跳到主要内容

挚诚.志成(网志)

分三阶段筹建 首推复修六步曲 「维修宝」引领「楼宇复修平台」协助业主筹组维修

我曾经在网志用身体保健来比喻楼宇保养,除了在结构失修破损时及早求医,进行维修去除病患外,更重要是定期进行身体检查,持之以恒保养楼宇。故此,市建局历时逾两年筹备的一站式资讯网页「楼宇复修平台」(「复修平台」)(www.brplatform.org.hk),在今年三月底推出。「复修平台」分成三个阶段建设,按楼宇复修工程的不同进程和业主所需,分阶段更新平台的内容和给予业主的支援服务。首阶段内容已经面世,包括一本楼宇「健体秘笈」,由我们的楼宇复修大使「维修宝」,讲解楼宇复修的不同流程,帮助业主掌握楼宇「养生」秘诀。

「复修平台」是市建局于2016年成立,由屋宇署、消防处、民政事务总署、廉政公署及香港房屋协会等部门和机构担当顾问,及邀请25个专业学会和各工程承建商商会,加入这个合作平台之下的咨询委员会,按各组织的专业所长出谋献策,俨如为旧区楼宇的复修工作召开「武林大会」。该平台旨在为大厦法团及业主提供全面而专业到位的资讯和技术支援,提升业主定期为楼宇进行保养维修的意识和能力,尽力为业主在筹组楼宇复修工程时扫除障碍。


市建局楼宇复修大使「维修宝」不但粉墨登场,更以「真面目」出场,拍摄短片推广「楼宇复修平台」首阶段内容。

市建局从过去协助旧楼业主进行楼宇复修的个案中,观察到大部份业主即使有意进行复修,却缺乏相关的知识及筹备工程招标合约的能力,结果对筹组复修工程无从入手。针对这个问题,「复修平台」推出了一套《楼宇复修实务指南》(《指南》),亦即前文提及的「秘笈」,将整个复修流程化繁为简,整理成「楼宇复修六步曲」。

URA photo楼宇复修实务指南》列出「楼宇复修六步曲」,并附设二维码(QR Codes),方便业主观看相关动画短片。

整套《指南》就如一本介绍楼宇「养生」诀窍的「健体秘笈」。我们亦以「维修宝」为主角制作逾60条动画短片,令楼宇复修的资讯更简单易明,业主只要一扫二维码便可在网上观看短片。此外,《指南》亦提供有关楼宇复修的实用资料及相关法例条文,进一步加深业主对筹组复修工程的认识。

URA photo「维修宝」透过动画深入浅出地介绍楼宇复修工作流程。

现时法团普遍缺乏专业知识,难以自行草拟合适的招标文件和工程合约,聘请工程顾问及承建商,以致部份文件内的条款含糊不清,例如涉及工程项目范围和数量、负责项目的专业人员的资格、出席会议次数等细项,均未有清楚注明,令承建商未能准确估算入标价格,全面涵盖工程要求,结果中标后在工程期间便容易引发业主与工程顾问及承建商之间的争拗;另一方面,招标文件内对工程规格要求的描述亦五花八门,令工程顾问和承建商难以清晰了解工程的具体范围和施工方案,令回标价未能准确反映施工方案的执行要求,结果部份法团与承建商就施工方案出现不同意见,影响楼宇复修工程的进度。

针对上述问题,「复修平台」已进入第二阶段,开始推出用于招聘不同工程顾问和服务提供者的参考文件范本,协助业主处理种种涉及草拟招标和合约文件的工作。我们委聘了建筑及法律专业工程顾问,搜集及分析现时专业学会及维修业界常用的各类工程合约,为合约条款「补漏拾遗」。例如,团队留意到市场上一般聘请工程顾问的合约条款,并无明文厘清工程顾问延迟服务的责任,故此,我们在文件范本中首次引入一项新条款,列明工程顾问如未能如期完成合约所需提供之服务,在未有合理原因的情况下向法团申请延期,工程顾问须根据合约条文问责;另外,工程顾问合约亦清晰列明所需与法团召开的会议次数及分析承建商标书数目等具体安排,从而提升工程顾问处理筹组工作的透明度,以及业主的相关权责。

此外,这些参考文件范本亦同时涵盖了各类工程规格和工序、收费表的格式、工期及项目管理阶段目标、投标公司的背景资料等,并要求入标的服务提供者须以详细和统一的格式,填写资料及提供补充证明文件等,令招标及合约参考文件的条款标准化。这不但让业主和法团在招标及委聘合适的服务提供者时,有现成的文件方便使用,亦令工程顾问和承建商更清楚掌握维修工程细节,从而作出更准确的估算。

为进一步提高这些文件对业主的参考性,以便配合市建局「楼宇更新大行动2.0」(「2.0行动」)及「消防安全改善工程资助计划」(「消防资助计划」)两大楼宇复修资助计划实施的进度,「楼宇复修平台」将分阶段推出相关的参考文件范本,供参与计划的申请人使用。根据目前两项计划的进度,于今年年初按优次而获首批处理的「2.0行动」申请个案,已踏入「六步曲」的第二步,即招聘专业复修工程顾问事宜;而个别业主亦可藉大厦将需要在外墙搭棚进行复修的时机,委聘合资格人士,同时履行「强制验窗」法例下订明的室内窗户检验及修葺或更换窗户的要求,故此「楼宇复修平台」已推出关于招聘工程顾问验楼和负责整体楼宇复修,以及为个别单位进行窗户检验及修葺的参考文件范本。而随着「消防资助计划」参与楼宇的大厦法团亦会于今年年中开始聘请工程顾问,相关委聘消防顾问的参考招标文件范本亦预计在年中上载至「楼宇复修平台」。预计在明年初,平台亦会推出招标聘请维修工程承建商及消防工程承建商的参考文件范本及工程施工规格标准文件,以配合两项计划的申请个案进入第三步,制定标书以招聘有关工程承建商的工作。

除了增长知识、提升能力,我们还希望进一步为业主及法团提供更全面充足的市场资讯。故此,「复修平台」计划于2020年推出第三阶段内容,当中包括与各专业团体及业界代表建立的「工程费用资讯中心」,冀望能够从过往五年,大约800至1000个已完成复修工程楼宇的工程合约标价中,就公用地方的主要复修工程项目,例如混凝土修葺、外墙油漆及修葺/更换排水渠管等细项工程的价格,进行分析及整理,归纳成不同工程项目种类的单价范围,让法团因应其楼宇的复修工程规模及所需进行之项目,比较相关细项工程各回标者所报的单价;另外,我们亦会制定工程投标价格指数,反映香港楼宇复修工程的市场价格走势,以便业主初步为未来工程总开支作出灵活预算。本局在年初已与业界探讨其可行性,稍后便会聘请顾问为「工程费用资讯中心」进行深入的研究。

然而,在建构「工程费用资讯中心」的过程中,我们只能搜集过去楼宇复修工程的合约标价,作为制定这项新措施在推出初期的资料基础。我们已就资料发放模式初步听取竞争事务委员会的意见,日后发放资料时,会注明有关工程费用资料乃由市场上过往的数据整合而成,用者不应视之为承建商日后按个别楼宇工程情况入标的指标价,以符合《竞争条例》的要求。

另外,我们注意到过往负责筹组这些维修个案的法团,大多数在市建局于2016年5月推出「招标妥」服务前已为工程招标,因而并没有标准化的招标文件范本可应用,或没有在「招标妥」服务下获委派独立顾问就工程招标程序给予专业意见。由于不同维修个案的工程规格要求及合约管理条款有所差异,各个承建商需要以不同的基准进行工程估价及履行合约订明的不同工程管理安排,令市建局在归纳资料用作分析和比较时会面对一定程度的限制,因此,业主引用「复修平台」内容作为筹组工程的参考资料时,亦须了解内容的局限性。

虽然如此,我认为最重要的,是只要我们确立好上述「工程费用资讯中心」的资料分析机制及操作模式,随着楼宇复修工程的市场发展愈趋成熟,相信日后将会有更多法团使用参考文件范本及市建局的「招标妥」服务,令「复修平台」能持续优化,其数据更具系统,从而提高这项措施的市场认受性及参考价值。

不仅如此,「复修平台」亦正研究建立「服务提供者资料库」(「资料库」),透过邀请有兴趣提供楼宇维修服务及管理系统较完备的服务提供者加入资料库,让业主和法团参考;而提供者亦须接受定期评核,才能继续留在资料库内,以推动业界持续保持服务质量。目前我们计划分别就工程认可人士、注册检验楼人员、消防工程顾问、注册一般建筑承建商及小型工程承建商制订五个资料库。申请加入资料库的服务提供者,会接受诚信及合约管理水平的审查,检核其在「工程管理」、「诚信」及「顾客关注」等范畴上,是否设有制度监督辖下员工之表现,而通过评审的服务提供者才可获载入资料库。我们预计今年年中就资料库的框架及评审机制咨询业界意见,今年年底至明年初便开始邀请业界参与试行,期望明年下半年能陆续推出市场,资料库的运作亦将会持续进行优化。

但是,我要强调上述「资料库」的运作与政府及一般公营机构的核准承建商名单有别。一般政府工务工程或房委会的房屋建造工程,是由相关机构直接聘请承建商及其他服务供应者,合约上亦有机制监督其工作表现和质素,并通过设立服务提供者的核准名单,确保竞投其所负责工程的服务提供者,符合相关机构的要求;然而,楼宇复修工程属于业主和法团主导,市建局只担当支援角色,不会直接参与管理工程合约,因此,「资料库」所涉及的评审机制,只能针对相关服务提供者在已完成的工程上,是否已就上述三大范畴设立良好的政策及处理机制,而非直接评核它们的工程表现和质素。因此,要建立一套能够针对提供者实际工作表现的公平表现评核机制会有困难。虽然如此,市建局希望透过设立资料库,能推动服务提供者加强内部监管制度,提升业界的服务水平和质素。

总括而言,「楼宇复修平台」的诞生,并不代表我们对推动楼宇定期保养文化的工作已完成,相反,我们只是踏出了第一步,未来仍然需要与政府部门、各专业机构和商会伙伴合作,持续增加内容的全面性和公信力。我期望各位业主能积极使用「楼宇复修平台」,并向我们反映意见,让我们继续优化和更新平台,协助业主和法团实践「自助复修」,长远建立定期为楼宇维修保养的文化。