，研究认为在不影响自然景观及海岸线的情况下，可以透过改善海心公园内的步行环境或增设行人导向标示，提升红磡及土瓜湾海滨的畅达性。

除活化九龙城汽车渡轮码头外，研究亦探讨将码头周边的土地，包括毗邻的中九龙干线拟建的绿化平台，连同翔龙湾等一带的海滨用地和公用休憩空间，一并作整体规划，令海滨空间更具规模和发展潜力；再加上透过举办大型活动、艺术文化装置及街区美化等「地方营造」手法，提升沿岸景致并为海滨打造独特个性和魅力。

要建设多元化的滨水区，仍需解决不少困难，就以驳通土瓜湾海滨「断裂位」为例，尽管立法会已通过「条例草案」，为贯通土瓜湾沿岸海滨用地提供更大的灵活性和发展机遇，但该处部分地段涉及私人业权，除了与业权人商讨解决方案外，亦可探讨在该处以小规模填海兴建行人板道的可行性。

（三）加强内陆与海滨空间连接 
在提升「海」和「岸」的活力后，改善道路和行人网络，将「内陆」与海湾和海岸连接尤为重要。在这方面，因应市建局过去10年，在土瓜湾和「龙城区」开展了多个市区更新项目，研究将集中探讨藉著市区更新项目改善旧区已建设环境和道路网络的裨益，加强土瓜湾内陆地区与海滨空间的连接性和畅达性，并整合出三大道路网连系，将人流和活力带到海湾。

连系一、「龙城」区与启德发展区连接

现时「龙城」区与启德发展区被太子道东分割，市建局在2019 年开展启德道／沙浦道发展计划（沙浦道项目），兴建地下广场并设有出入口，连接由政府负责兴建的行人隧道至启德发展区的地下购物街，以提升两区的行人畅达性，这条行人隧道预计最快在2029年年中落成启用。

在上述行人隧道启用前，现时接驳启德发展区的一段地面道路，周边有不少正在施工的公营房屋或私人住宅项目，预计部分要2至3年才完工。由於这些地盘现时被工程围板围封，研究建议相关政府部门与私人发展商合作，先透过统一的围板设计及增设路牌，改善现时该段行人路的步行环境。当市建局沙浦道项目完成及行人隧道启用后，连同该处一带已完工的住宅项目，届时有望能为市民带来一个优化、畅达的步行环境，由「龙城」区直达启德发展区、启德前跑道北端的启德都会公园和毗邻的海滨空间，将内陆地区与海滨和水体连接。

连系一、「龙城」区与启德发展区连接

连系二、贯通公务员建屋合作社和「五街」项目

市建局的盛德街／马头涌道公务员建屋合作社，以及明伦街／马头角道发展计划（明伦街项目）及土瓜湾道／马头角道发展计划（马头角道项目），分别在马头角道的首、尾位置。为了加强通往海滨空间的连接，初步建议沿马头角道透过街区活化和街道美化的市区更新手法，改善整体街区和步行环境。此外，团队亦透过优化此两个重建项目内的楼宇布局和设计，在拟建住宅及商业基座之间的地面，计划提供一个不少於25米阔的多元化海滨广场（下图），让市民可从土瓜湾道步行直达海滨，加强九龙城旧区一带与海滨的连接。

(设计构想图/详细设计阶段将有所改变)

与此同时，香港房屋协会将在土瓜湾道和马头角道交界的临海位置，兴建专用安置屋邨，并协助康乐及文化事务署兴建公园。团队认为，若然连同在马头角道临海一带现时的「政府、机构或社区」用地，包括中九龙干线拟建的绿化平台，与市建局明伦街项目及马头角道项目一并作规划，将可加强该片区不同项目及土地用途之间的配合，发挥更大的规划和社区裨益，尤其在促进内陆与海滨空间，以至对开水体三者的连接。

连系二、贯通公务员建屋合作社和「五街」项目

连系三、以「小区重建新社区」为重心   贯通休憩空间和海滨

土瓜湾区内现时有不少公众休憩空间，包括马头围道／土瓜湾道花园、高山剧场，以及海心公园；部分公众休憩空间更与市建局的市区更新项目毗连。

为此，研究初步建议，以市建局在土瓜湾区内推行的全港首个「小区重建新社区」，即庇利街、荣光街和银汉街等一带8个相连的市区更新项目，为道路网连系的重心和中心，利用「小区重建新社区」项目内已改善的步行环境、新增的步行街和与港铁土瓜湾站连接的行人天桥等，从「小区重建新社区」北面的靠背垄道／浙江街发展计划、经土瓜湾站及行人天桥、「小区重建新社区」内的步行街，到达海心公园；而南面的步行网络则由何文田上配水库游乐场、高山剧场、经过「小区重建新社区」南面的庇利街，直达海心公园。透过这南、北连系道路，加强与区内多个公众休憩空间的接连，以及将内陆的绿化带更好地与海滨连接。

现时在「小区重建新社区」南面的庇利街，通往海滨空间的部分地方，有不少仍未充分利用的「政府、机构或社区」用地，包括在海旁一个面积达8,000 平方米的临时露天停车场。要达致加强畅达性和「直达」海滨的效益，便需要重新规划土地，让市民可以从内陆的公众休憩空间直达海心公园及其海滨空间，接近水体或参与活动。

连系三、以「小区重建新社区」为重心   贯通休憩空间和海滨

明伦街及马头角道项目提升海滨长廊环境

除了藉区内的重建项目加强内陆步行网络的畅达性，市建局更首次尝试透过项目改善海滨空间的环境。在2022年开展的明伦街项目及马头角道项目，便考虑到这两个项目处於临海位置，因而透过一体化的规划和设计，将重建后的建筑物从海滨后移，腾出地面空间以提供约20米阔的海滨空间，提升海滨长廊环境，令其更具活力（下图）。

(设计构想图/详细设计阶段将有所改变)

今年下半年提交初期研究报告和可行性研究建议

自上周日有关构建世界级的「东维港湾区」的第一篇网志发表后，我乐见社会普遍支持活化现有码头设施、更好优化海滨环境和走廊、推动海岸及水体发展的规划概念，认为不仅能释放海湾、海岸和内陆地区的发展潜力，更能为维港东岸带来崭新面貌，为市民及游客带来世界级的休闲与旅游体验，并期望市建局能尽快完成研究，以推动这区的发展。

然而，「东维港湾区」的愿景是市建局从市区更新的角度出发，构思一个集合善用内陆土地、海滨空间和海湾水体，共建优质湾区的一个规划愿景。但要实现此愿景，不能单靠一个政府部门、一个机构或一个团体，需要整体社会及各持分者，各司其职、各尽其责，一同携手，才能将九龙城内陆、海滨空间以及对开的水体连系，让它们尽展潜能和魅力，构建成为世界级的港湾区。

就此，团队早前开始和不同政府部门和持分者，包括文化体育及旅游局、运输署、海事处、起动九龙东办事处、康乐及文化事务署、规划署、海港办事处、香港房屋协会和启德体育园有限公司等初步接触，介绍有关规划概念和收集不同持分者对「东维港湾区」愿景的想法。团队现正就「土瓜湾海滨研究」的初步建议作深入研究及优化，预计在今年下半年向市建局提交初期研究报告，以及可行性研究建议。

「东维港湾区」的愿景须要靠政、商、专业专才及地区人士的支持、参与以及资源配合，社会各界共同建设，才能成事。市建局将继续从市区更新的工作切入，透过在区内开展的项目参与其中，尤其在促进内陆与海滨的连系方面，推动此愿景。我将会在下一篇网志就市建局全港首个「小区重建新社区」项目，如何透过一体化规划，将新社区与未来「湾区」连接，作详细介绍。