市建局全港首個土瓜灣「小區重建新社區」 實現「東維港灣區」規劃不可或缺元素
我在上一篇網誌提及，因應市建局過去10年，在土瓜灣和「龍城」區開展多個市區更新項目，團隊把握這個契機，透過市區更新改善舊區已建設環境和道路網絡的裨益，加強土瓜灣內陸地區與海濱空間的連接和暢達性，將人流和活力由內陸帶到海灣。同時，亦以區內的重建項目為中心，將內陸、區內綠化帶及公眾休憩空間更好地連接。
其中，土瓜灣「小區重建新社區」，位處整個土瓜灣道路網的中心，擔當樞紐的角色（下圖）；西至高山劇場及何文田上配水庫遊樂場的綠化帶、北至港鐵土瓜灣站、「龍城」區和啟德發展區、東至海心公園及土瓜灣海濱長廊，以及南至紅磡和黃埔，是「東維港灣區」規劃願景中，內陸連接海濱主要網絡連繫的一個策略性小區項目。
而在剛過去的星期五，政府宣布將毗鄰「小區重建新社區」、於庇利街末段一幅現時用作臨時停車場的用地，撥予市建局發展。這決定除大幅提升該土地的發展潛力外，亦可進一步加強土瓜灣舊區內陸、「小區重建新社區」、海心公園以及對開海濱空間的連接，透過市區更新工作的效益，營造暢達並具活力的濱海區。
首個與7家發展商合作的「小區重建新社區」
土瓜灣「小區重建新社區」是市建局全港首個以「小區發展」模式、開創「系統性規劃、一體化設計、多方協作、共同締造」四位一體的舊區片區更新模式。「小區重建新社區」整合了市建局8個[1] 毗鄰但由7個不同發展商負責興建的市區更新項目，並首次引入「總體設計要求」，各項目的發展商需按照「總體設計要求」所定的標準，從連接性及暢達度、宜居度、社區活力，及「智慧」樓宇和設施管理等四方面，興建項目，為「小區重建新社區」締造一個暢達易行、有獨特個性、宜居和充滿活力的新社區。
「小區重建新社區」內大部分項目的工程已展開，預計在未來2至3年陸續落成，將會是市建局在區內最早完成的一個大型項目，為構建「東維港灣區」規劃率先垂範，起動效益。
系統性規劃 首次引入「總體設計要求」
有別於零碎的單幢式重建發展或小型重建項目，市建局在2016年起，採用「小區發展」模式處理土瓜灣舊區更新，將區內8個毗鄰的重建項目，透過系統性的規劃，重整土地用途，提升行人和道路網絡，加強小區內、外的連接和暢達性；提升綠化和公共休憩空間的面積，以及優化小區景觀，加入一體化的設計，構建全港首個「小區重建新社區」。
「小區重建新社區」首次引入「總體設計要求」，在市建局團隊的統籌下，中標的每一家發展商都需配合相關設計要求發展其項目。在「總體設計要求」的四個範疇中，促進「小區重建新社區」內、外的連接，以及景觀的一體化設計，所佔的比重較多。
在優化行人和交通網絡，提升步行環境和加強暢達性方面，包括以下五項工作：
（一）新建築物整體後移 擴闊行人路
「小區重建新社區」內各項目的發展商需要將新建的建築物從路旁向後移，以騰出更多地面空間擴闊行人路。其中，在庇利街、崇安街及土瓜灣道這幾個主要出入口，將提供闊度不少於8米的行人路；至於環安街、銀漢街和榮光街的行人路，闊度亦有3.5米至5米，是原行人路只有約1.5米闊的兩至三倍，令路面空間更「闊落」和「好行」。
土瓜灣「小區重建新社區」新建的建築物將從路旁後移，令行人路更「闊落」，為市民提供更安全和舒適的步行環境。
（二）將車路改劃為行人步道
為了加強「小區重建新社區」內的暢達性，團隊重新規劃該處的土地用途，包括將原本為單線行車的鴻福街改劃為闊15米的步行街；此外，亦從南至北開闢一條全新、闊15米的行人步道，與鴻福街的步行街相交呈「十字型」（見下圖）。團隊更會在行人步道兩旁加以美化和綠化，樹木成長後，將構建成一條綠樹成蔭的「林蔭大道」，讓市民能夠沿翠綠環繞的行人路前往「小區重建新社區」內不同的共享空間。
（三）興建行人天橋加強連接
「小區重建新社區」將興建兩條行人天橋，加強新社區各項目之間的連接，更重要的，是加強與周邊地區，尤其是公共交通網絡，以及土瓜灣內陸地區與海濱空間的連接。
兩條行人天橋皆以土瓜灣道／榮光街發展計劃（KC-016）為重點連接。其中一條橫跨土瓜灣道，將港鐵土瓜灣站和馬頭圍道／土瓜灣道花園連接至「小區重建新社區」，市民可利用這行人天橋進入「小區重建新社區」，再沿林蔭大道通往海心公園以及土瓜灣海濱長廊一帶的海濱空間；而另一條行人天橋將連接庇利街／榮光街發展項目（KC-009），市民可經天橋步行至「小區重建新社區」內不同發展項目的商業設施，或經天橋落地面，沿行人步道往小區內的公園、地下廣場和公共休憩空間等。日後，與KC-016項目連接的這兩條行人天橋，將對新社區內項目和設施相互之間的連繫，以及土瓜灣內陸地區與海濱空間的連接，發揮極大作用。
（四）開闢全新行車路
「小區重建新社區」原址有多條掘頭路，包括環安街、面向馬頭圍道的一段鴻福街和啟明街，車輛必須要「兜路」才能駛進馬頭圍道離開該區。為了方便車輛出入及減少擠塞，團隊重整及優化「小區重建新社區」的交通網絡，在拆卸部分舊樓群後，開闢一條全新的車路由環安街延伸至榮光街及啟明街，車輛可經這條新建的道路連接馬頭圍道，比現時更方便和暢達。
（五）興建首個共用停車場 實現人車分隔
「小區重建新社區」將設有三個停車場，合共提供超過600個私家車泊位，當中約500個給予發展項目內的住戶和商戶使用，餘下約100個為公眾車位，便利駕駛人士前往小區和周邊一帶。
其中，在鴻福街／銀漢街發展計劃（KC-010）將首度規劃興建一個由6個發展項目共用的停車場，從而減少每一個項目各自在地面開設停車場出入口的需要，由此釋放更多空間用作擴闊行人路及減低人車爭路帶來的風險；駕駛者亦可以從共用停車場的地下連接通道，往來毗鄰KC-016項目的停車場，減少車輛在地面行駛，實現人車分隔。
上述一系列改善步行環境和優化交通網絡的措施，令「小區重建新社區」內的行人路和車路面積的比例，由現時的55:45，增至75:25。新增的地面空間除了可以給予市民安全和舒適的步行環境，亦創造條件利用空間作舉辦多元化的活動，公眾可在既安全又不受束縛的氛圍下活動，為小區注入活力，創造「小區重建新社區」豐富多彩的優質生活環境。
廣植樹木 新建公園成市區綠肺
市建局在推動市區更新的過程中，致力透過優化區內的休憩和綠化空間，提升市民的生活質素，以符合《市區重建策略》中，「以具吸引力的園林景觀和城市設計美化市容」的市區更新目標。而「小區重建新社區」不論在空間綠化、街道環境及公共設施等方面，協調發展商採用一體化的設計，令景觀更統一、更能凸顯其獨特性。
「小區重建新社區」原址是由密密麻麻的舊樓群組成，街道只有零星的樹木，缺乏綠化空間。為此，在「總體設計要求」下，市建局團隊要求各項目的發展商在園境設計方面加入綠化元素。除原址保留部分樹木外，整個「小區重建新社區」亦會廣植超過100棵樹木，數量將以倍數增加，以營造「林蔭大道」的效果。當中，庇利街及馬頭圍道出入口的行人路，將種植整排有茂密樹冠的樹種，為行人提供良好的遮陰。
至於在「十字型」行人步道的兩旁，除種植常綠樹外，亦會加入具觀賞性的開花樹木，讓市民沿步道而行的同時，亦因應四季的變化有不同的視覺享受。此外，「小區重建新社區」將提供一個面積超過4,300平方呎的休憩空間，除了提供基本的座椅和遮蔭設施外，該處將種植多樣化的花卉和植物。在項目完成後，「小區重建新社區」將可望成為九龍城市區中翠綠盎然的花園，是城中的一塊翡翠。
「小區重建新社區」原址由密密麻麻的舊樓群組成，缺乏綠化空間（上圖）；團隊將原本為單線行車的鴻福街改劃為步行街，兩旁加以美化和綠化（下圖），令小區在更新後，成為一個暢達易行、宜居和充滿活力的新社區。
除重視「小區重建新社區」的綠化景觀外，社區內的公共地方和街道設施，例如地磚、街燈、座椅、行人指示牌和垃圾箱等，將採用統一的設計，塑造小區獨特的個性；行人步道兩旁的商舖則以「小街小舖」為設計特色，店面以統一的設計標準，加強整體美感。而為了加強「小區重建新社區」的活力，行人步道兩旁亦會預留空間設露天茶座、擺放藝術裝置等；新建的地下廣場亦將為團體舉辦如音樂表演的小型文娛活動提供場地，成為社區的聚腳點，加強凝聚力。
市建局團隊期望，透過「總體設計要求」，「小區重建新社區」日後有機會成為九龍城區內的新焦點，集天時（「東維港灣區」的發展機遇）、地利（四通八達）、人和（活力豐富、行人友善）於一身的宜居新社區，以至能帶動提升整區的面貌和活力。
庇利街用地發揮更大規劃裨益
我認為「小區重建新社區」是「東維港灣區」規劃的一個重要部分，但並不是全部。因為「小區重建新社區」通往海濱空間的部分路段，現時被學校、臨時停車場等阻隔。
隨著政府在剛過去的星期五，宣布將庇利街和浙江街交界、一幅現時屬臨時露天停車場的用地，撥予市建局發展，我認為，這代表一個契機，透過市區更新加強土瓜灣內陸地區與海濱空間的連接和暢達性，並從多元的發展令海濱一帶更具活力。
在我們早前展開的「土瓜灣海濱研究」，團隊已初步構思，利用這幅用地靠近庇利街的一方，興建公眾休憩空間並與海心公園範圍連接，以庇利街為骨幹，構建一條「橫向」的綠化行人連接路，方便市民由土瓜灣內陸西面，經過「小區重建新社區」、庇利街用地和海心公園，直達海濱空間。
庇利街的用地亦有利海濱走廊的「縱向」發展，讓此幅用地與接連的海心公園空間，發揮更大的規劃裨益，提供多元活動、促進人流並將活力由庇利街用地、海心公園、土瓜灣海濱長廊，一直向北面延伸至市建局明倫街／馬頭角道及土瓜灣道／馬頭角道兩個發展計劃擬建的廣場空間和海濱長廊，為締造延綿而優質的東九龍海濱長廊，創造有利的條件。
市民可從「小區重建新社區」的西面，經過小區再沿庇利街用地，直達海心公園，以及土瓜灣海濱空間。
KC-016項目是建設「小區重建新社區」重要鑰匙
土瓜灣「小區重建新社區」是市建局首次引入「總體設計要求」、與多達7個發展商， 包括恒基兆業地產有限公司、希慎興業有限公司、帝國集團地產香港有限公司、嘉里建設有限公司、長江實業集團有限公司、信和置業有限公司以及招商局置地有限公司，多方協作、共同締造的市區更新項目。我想藉此感謝一眾發展商在過程中與市建局配合，積極參與並給予意見，共同推動和實現「小區重建新社區」的規劃模式。
「小區重建新社區」未來仍有不少工作需要推進，包括籌備土瓜灣道／榮光街發展計劃 （KC-016）的招標工作，是實現「小區重建新社區」項目的重要鑰匙，更是做好內陸土地與海濱空間連接、構建「陸—岸—海」「東維港灣區」規劃的關鍵。我期望，「小區重建新社區」能成為可複製、可推廣的成功經驗，在其他舊區實踐，以更高效益的策略和執行計劃，更新舊區。
「小區重建新社區」的市區更新規劃、「東維港灣區」的概念，均需要有宏觀的規劃，有勇於創新的思維，並依賴社會一眾持分者支持和積極參與、多方協作，才能共同締造。我雖快將離任，但我退休後仍然會以市民的身分，支持它們的發展。
[1] 土瓜灣8個毗鄰的重建項目，包括庇利街╱榮光街項目（KC-009）、鴻福街╱銀漢街項目（KC-010）、鴻福街╱啟明街項目（KC-011）、榮光街項目（KC-012）、啟明街╱榮光街項目（KC-013）、榮光街╱崇安街項目（KC-014）、土瓜灣道╱榮光街發展計劃（KC-016），連同啟明街「需求主導」先導計劃項目（DL-8）構建成全港首個「小區重建新社區」