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挚诚.志成(网志)

推动市区更新 四大业务策略各有分量

市建局早前从其辖下两幢安置物业拨出62个单位,以优惠租金租予香港社会服务联会(社联)作社会房屋共享计划,其中位于旺角豉油街安置大厦的14个单位,早前已交予社联,再由社联委托圣雅各布福群会负责有关营运。我知道近日圣雅各布福群会已开始为单位添置基本家具,准备短期内让居于恶劣环境而又正等候上公屋的单亲家庭租户入住,我近日特意走到豉油街安置大厦,视察一下这些单位,希望它们是以最佳的状况交予租户迁入。在单位内碰巧遇到圣雅各布福群会的同事,我欣然知道,经机构处理准备入住这些安置大厦单位的租户,他们看到单位的照片后都很兴奋,十分期待能尽早搬进这个不论环境和设施,都比他们现时居所好几倍的新居。

此行,我亦顺道探访一位早年获安置到豉油街安置大厦的住户,市建局刚于上个月安排他与太太由原居于没有独立洗手间的单位,调迁至同一大厦内一个经翻新并设有独立洗手间的单位。在探访这住户期间,他与我分享当年因前土地发展公司展开的亚皆老街/上海街重建项目(即朗豪坊现址),于1995年从一个与多位工友共同使用的简陋挤迫唐楼单位,安置到同区设有升降机,方便出入的豉油街安置大厦,居住至今已经超过20年了。他跟我谈到新居的环境和管理,以及市建局多年来对安置大厦租户的照顾,亦感谢市建局同事适切的安排和协助,新居空间大了,亦提供独立洗手间,令他和太太的生活空间和私隐度较以往提高。

其实,市区更新不单只是将残破的旧建筑物拆卸重建,在过程中,市建局亦照顾居民不同方面的需要。以市建局从前土地发展公司接手管理四幢安置大厦为例,市建局不仅延续前土地发展公司为当时受重建影响的租户提供的安置;更不时派同事跟进住户生活的状况和提供协助,尤其是那些单身没有家人照顾的长者租户,市建局同事会多走一步,在有需要的时候,探访那些正在医院接受治疗、年老无依的长者租户,又或在他们需要调迁时,「落手落脚」协助搬迁行李、家具和整理安装家居小型的设施。我认为这不仅仅是「以人为本」的工作方针,更是工作以外额外付出的关怀,体现了漫画家严以敬(笔名阿虫)作品中的一句「谨记人和出美果」的精神。

这四幢分别位于豉油街、荔枝角、大角咀和西环的安置大厦,均建于80、90年代,楼宇状况和设施,在现今建筑标准下相对较为落后。除了一般定期维修保养外,市建局正积极研究改造重设其中位于西环德辅道西,楼龄超过30年的顺成安置大厦,一方面透过修缮顺成大厦的楼宇状况,延长其使用期,以应付未来市建局重建项目,用作短暂居住安置单位的需求;另一方面,借着顺成大厦作为「改造重设」的试点, 为「改造重设」的整体策略厘定清晰目标、具体工程细节及可行性等,日后供一般楼龄介乎30至49年的「中年」楼宇参考采用,协助有关旧楼业主透过结合「楼宇复修」和「改造重设」元素的综合方案,为所居住的楼宇维修翻新,提升配置,延长楼宇的寿命,改善生活环境。

根据初步勘察,顺成大厦部份外墙及室内的石屎和饰面已失修,有渗水及石屎剥落的情况;另外,大厦水管电力和消防设施亦渐老化,需要提升。针对顺成大厦的楼宇状况,市建局初步计划为顺成大厦进行基本维修工程,令楼宇在安全和卫生方面,更符合现行标准和规格。此外,由于顺成大厦兴建时是一般住宅楼宇,随后当年以安置为前提来作改装,因此布局以房间和共享设施为主。市建局现计划重新设计部份楼层的间隔布局,以提供更多备有独立洗手间的单位,供将来入住的安置租户之用。

除进行基本维修工程外,我们亦计划将顺成大厦的楼宇质素,提升至现时市场上,质量良好且实而不华的住宅楼宇的水平。当中我们特别考虑到,居于顺成大厦内的租户年纪渐大,并预计将来受其他重建项目影响而需要入住安置大厦的租户亦会有不少长者,故此,市建局考虑部分单位,以长者起居生活为设计原则,增设长者友善设施,例如单位室内地台改用防滑设计的材料,以及在浴室加装沐浴座椅,以支持长者起居,让他们居住得更安心和舒适。

市建局现正就各项基本维修和「改造重设」工程项目所涉及的费用进行研究,以早日落实顺成大厦的「改造重设」计划。

市区更新是一个漫长而复杂的过程,当中重建发展只是市建局其中的一个工作范畴。我在早前的网志提到,油旺地区研究将会制订一套涵盖市建局重建、复修、保育、活化工作,并加入「改造重设」方案的市区更新策略,这正因为我们明白,即使市建局透过规划手段,将可供发展的地积比释放以致地尽其用,这极其量也会是「一次性」的做法,否则,发展密度不断提高将会带来其他例如民生及环境等问题。因此,我认为,楼宇复修和改造重设,将会是市区更新长远发展中非常重要的工作;至于保育和活化方面,亦不应祇作非核心业务看待。油麻地和旺角这个有着独特地区特色的地方,在我们现正进行的油旺地区研究中,保育和活化所占的角色亦不轻,我会在往后的网志详谈。

从上述改善安置大厦租户生活环境、关心他们生活所需并提供协助、额外给予的照料和无偿的关怀,以至透过「改造重设」措施,提升居住在安置大厦内住户的生活质素等等,凡此种种,可见市建局团队,在重建以外的不同范畴,都投放了不少努力和资源。这些用心耕耘、踏实经营的工作,绝非「点缀橱窗的装饰品」,安置大厦居住的住户给予我们的正面评价,正是推动我们继续市区更新工作的动力。