市建局全港首个土瓜湾「小区重建新社区」 实现「东维港湾区」规划不可或缺元素
我在上一篇网志提及，因应市建局过去10年，在土瓜湾和「龙城」区开展多个市区更新项目，团队把握这个契机，透过市区更新改善旧区已建设环境和道路网络的裨益，加强土瓜湾内陆地区与海滨空间的连接和畅达性，将人流和活力由内陆带到海湾。同时，亦以区内的重建项目为中心，将内陆、区内绿化带及公众休憩空间更好地连接。
其中，土瓜湾「小区重建新社区」，位处整个土瓜湾道路网的中心，担当枢纽的角色（下图）；西至高山剧场及何文田上配水库游乐场的绿化带、北至港铁土瓜湾站、「龙城」区和启德发展区、东至海心公园及土瓜湾海滨长廊，以及南至红磡和黄埔，是「东维港湾区」规划愿景中，内陆连接海滨主要网络连系的一个策略性小区项目。
而在刚过去的星期五，政府宣布将毗邻「小区重建新社区」、於庇利街末段一幅现时用作临时停车场的用地，拨予市建局发展。这决定除大幅提升该土地的发展潜力外，亦可进一步加强土瓜湾旧区内陆、「小区重建新社区」、海心公园以及对开海滨空间的连接，透过市区更新工作的效益，营造畅达并具活力的滨海区。
首个与7家发展商合作的「小区重建新社区」
土瓜湾「小区重建新社区」是市建局全港首个以「小区发展」模式、开创「系统性规划、一体化设计、多方协作、共同缔造」四位一体的旧区片区更新模式。「小区重建新社区」整合了市建局8个[1] 毗邻但由7个不同发展商负责兴建的市区更新项目，并首次引入「总体设计要求」，各项目的发展商需按照「总体设计要求」所定的标准，从连接性及畅达度、宜居度、社区活力，及「智慧」楼宇和设施管理等四方面，兴建项目，为「小区重建新社区」缔造一个畅达易行、有独特个性、宜居和充满活力的新社区。
「小区重建新社区」内大部分项目的工程已展开，预计在未来2至3年陆续落成，将会是市建局在区内最早完成的一个大型项目，为构建「东维港湾区」规划率先垂范，起动效益。
系统性规划 首次引入「总体设计要求」
有别於零碎的单幢式重建发展或小型重建项目，市建局在2016年起，采用「小区发展」模式处理土瓜湾旧区更新，将区内8个毗邻的重建项目，透过系统性的规划，重整土地用途，提升行人和道路网络，加强小区内、外的连接和畅达性；提升绿化和公共休憩空间的面积，以及优化小区景观，加入一体化的设计，构建全港首个「小区重建新社区」。
「小区重建新社区」首次引入「总体设计要求」，在市建局团队的统筹下，中标的每一家发展商都需配合相关设计要求发展其项目。在「总体设计要求」的四个范畴中，促进「小区重建新社区」内、外的连接，以及景观的一体化设计，所占的比重较多。
在优化行人和交通网络，提升步行环境和加强畅达性方面，包括以下五项工作：
（一）新建筑物整体后移 扩阔行人路
「小区重建新社区」内各项目的发展商需要将新建的建筑物从路旁向后移，以腾出更多地面空间扩阔行人路。其中，在庇利街、崇安街及土瓜湾道这几个主要出入口，将提供阔度不少於8米的行人路；至於环安街、银汉街和荣光街的行人路，阔度亦有3.5米至5米，是原行人路只有约1.5米阔的两至三倍，令路面空间更「阔落」和「好行」。
土瓜湾「小区重建新社区」新建的建筑物将从路旁后移，令行人路更「阔落」，为市民提供更安全和舒适的步行环境。
（二）将车路改划为行人步道
为了加强「小区重建新社区」内的畅达性，团队重新规划该处的土地用途，包括将原本为单线行车的鸿福街改划为阔15米的步行街；此外，亦从南至北开辟一条全新、阔15米的行人步道，与鸿福街的步行街相交呈「十字型」（见下图）。团队更会在行人步道两旁加以美化和绿化，树木成长后，将构建成一条绿树成荫的「林荫大道」，让市民能够沿翠绿环绕的行人路前往「小区重建新社区」内不同的共享空间。
（三）兴建行人天桥加强连接
「小区重建新社区」将兴建两条行人天桥，加强新社区各项目之间的连接，更重要的，是加强与周边地区，尤其是公共交通网络，以及土瓜湾内陆地区与海滨空间的连接。
两条行人天桥皆以土瓜湾道／荣光街发展计划（KC-016）为重点连接。其中一条横跨土瓜湾道，将港铁土瓜湾站和马头围道／土瓜湾道花园连接至「小区重建新社区」，市民可利用这行人天桥进入「小区重建新社区」，再沿林荫大道通往海心公园以及土瓜湾海滨长廊一带的海滨空间；而另一条行人天桥将连接庇利街／荣光街发展项目（KC-009），市民可经天桥步行至「小区重建新社区」内不同发展项目的商业设施，或经天桥落地面，沿行人步道往小区内的公园、地下广场和公共休憩空间等。日后，与KC-016项目连接的这两条行人天桥，将对新社区内项目和设施相互之间的连系，以及土瓜湾内陆地区与海滨空间的连接，发挥极大作用。
（四）开辟全新行车路
「小区重建新社区」原址有多条掘头路，包括环安街、面向马头围道的一段鸿福街和启明街，车辆必须要「兜路」才能驶进马头围道离开该区。为了方便车辆出入及减少挤塞，团队重整及优化「小区重建新社区」的交通网络，在拆卸部分旧楼群后，开辟一条全新的车路由环安街延伸至荣光街及启明街，车辆可经这条新建的道路连接马头围道，比现时更方便和畅达。
（五）兴建首个共用停车场 实现人车分隔
「小区重建新社区」将设有三个停车场，合共提供超过600个私家车泊位，当中约500个给予发展项目内的住户和商户使用，余下约100个为公众车位，便利驾驶人士前往小区和周边一带。
其中，在鸿福街／银汉街发展计划（KC-010）将首度规划兴建一个由6个发展项目共用的停车场，从而减少每一个项目各自在地面开设停车场出入口的需要，由此释放更多空间用作扩阔行人路及减低人车争路带来的风险；驾驶者亦可以从共用停车场的地下连接通道，往来毗邻KC-016项目的停车场，减少车辆在地面行驶，实现人车分隔。
上述一系列改善步行环境和优化交通网络的措施，令「小区重建新社区」内的行人路和车路面积的比例，由现时的55:45，增至75:25。新增的地面空间除了可以给予市民安全和舒适的步行环境，亦创造条件利用空间作举办多元化的活动，公众可在既安全又不受束缚的氛围下活动，为小区注入活力，创造「小区重建新社区」丰富多彩的优质生活环境。
广植树木 新建公园成市区绿肺
市建局在推动市区更新的过程中，致力透过优化区内的休憩和绿化空间，提升市民的生活质素，以符合《市区重建策略》中，「以具吸引力的园林景观和城市设计美化市容」的市区更新目标。而「小区重建新社区」不论在空间绿化、街道环境及公共设施等方面，协调发展商采用一体化的设计，令景观更统一、更能凸显其独特性。
「小区重建新社区」原址是由密密麻麻的旧楼群组成，街道只有零星的树木，缺乏绿化空间。为此，在「总体设计要求」下，市建局团队要求各项目的发展商在园境设计方面加入绿化元素。除原址保留部分树木外，整个「小区重建新社区」亦会广植超过100棵树木，数量将以倍数增加，以营造「林荫大道」的效果。当中，庇利街及马头围道出入口的行人路，将种植整排有茂密树冠的树种，为行人提供良好的遮阴。
至於在「十字型」行人步道的两旁，除种植常绿树外，亦会加入具观赏性的开花树木，让市民沿步道而行的同时，亦因应四季的变化有不同的视觉享受。此外，「小区重建新社区」将提供一个面积超过4,300平方尺的休憩空间，除了提供基本的座椅和遮荫设施外，该处将种植多样化的花卉和植物。在项目完成后，「小区重建新社区」将可望成为九龙城市区中翠绿盎然的花园，是城中的一块翡翠。
「小区重建新社区」原址由密密麻麻的旧楼群组成，缺乏绿化空间（上图）；团队将原本为单线行车的鸿福街改划为步行街，两旁加以美化和绿化（下图），令小区在更新后，成为一个畅达易行、宜居和充满活力的新社区。
除重视「小区重建新社区」的绿化景观外，社区内的公共地方和街道设施，例如地砖、街灯、座椅、行人指示牌和垃圾箱等，将采用统一的设计，塑造小区独特的个性；行人步道两旁的商铺则以「小街小铺」为设计特色，店面以统一的设计标准，加强整体美感。而为了加强「小区重建新社区」的活力，行人步道两旁亦会预留空间设露天茶座、摆放艺术装置等；新建的地下广场亦将为团体举办如音乐表演的小型文娱活动提供场地，成为社区的聚脚点，加强凝聚力。
市建局团队期望，透过「总体设计要求」，「小区重建新社区」日后有机会成为九龙城区内的新焦点，集天时（「东维港湾区」的发展机遇）、地利（四通八达）、人和（活力丰富、行人友善）於一身的宜居新社区，以至能带动提升整区的面貌和活力。
庇利街用地发挥更大规划裨益
我认为「小区重建新社区」是「东维港湾区」规划的一个重要部分，但并不是全部。因为「小区重建新社区」通往海滨空间的部分路段，现时被学校、临时停车场等阻隔。
随著政府在刚过去的星期五，宣布将庇利街和浙江街交界、一幅现时属临时露天停车场的用地，拨予市建局发展，我认为，这代表一个契机，透过市区更新加强土瓜湾内陆地区与海滨空间的连接和畅达性，并从多元的发展令海滨一带更具活力。
在我们早前展开的「土瓜湾海滨研究」，团队已初步构思，利用这幅用地靠近庇利街的一方，兴建公众休憩空间并与海心公园范围连接，以庇利街为骨干，构建一条「横向」的绿化行人连接路，方便市民由土瓜湾内陆西面，经过「小区重建新社区」、庇利街用地和海心公园，直达海滨空间。
庇利街的用地亦有利海滨走廊的「纵向」发展，让此幅用地与接连的海心公园空间，发挥更大的规划裨益，提供多元活动、促进人流并将活力由庇利街用地、海心公园、土瓜湾海滨长廊，一直向北面延伸至市建局明伦街／马头角道及土瓜湾道／马头角道两个发展计划拟建的广场空间和海滨长廊，为缔造延绵而优质的东九龙海滨长廊，创造有利的条件。
市民可从「小区重建新社区」的西面，经过小区再沿庇利街用地，直达海心公园，以及土瓜湾海滨空间。
KC-016项目是建设「小区重建新社区」重要钥匙
土瓜湾「小区重建新社区」是市建局首次引入「总体设计要求」、与多达7个发展商， 包括恒基兆业地产有限公司、希慎兴业有限公司、帝国集团地产香港有限公司、嘉里建设有限公司、长江实业集团有限公司、信和置业有限公司以及招商局置地有限公司，多方协作、共同缔造的市区更新项目。我想藉此感谢一众发展商在过程中与市建局配合，积极参与并给予意见，共同推动和实现「小区重建新社区」的规划模式。
「小区重建新社区」未来仍有不少工作需要推进，包括筹备土瓜湾道／荣光街发展计划 （KC-016）的招标工作，是实现「小区重建新社区」项目的重要钥匙，更是做好内陆土地与海滨空间连接、构建「陆—岸—海」「东维港湾区」规划的关键。我期望，「小区重建新社区」能成为可复制、可推广的成功经验，在其他旧区实践，以更高效益的策略和执行计划，更新旧区。
「小区重建新社区」的市区更新规划、「东维港湾区」的概念，均需要有宏观的规划，有勇於创新的思维，并依赖社会一众持分者支持和积极参与、多方协作，才能共同缔造。我虽快将离任，但我退休后仍然会以市民的身分，支持它们的发展。
[1] 土瓜湾8个毗邻的重建项目，包括庇利街／荣光街项目（KC-009）、鸿福街／银汉街项目（KC-010）、鸿福街／启明街项目（KC-011）、荣光街项目（KC-012）、启明街／荣光街项目（KC-013）、荣光街／崇安街项目（KC-014）、土瓜湾道／荣光街发展计划（KC-016），连同启明街「需求主导」先导计划项目（DL-8）构建成全港首个「小区重建新社区」