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挚诚.志成(网志)

是「水浸」还是「水深火热」?

立法会发展事务委员会在10月31日举行会议,讨论市建局2016/2017年度的工作报告。报告内记录了截至2017年3月31日,市建局资产净值为326亿元,包括政府在市建局於2001年成立时注资的100亿元。因为会议时间有限,市建局未能就一些议题作详细解说,我希望在此以一系列的篇幅,就市建局现时及未来的财务状况和面对的风险、透过「油旺」地区研究排除所谓「推土机」式重建的市区更新模式,以及探讨市建局如兴建公营房屋所涉及的财务负担等,逐一剖析。

如工作报告所提,市建局於2017年3月31日的资产净值为326亿元,大致分为不动产及流动资金两大类。首先,不动产之中大部份为已收购或正在进行收购的重建项目内的物业,这些物业均为楼宇残破失修的旧楼,在拆卸前,市建局须拨出资源作日常的管理;其余的不动产包括为保存有历史、建筑价值的保育建筑物,以及为受重建项目影响的租户所提供过渡性居所的四幢安置大厦。这些物业现时不会用作发展或变卖,它们虽然有租金的收入,但收取的租金并不足以应付日常的营运、管理和保养等的开支。

市建局为326亿元资产净值扣除不动产后,现时约有170亿元的流动资金,作为推动项目发展、收购物业及补偿租户等之用。而我们预计,市建局在未来由2017/18至2021/22五年间推行获批准业务纲领内的工作,所涉及的总开支约需350亿元,由此来看,单单是财务上的承担和应付未来的挑战,已不可以小觑。市建局开展的项目愈大,需要储备的流动资金就愈多。

市建局的重建项目,由宣布开展至地盘可供发展商投标的时间,平均约五至六年。项目在得到发展局局长或行政会议授权进行后,市建局便需在两至三个月因应当时的物业市值另加依照「七年楼」自置居所津贴政策计算的特惠金,向住宅物业业主提出收购,在一般情况下,随后约三至四年项目业权收购及租户安置等工作完成后,地盘便可以推出予有意合作的发展商参与投标。由此可见,市建局的发展项目必须依据法定要求、既定政策及已批准的业务计划的时序进行,并不如一般地产发展商般可自行按物业市场的走势,弹性地决定买入(收购)、启动重建和把项目出售的时间,待价而沽。

正因为这情况,市建局必须要预留充足的储备作项目收购及补偿的开支。就以九龙城土瓜湾三个(包括庇利街/荣光街、鸿福街/启明街和荣光街1至27号(单数))已展开收购程序的发展项目为例,涉及1,800多个住户和商业营运者,市建局早前已公布,向受影响的住宅物业合资格自住业主,提出实用面积每平方尺15,383元的收购建议尺价,连同其他租户和营运者在内,项目须在约三、四年间动用接近100亿元,占现时170亿元现金流的60%。在不久的将来,市建局便会向土瓜湾区另外三个发展项目提出收购建议,届时亦需要动用一笔为数不少的资金,作收购和补偿之用。

在收入方面,市建局主要的收入来源是在发展重建项目时,把合作发展权透过公开招标批予发展商而所收到的前期款项。这笔款项是发展商在考虑过招标条款、建筑成本、相关开支、楼市状况和预期利润等因素后计算出来的。若该前期款项及市建局可分得的销售盈余高於当年的收购成本,市建局便有机会录得盈余;反之便会亏蚀。

近年市建局在已完成的重建项目录得盈余,主要原因是这些项目的发展年期长,能够在多年前以较现时市价为低时作出收购。就以在2012/13年完成的西营盘第一街/第二街(缙城峰)及2014/15年完成的大角咀樱桃街(海桃湾)项目为例,这两个项目分别於2002、03年间提出收购,当时七年楼龄的假设重置单位的尺价为3,000多元,项目发展历时十年才完成并公开发售,因楼价近年不断上升,市建局在这些项目能录得可观盈余。这就好比在2003年「沙士」期间楼价低迷时购入物业的许多业主,其物业的市值至今已有倍数增长的情况一样。若只著眼於市建局在某一年度或某个别发展项目帐面上录得盈余而作所谓「赚到尽」的结论,是有欠全面。

事实上,近年楼市不断上升的现象不只在香港发生。根据一些财经评论指出,楼价自2009年后不断攀升,主因是全球各国持续量化宽松,令闲资大量流入市场,利率因而被压低,资金於是从银行系统不断流入地产市场,全球各地的大城市如悉尼、墨尔本、伦敦、三藩市、温哥华、上海等的楼价,近年亦升至历史高位。随著全球量宽政策周期接近尾声,有学者指出,各国央行是时候考虑在未来几年退出此政策,届时,对香港的楼价有必然的调整。

楼市上升对市建局的收购建议起了「水涨船高」的效应,市建局在2002年起展开项目收购工作,当时七年楼龄的假设重置单位的尺价(收购尺价)为3,000多元。及后收购尺价随楼市上升而调整,至最近土瓜湾三个重建项目的收购尺价升至逾15,000元,十多年间升幅达400%。市建局向私人旧楼业主所支付的收购价,实际上已超越差饷物业估价署有关私人住宅单位售价指数,同期比较约370% 的升幅。

如前所述,当环球经济、量宽政策、利率等情况在未来几年出现变化,为楼市带来冲击,对市建局的财务状况也会增加不少风险,尤其反映在「高买低卖」的情况上,让我再以土瓜湾三个重建项目每平方尺15,383元的收购价来说明。这三个项目正在收购阶段,预计约在四年间收购完成,假若楼市於明年起,每年下调3%,到市建局四年后完成收购,便需按一贯的处理,把项目推出招标。这每年3%的累进下调,据测量师估计,发展商的投标价在考虑当时楼市状况、建筑成本、利息及其他开支、预期利润等不同因素后,届时的楼面地价每平方尺可能低至7,000元,比市建局的收购价还要低。若以此推算,这三个项目的亏蚀将相当严重。

再加上市建局的开展项目,能有一倍或以上可供发展剩余地积比的项目数量愈益减少。综观市建局自成立以来至今,并以2007年为分水岭,2007年以前有超过50%的重建项目均有一倍或以上剩余地积比可供发展;惟2008年以后至今的十年,相关数字已下降至只得仅有20%。而在楼宇密度更高的油旺地区,这情况将会更为严峻,市建局届时单是处理这地区的重建发展,我们的财政仍会是「水浸」还是陷入「水深火热」,我会在下一篇网志里详细解说。