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挚诚.志成(网志)

尊重程序、机制与合约精神 尽早实现中西区旧区更新

在刚过去的周四,市建局出席中西区区议会的定期会议,汇报在中西区市区更新项目的进度,当中包括中上环卑利街/嘉咸街重建计划(嘉咸街项目)的进展。嘉咸街项目是市建局成立以来在中西区规模最大的重建计划,同时涉及三个分布在不同街道的地盘(地盘A、B及C),由2005年开展规划设计的前期筹备工作,直至2017年10月就项目最后一个地盘(地盘C)与合作发展商签订合作发展协议,到现在已经开展地基工程,计划于2023/24年度完工,整个发展过程长达19年。

嘉咸街项目(地盘C)筹备经年,在规划及发展工作过程中,不乏社会大众对项目内整体规划及保育历史建筑物的关注。虽然项目内并没有已评级的历史建筑物,但市建局早在2005年项目规划前期,已主动就项目内具历史文化的建筑物,提出初步保育构思,并与地区不同持分者,包括受影响居民、商户、中西区区议会及社区人士沟通、听取意见。及后,市建局制定项目的总纲发展蓝图,在2007年得到城市规划委员会的批准后,委聘结构工程顾问和保育建筑专家,协助制定具体可行的保育方案。该保育方案其后也因应地区人士及团体的建议,作出优化修订,并于 2016年至2017年间数度向区议会汇报及作咨询。这套优化后的保育方案,最后亦获得政府有关部门的批准,而古物古迹办事处(古迹办)亦备悉方案内容。市建局是待完成整个既定的政策和规划程序、咨询机制以及当局最后审视和核准等多个进程后,才为项目招标,并与合作发展商签订协议、落实发展。

然而,近月有地区团体向政府提出,要求重新为地盘C嘉咸街26号A-C建筑进行评级,并指市建局未有等候整个评级程序完成,在地盘展开工程属于「偷步」施工。从过去的记录可以证明,该项目的推展工作一直严格按照法例既定的城市规划及建筑发展的咨询和审批程序进行,并透过中西区区议会的会议定期向公众汇报方案构思和进展,各界对此应信守相关的决定并予以尊重,不应贸然因为在项目落实一段时间后才出现的另类意见,对既定及认可的方案推倒重来。对此做法及有关所指「偷步施工」的说法,我认为有欠公允,并希望借此作详细解说。

中西区是一个饶富历史文化的地方,嘉咸街百年市集是其中一个载有居民丰富生活回忆及地区特色的地点。因此,市建局早在2005年至2007年,为项目进行规划及设计的前期工作时,已花超过两年的时间进行地区咨询工作, 包括在2005年委托香港大学社会工作及社会行政学系,进行居民及社区人士诉求意见调查,初步搜集居民对重建计划的诉求和期望。到2006年1月,市建局亦向中西区区议会介绍项目的初步设计构思,当中包括建议保存嘉咸街的街道景观及市集氛围,以反映区内的建筑、文化和历史特色,并就这些活化构思,举办公众展览,及透过市建局中西区分区咨询委员会联同区议会举办社区参与工作坊,进一步收集公众意见。

项目范围内的嘉咸街两端,分别是威灵顿街120号唐楼,即永和杂货店前身,及嘉咸街26号A-C三幢三层高并列的唐楼建筑。在项目规划阶段,它们虽并没有被列为历史评级建筑物,但市建局为保留嘉咸街街道氛围,经咨询区议会及其他持份者意见后,在最初拟备项目的总纲发展蓝图时,已主动建议保育永和杂货店建筑的外貌,而26号A-C建筑则会活化再用,作为商业用途。该总纲发展蓝图于2007年5月获城规会通过。

其后,市建局邀请香港大学建筑学院的文物保护和保育建筑专家,进行保育方案的技术可行性研究,就如何活化嘉咸街26号A-C唐楼建筑,确立其具保育价值的特征元素;另外,亦委聘一所在国际上有丰富建筑物结构研究经验的工程师事务所,详细了解相关楼宇的结构和内部情况,协助市建局根据经核准的总纲发展蓝图要求,在符合现代建筑结构安全及相关消防和无障碍通道等法规的前提下,制定合适的保育方案。

嘉咸街26号A-C建筑属于战前唐楼,不少类似的旧建筑现仍存在于港岛各区一带,包括中西区皇后大道中、荷里活道、德辅道西等。至于嘉咸街26号A-C的建筑,保育顾问认为,其面向嘉咸街立面连同1楼及2楼为增加采光而设的后退式阳台,是主要建筑特征,建议保育;然而,结构工程师发现,该三幢建筑的楼宇状况非常欠佳,建筑物内各层原有的木楼板结构大部份已损毁,甚至部份原有楼板及屋顶部分已经下塌和消失,只剩下一个建筑「外壳」,要以临时铁架支撑。结构工程师认为,将建筑物活化再用,必须进行大幅度的改动及巩固工程,强化建筑的承重,以及增加无障碍通道设施,才可以满足现时《建筑物条例》对结构安全及其他相关标准的要求,这亦意味着建筑物若然活化再用,有关的必须改动与大幅度重建无异,将难以让建筑物回复旧貌。

URA PHOTO嘉咸街26号A-C建筑内部失修严重,其中26A(左上)的楼板已经老化和损毁;26B (右上)及26C(右下)建筑的内部每层楼板更已全部消失,只剩建筑「外壳」,需要用临时钢铁支架支撑。

基于保育顾问认为,保留26号A-C建筑面向嘉咸街的立面,最能够保存整排建筑的保育价值,余下建筑部份并无反映该建筑保育价值的特征元素,加上其建筑结构已残破不堪,市建局平衡保育、符合现代建筑法规、善用空间和将建筑物活化再用这四方面的考虑后,筹划了保留及修复立面的保育方案,建议保留建筑物面向嘉咸街立面的独特设计,同时以新的结构配合旧建筑,在符合现代建筑法规的前提下,改建立面背后的建筑部份,让市民日后不但可从嘉咸街外部观赏其建筑外貌,还可以走上室内与原有立面交接的新建成楼层,近距离欣赏昔日建筑的阳台特色,并在享用活化后空间的同时,感受嘉咸街的繁华氛围。这方案与总纲发展蓝图建议「保存嘉咸街的街道景观及市集氛围」完全吻合。

市建局制定好此项目的建议保育方案后,于2016月10月至2017年7月间,分别三次向中西区区议会及辖下的重建计划工作小组汇报,并咨询地区意见。根据会议纪录,首两次会议均集中讨论项目内其他构筑物的保育建议,包括保留前永和杂货店全幢建筑(永和唐楼)、阁麟街的「砖石构件」,以及保存「英记坚炭」招牌以安置于日后项目内的公共空间内,及至在2017年7月的重建计划工作小组会议上,则有一位议员表达希望市建局尽量保留26号A-C整幢建筑物,小组主席亦就该三幢建筑的保育方案,要求市建局提交补充资料。为此,市建局于同年10月以书面进一步解释保育建筑立面的方案,回应议员的意见。在该次会议及相关书面回复之后,区议会及其他民间组织和持份者,再没有就该保育立面方案,提出不同的意见。

对于会议中提出对项目内其他构筑物的保育建议,市建局都一一作出跟进。就永和唐楼的个案,市建局委聘结构工程顾问为楼宇进行结构研究的结果显示,楼宇已经严重老化,整体结构并不健全,若作全幢保留,会限制其日后的活化功能。虽然如此,由于当时该保育方案仍在制定阶段,而古咨会亦同时考虑将永和唐楼列为一级历史建筑,故此市建局决定加固保存全幢永和唐楼,但只能活化地铺范围作适当用途,并修订原建议的保育方案,在完成整个制定方案的程序后,将这份修订后的项目保育方案,连同项目的发展建筑图则等,提交予政府部门审批,而古迹办亦备悉各建筑物的保育安排。

项目的发展及保育方案获政府核准后,政府在草拟项目批地条款时,已将相关保育要求加入批地条款内,而市建局亦同时将这些要求列入与合作发展商的合作发展协议,包括要求发展商聘请保育顾问,落实执行该已核准的保育方案的各项保育要求。其后,项目地盘C于2017年10月公开招标,并于2018年初交付合作发展商展开工程。

由此可见,嘉咸街项目由规划、审批以至进入最后的工程施工阶段,已历时14年,期间一直与区议会保持定期的沟通和汇报。针对嘉咸街26号A-C建筑的保育方案而言,除了在落实方案前、于2016至2017年间的多次会议作解说外,亦在落实招标发展后,继续于十多次的区议会和辖下的工作小组会议中,汇报工程进度和聆听地区意见。

若然项目经过多翻咨询,到此刻再推倒重来,任何针对该三幢建筑保育方案的修订,皆会影响毗邻的拟建商业大楼的建筑布局及设计,涉及修订城规会已核准的总纲发展蓝图、政府已批出的地契,以及与发展商签订的合作发展协议,这亦相当于要重新进行整个法定规划和咨询程序,而市建局与合作发展商亦无法履行之前的协议。市建局作为一个负责任的公营机构,必须尊重合约精神,按照已获准发展的规划设计及发展蓝图,并根据与发展商签订的合约条款推展项目,否则,机构的诚信,以至当局的既定程序和机制,均受到相当大的损害。

项目一旦受阻,影响的并不只是市建局或合作发展商,还有项目范围及与其连系的社区及居民。整个嘉咸街项目涉及三个分布在不同街道的地盘,而规划设计内亦有一片贯穿三个地盘、合共面积达2000平方米的绿化走廊,以及一条行人天桥接驳半山扶手电梯系统,以改善该处的步行可达性,及为市民提供休憩空间,加强项目与嘉咸市集内商贩的协同效应。随着地盘B内的绿化走廊部份路段将于今年开放,地盘A项目的工程亦预计在2021/22年落成, 一旦嘉咸街26号A-C建筑所在的地盘C项目因现时出现的另类意见而延误,有关绿化走廊、行人天桥等亦可能需要重新规划和改建,无法按既定时间表全面开通,尽早让居民和商户受惠。我相信这绝对不是地区人士,尤其工程期间一直在市集经营的档贩商户所乐见。

市区更新项目推展过程虽然漫长,但当中涉及的机制公开而透明,在筹划项目的不同阶段,地区上各方人士可以在不同时间提出不同的意见和诉求;而市建局在执行项目时,在合理可行情况下,会尽量回应社区的不同需要。一旦项目经核准及落实执行后,市建局、政府和地区各方持分者,皆应抱着务实的态度,齐心前行,致力实现项目带来的社区效益,这才能让整体社会受惠。